嘉实物美REITs：基础设施项目在执行租约共109个

（原标题：嘉实物美REITs：基础设施项目在执行租约共109个）

观点网讯：12月7日，关于《关于嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金上市及嘉实物美消费基础设施资产支持专项计划资产支持证券挂牌转让申请受理反馈意见》的答复发布。

该答复表示，物美集团全资或为控股/第一大股东的品牌企业有物美超市、麦德龙、百安居、新华百货、美廉美、浙江供销、品超市、物美/多点便利店、达慧堂药店、十分有型理发店等。其中，超市品牌包括“物美”、“美廉美”、“品超市”、“麦德龙”。

“物美”及“美廉美”主要客群均为大众消费者，定位为“物美价廉”、“首都市民的菜篮子、米袋子”。物美和美廉美共247家店，其中北京126家。

麦德龙商业集团有限公司自1996年进入中国，在上海开设第一家商场，迄今为止足迹已遍布中国60多个城市，深耕中国市场超过25年。麦德龙主要客群为中高端消费者，“麦德龙”品牌入选2023年生鲜超市十大品牌。麦德龙共102家店，其中北京5家。

“品超市”是物美旗下的社区生活超市，成立于2018年6月份，主要经营生鲜、食品、清洁及部分日配百货，服务于身边的社区消费者，提供高品质、低价格的商品，并结合多点线上平台提供线上下单送货到家的便捷服务。超市面积以1,200平米以内的“小而美”超市为主。品超市共232家店，其中北京130家。

截至2021年，物美超市业务在中国北方区域市场占有率为35%，其中在北京区域的市场占有率为56%。

为打造首批消费基础设施REITs项目的标杆效应，原始权益人全部选择北京项目入池。其中德胜门项目、玉蜓桥项目、华天项目均处于二、三环之间，大成项目毗邻西四环，上述项目所在区域社会经济环境发展良好，周边交通便利，人流量较大且稳定。

本基金首次发售时的基础设施项目在2024年至2028年五个完整会计年度为本基金投资者实现的预期可供分配金额分别为6,700万元、6,960万元、7,279万元、7,504万元和7,690万元（简称“预期分配金额”）。

项目历史年度采用关联方整租后分租的“二房东模式”，具体为由北京物美综合超市有限公司相关主体先与各项目公司签订整租合同，将基础设施资产物业整体租赁；再由物美综超相关主体将部分租赁区域用于超市业态经营后，剩余租赁区域分割对外出租给不同品类的品牌商或商户，即物美综超相关主体与外租区租户签订租赁合同。因此在“二房东模式”下，四个基础设施项目的历史出租率均为100%。

截至2023年6月30日，基础设施项目在执行租约共109个，其中大成项目14个，玉蜓桥项目39个，华天项目29个，德胜门项目27个；共涉及租户94个。

截至2023年6月30日，基础设施项目租户业态主要包括超市类、餐饮食品类、医疗健康类、服饰家居类、金融类、美妆类等，行业分散度较好，经营风险较为分散。其中，超市类租户租赁面积占比最大，其次则是餐饮食品类、医疗健康类租户，体现了物美消费基础设施项目服务并保障民生的特性。

截至2023年6月30日，从租约合同数量角度来看，基础设施项目租赁合同在各期限区间的分布均匀，合同期限在3年以内的租赁合同数量为75个，占总合同数量的68.81%；合同期限在3年及以上的租赁合同数量为34个，占总合同数量的31.19%。从租赁面积角度来看，长租期（7年及以上）的租赁合同租赁面积占比达81.90%，体现了本基础设施项目具备较强的租户粘性。