陆家嘴踩雷百亿“毒地”背后！“蹊跷”的7800元/平楼面价，多次被改变用地性质的土地，最惨的恐怕是买房又无法退房的房奴们

（原标题：陆家嘴踩雷百亿“毒地”背后！“蹊跷”的7800元/平楼面价，多次被改变用地性质的土地，最惨的恐怕是买房又无法退房的房奴们）

金融界11月10日 上海国资陆家嘴踩雷百亿“毒地”交易风波的背后！

本是苏州坐享城市开发收益、苏钢集团捂地八年大赚十倍、陆家嘴拿到低成本土地三方共赢的天胡，但是在各种机缘巧合之下，意外演变成了上海国资与中国平安、苏州国资对垒公堂的局面。

陆家嘴要求苏钢集团赔偿100.44亿元

一切还用从7年前的一场疯狂土拍说起。

2016年10月17日，A股上市公司陆家嘴在经过222轮激烈竞价后，以约85亿元的总价竞得苏州浒墅关17幅地块，成功了拿到了总建筑面积108.41万平方米土地（住宅66.4万平方米），楼面均价约7800元/平，这个成本不算高。

但是在此时就种下了邪恶的种子。六年后随着一封封匿名的举报信，将这价值百亿“毒地”交易捅到了中央第二生态环境保护督察组的眼前，该事件的“冰山一角”才浮出水面。

2023年11月3日，上海国资背景下的A股上市公司扔出一纸公告，彻底将这“丑闻”暴露在阳光下。

11月3日盘后，陆家嘴公告称，2016年，公司指定控股子公司佳湾公司和佳二公司(通过信托计划)组成联合体在上海联合产权交易所联合竞得苏钢集团挂牌出让的绿岸公司95%股权，绿岸公司名下的主要资产为位于苏州高新区苏通路北、苏钢路东的17块土地使用权。

2022年以来，公司及各方环境调查确定绿岸公司名下14块土地存在污染，且污染面积和污染程度远超苏钢集团挂牌出让时所披露的污染情况。同时，公司委托专业机构核查发现，在案涉土地的调规变性及出让过程中，各被告存在一系列违法违规、弄虚作假、不依法履职的侵权行为，共同导致了原告方受让存在严重污染的案涉土地。

公司将江苏苏钢集团有限公司、苏州市环境科学研究所、苏州市苏城环境科技有限责任公司、苏州国家高新技术产业开发区管理委员会、苏州市自然资源和规划局告上江苏省高级人民法院。请求判令苏钢集团赔偿人民币100.44亿元，剩余四位被告承担连带责任。

“蹊跷”的7800元/平楼面价

值得注意的是，虽然陆家嘴在经过222轮激烈竞价后才拿下位于苏州高新区苏通路北、苏钢路东的17块土地使用权，是楼面均价只有约7800元/平。这个价格在当时苏州土拍市场有些“蹊跷”，7800元/平楼面价甚至可以用“吐血价”来形容。

彼时，苏州高新区浒墅关镇土拍市场一片红火之势，地王不断涌现。

同年5月23日，同样位于高新区浒墅关镇的2016-WG-39号地块开拍，起拍楼面价就达到了6656元/平方米，最高限价单价13997元/平方米。包括新城、招商、旭辉、弘阳、天地源、华宇、南山、蓝光、正荣、阳光城等房企参与竞拍该地块。经过113轮竞拍，该地块最高总价报价已达到100606万元，楼面价10406元/平方米。由于竞价过于激烈，该地块出让最终以流拍告终。

同年，9月23日，苏州举行12宗地的土地拍卖，上午成功出让7宗之后，下午首宗出让的苏地2016-WG-64号高新浒墅关住宅地块，最终由常熟弘阳房地产开发有限公司拍得，成交楼面价18750元/㎡，总价为13.41亿元，刷新了由自己保持的浒墅关地王价。

此外，万科浒关开发区地块楼面价21200元/㎡，南山地产浒墅关镇地块楼面价14165元/㎡。

但是就是在这样的大环境中，尽然让陆家嘴捡到了“大漏”。对此，有网友曾经评论到“这块地老百姓都知道有问题，一直说污染，陆家嘴一个上市公司能不知道？当时浒关的楼面价在1.2-1.8不等，这块地85亿规106万平，楼面价才8千，是很划算的项目。”

苏州高新区管委会曾阻拦交易

而在陆家嘴拿地之后，苏州高新区管委会的态度却值得细细品味。

苏州高新区管委会曾在函件明确表示：“苏州绿岸房地产开发有限公司系项目公司，其名下有17宗土地的土地使用权；本次转让的股权比例为95%，股权受让人将获得项目公司绝对控股权，由此可以判断本次交易‘名为股权转让，实为土地使用权转让’，但考虑到苏州绿岸房地产开发有限公司目前对于相关地块的开发尚未达到开发投资总额的25%，根据《中华人民共和国土地管理法》规定和《国有土地出让权合同》约定，有关土地不得转让。苏州绿岸房地产开发有限公司名下地块的整体开发，应当围绕北大方正集团、江苏苏钢集团有限公司和苏州市政府、苏州高新区管理委员会签订的系列框架协议，整体开展转型升级，如违反这一宗旨，单独转让苏州绿岸公司上述标的地块，则会带来一系列问题，包括但不限于苏钢集团2000多名职工的切身利益能否保障等。如果受让人对此不明晰，有关交易继续进行将会引发不可预估的后果。”

苏州高新区管委会还提到，在本次交易挂牌中，转让方苏钢集团及其代理人隐瞒了有关项目背景和苏州绿岸应当承担的义务和责任，违反了相关规定。且隐瞒了相关重要协议和文件，未尽信息披露义务，本次交易的成交价远超过转让方在有条件获得有关土地时的价格，涉嫌以牟利为目的非法转让，如查实，则有关交易完全没有合法性基础。”

为此，苏州高新区管委会致函上海联合产权交易所，要求中止苏州绿岸股权交易的后续签约、交割工作。

值得注意是，苏州高新区管委会明确提出苏钢集团及其代理人隐瞒了有关项目背景和相关重要协议和文件，但在该函件发出后不到1个月的时间，苏州高新区管委会态度发生一百八十度大转弯，与陆家嘴签订了苏州绿岸地块开发项目的备忘录。该《备忘录》中表示，苏州高新区管委会与北大方正集团、苏钢集团就苏州绿岸股权事宜达成谅解，支持上海陆家嘴公司成为新股东，并开发项目地块。

这其中，各种曲折内幕只有苏州高新区管委会、北大方正集团、苏钢集团、陆家嘴知晓。

涉事土地多次被改变土地性质

而苏州高新区管委会提及的苏钢集团隐瞒了有关项目背景和相关重要协议和文件，这其中还有一段故事。

苏钢集团始建于1957年，位于苏州国家高新技术产业开发区，毗邻京杭大运河沿岸，与312国道紧密相连，具备铁公水多式联运优势。经过60余年的发展，已建成年生产能力100万吨，以精品特钢为主的绿色钢铁制造基地。

2000年5月，苏州市国资委、苏州市工投公司与北大方正集团签署了资产重组协议，7月，北大方正对苏钢集团进行全资收购，并于2003年正式入主苏钢集团。2008年12月，原苏州市国土资源局经收储、挂牌，将苏钢集团老厂区（主要为非焦化区)部分地块用途调整为住宅、商业、商务金融用地后出让给苏钢集团，对价为

6.48亿元。

但拿到地的苏钢集团，受困于资金问题，根本无力开发。

2013-2014年，苏州市相关部门再次批准调整用地规划，原地块的部分区域被划出用作市政道路和公共设施，加入了大片原焦化区用地，调整后的绿岸地块被重新分割为17个子地块，土地用途变更为住宅、商办、工业（研发）、教育等。

至此，原本只能用在工业建设等的土地已经多次被改变土地性质。

2014年，苏钢全资成立苏州绿岸房地产开发有限责任公司，并于2016年将股权挂牌转让。

值得注意的是，醉心于资本运作的方正系已经成为了历史，北大方正集团于2020年2月被债权银行申请重整。此后，中国平安、平安集团通过平安人寿拟出资482 亿元，受让新方正集团约66.51%的股权，成为新方正集团的控股股东。

不知不觉中，中国平安踩到了大雷。

苏州雷丁学校打碎了一切

最终这一切，意外的被苏州伦华教育集团与英国雷丁学校同打造的苏州雷丁学校打碎了。

苏州伦华教育集团与英国雷丁学校共同打造的，九年一贯制学校国际化学校苏州雷丁学校，选址为苏州绿岸项目的2号地块。校方办理办学许可证时，根据苏州高新区环保局要求，对学校所在地2号地块的土壤污染状况进行调查，上海陆家嘴公司曾委托第三方初调，发现2号地块存在验证的污染，后又经政府推荐的第三方鉴定机构调查，结果同样显示污染严重。

2022年3月底，中央环保督察组进驻江苏，接到两起关于苏州绿岸项目(苏钢地块)的举报。举报称该项目17宗地块中有4宗地块土壤污染严重，包括苏州雷丁学校所在地块。

就此，陆家嘴踩雷百亿“毒地”交易渐渐浮出水面。

百亿“毒地”交易恐怕没有赢家

据财新报道，苏州高新区政府相关人士称“该土地污染实际上并没有媒体报道的那么严重，本质上还是房地产市场低迷引起的连锁商业纠纷导致，政府会积极应对此次诉讼。”

显然，苏州高新区此番回应话里有话。

目前，苏州绿岸项目项目的6宗地块为住宅性质，被规划为“锦绣澜山”住宅项目，锦绣澜山目前交付的小区有三个：锦园、绣庭和峰誉庭。

“以前锦绣澜山的房子能最高能卖到2.4万/平，但现在1.5万/平，都很难卖出去了。”峰誉庭的业主称，现在污染导致这片几乎是空城了，而且明知道可能有毒，谁敢来买？

目前陆家嘴账上对应的存货金额更是高达113亿元，而陆家嘴今年前三季度营收约57.75亿元，同比减少14.48%；归属于上市公司股东的净利润约8.37亿元，同比减少27.75%。显然，百亿元卖不动的房子成了压在陆家嘴身上的一座大山。

在经过1年博弈后，双方闹到了江苏高院，但是这笔百亿“毒地”交易恐怕没有赢家，而最惨的恐怕是买房又无法退房的房奴们。

本文源自：金融界

作者：大江大河