杭州、南京同日土拍冷暖 底价成交与缺席的头部房企

（原标题：杭州、南京同日土拍冷暖 底价成交与缺席的头部房企）

观点网 近两个月以来，各地不断出台房地产利好政策，继“认房不认贷”、取消限购之后，取消限价也开始登上舞台。

随着“银十”的尾巴悄然而至，各大城市的土地市场亦逐渐热闹起来。

10月25日，上海三批次二轮10宗地全部出让，收金478.84亿元；同日，无锡第六批次14宗地收金178.48亿元；10月26日，成都7宗地成交总金额约68.5亿元。

10月27日，南京迎来了今年的第七批次供地，12宗涉宅地全部成功出让，总出让金额约146.63亿元，仅1宗地触顶摇号，其余11宗均为底价成交。

同日，杭州也迎来了第十二批次土地出让，4宗宅地共揽金43.22亿元，3宗底价成交，1宗触顶摇号。

从南京、杭州两地的成交情况来看，虽然各种利好政策的层出不穷让其土地市场拥有“天时”，却依然难以真正火热起来，整体仍弥漫着秋日寒意，唯有部分同时占据着“地利”的宅地才会出现“人和”的场面。

缺席的头部房企

10月27日，南京、杭州同时启动集中供地，两地合计出让16宗地块，共收金189.85亿元，其中仅有2宗地块触顶进入摇号环节，剩余14宗均为底价成交。

具体来看，南京第七批次共出让12宗，总出让面积50.40万㎡，总建筑面积93.56万㎡，总起价约137.6亿。最终1宗触顶摇号，11宗底价成交，整体溢价率仅6.56%。

杭州第十二批次共出让4宗，出让面积19.60万㎡，总建筑面积30.8万㎡，起始总价42.87亿。最终也是1宗触顶，其余3宗底价成交，整体溢价率不到1%。

从以上数据来看，南京与杭州的这次拍地成绩难以令人满意。

从成交情况来看，不难看出宁杭两地本次拍地竞争热点单一，市场呈现极度分化。从拿地企业来看，更是以地方国资拿地较多，特别是南京拍地，甚少有头部房企的身影。

其实宁杭拍地也有不少头部房企的参与，只是都集中参拍了两宗摇号地块。

南京本批次拍地的“热点”无疑是河西中G55号地块了。

该地块位于建邺区兴隆街道兴隆大街以北、螺丝桥大街以西，出让面积72144.52㎡，为住宅用地，容积率2.2，建筑面积158717.94㎡。

地块起价60亿元，楼面起价37803元/㎡，该价格超过了今年南京六批次成交的中海G53地块（起价37651元/㎡），刷新历史新高。在经过22轮报价后达到上限价格并进入摇号环节。

据悉，招商、保利、厦门国贸、建发、葛洲坝、华发、伟星、象屿、中海、绿城、越秀等房企均有报名参拍。

最终，绿城溢价15%以69亿元幸运中签，成交楼面价43473元/㎡，该地块成为了南京今年总价、单价双价地王，也是南京史上第二高价地，仅次于2016年5月出让的葛洲坝中国府（45213元/㎡）。

该地块属于河西中压轴地块，毗邻绿博园滨江观光带，距离夹江岸线仅500多米，部分楼栋可观览一线江景。地块紧邻地铁10号线绿博园站，周边小区有奥体新城青桐园、金基汇锦国际、莱蒙水榭春天等，二手房价格在5.4万/㎡左右。

据了解，河西中板块今年仅在第五批次中出让了一宗宅地，市场整体存量见底，所以项目去化预期不难。

而杭州第十二批的“热点”非萧山区南站新城宅地莫属了。

铁路萧山站综合交通枢纽区FG08-01地块出让面积15584㎡，用途为住宅，容积率1.2，建筑面积18700㎡，绿地率30%，建筑限高27m。地块邻近杭州南站高铁枢纽中心，周边配套有萧山博物馆、回澜初中北校区、萧山中医院等。

该地块在正式开拍前便已有8轮报价，直接达到封顶价3.68亿，进入摇号环节。根据摇号结果，共有43家房企参与摇号，包括中天、绿城、龙湖、保利等。

或许得益于地块总价不高，所以最终由小型房企创都集团中签，成交楼面价19672元/㎡，溢价率10.51%。

该地块原为萧山总工会所在地，可以说是处于萧山老城区，地块设定的精装限价为3.54万/㎡。而萧山老城区设定的高层限价为3.4万/㎡，洋房为4.01万/㎡，也就是说，本次出让的萧山地块可以用于建设洋房、叠墅等改善类低密产品。

此外，该地块房地价差有点大，未来利润可观，而且目前地块周边没有在售项目，西侧是中天·云望项目，也在2020年开盘当年便售罄，所以项目要实现去化同样不难。

除上述两宗地块以外，剩余地块的质量难以吸引到过多的注意力，因此头部房企们便集体“缺席”了。

市场差异

在南京、杭州拍地前两天，上海、无锡、成都三地也前后开启集中供地，从最终结果看，五个城市的表现差异也比较大。

上海土拍不用多说，目前各大房企都是重点布局“北上广深”，虽然市场分化明显，但还是吸引了各大房企参与竞拍，包括万科、建发、招商、象屿等，其中中海联合上海西岸开发240亿拿地的豪迈之举令市场不禁为之侧目。

最终，上海三批次两轮土拍合计出让17宗地，其中8宗触顶摇号，3宗溢价出让，6宗底价成交，共计收金约675.74亿元。此外于10月26日，临港集团联合越秀落子上海虹口嘉兴路街道地块。

而无锡对当下的房企吸引力不足，故无锡六批次供地出现14宗地均底价成交且多为国企托底的遇冷情况也不足为奇。

成都、杭州、南京同为新一线城市，土拍市场出现明显的差异便有点耐人寻味了。

杭州“一月一挂一拍”的供地节奏可以说是独树一帜，并不具备太大的参考意义。事实上，由于挂牌地块均在热门摇号板块以外，所以不少市场人士认为杭州十二批次会遇冷。

而萧山区南站新城宅地成为黑马地块或许是得益于政策层面的利好，10月16日，杭州发布的“杭六条”，萧山、余杭两区不再限购。此外，亚运会的成功也给杭州做了个正面宣传。

南京与成都拍地比较之下，存在着不小的差距。10月26日，成都成功出让7宗地，其中4宗触顶成交，平均溢价水平在8.33%。

或许是因为这是最后一场限价土拍，调动了房企的拿地情绪，所以成都本次拍地有多宗地块达到了触顶。

9月底，自然资源部下发文件，内容包含建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。

随后便有消息传出，济南、南京、合肥、宁波、苏州、成都、西安等城市已落地“取消地价上限”这一动作，多数城市将在下一批次土地出让文件中删去地价上限等内容。

其中，成都9月26日新政明确，中心城区商品住宅用地实施竞地价拍卖，且新出让土地所建商品住房由企业根据市场情况自主定价，即竞地价+取消商品房限价；10月9日，济南紧随其后；10月11日，合肥公布清单，第三批拟出让宅地只规定起始价，未明确地价上限……

虽然在本次拍地前，南京方面未明确出台相关政策，但从趋势来看，应该离取消限价不远了。政策面基本一致的情况下，土地市场存在差异，那么问题大概率出现在楼市方面了，或许是供需关系失衡导致。

对此，南京市房地产学会副会长孟祥远表示，目前南京的新房市场整体上不是特别的火热，也没有明显的倒挂，所以房企拿地也会非常谨慎。

根据南京网上房地产数据显示，9月南京楼市认购达7011套，环比上涨20.3%。数据还显示，9月南京楼市成交2924套，环比下跌7.4%；同比则下降27.7%。此外，基于新房市场供过于求，目前库存为7万套，按近6个月市场流速计算，去化周期约15个月。

二手房方面，南京截止9月底二手房累计成交76792套，已超过了2022年全年的71584套，并实现连续两个月上涨。

对于上述数据，孟祥远表示：“以价换量，价格目前有调整的压力”。国家统计局数据显示，9月南京新房价格环比下降0.8%，同比下跌0.5%；二手房价格环比下跌0.9%，同比下跌4%。

总的来说，只要楼市尚未好转，土地市场便难以重现往日热闹景象。

11月27日晚间，南京新挂出9幅涉宅用地，将于11月25日开始网上限时竞价，并且均不再设最高限价。至于取消限价后是否对楼市有积极影响，孟祥远则表示：“有作用，但不能预期太高。”