特写 | 季圣杰：深耕园区运营服务 鼎星产业三步走

（原标题：特写 | 季圣杰：深耕园区运营服务 鼎星产业三步走）

2023大湾区产业论坛·特写 对于鼎星产业来说，今年的重大变局无疑是被米桠投资收购。

用广东省鼎星产业发展有限公司产业研究院院长季圣杰的话来说，在整个产业发展的服务过程当中，米桠投资是一个具有体系化的投资机构，有建筑设计、文化服务、劳务外包、还有建筑器械租赁等为主体产业空间载体服务的业务板块。

"因为鼎星产业作为一个平台本身没有必要申请建筑资质，所以着力在全链条的打造了一条，为整个产业发展服务的完整链条。"在2023大湾区产业论坛期间，季圣杰对观点新媒体介绍道。

成立于2020年8月的广东省鼎星产业发展有限公司，是一个既具有深刻的产业研究背景，同时又专注于产业投资与区域产业发展的专业服务平台。目前公司已完成从十万级园区的服务向城市与区域级产业发展的服务升级。

尽管成立的时间并不长，但鼎星产业已积攒了大量成熟的产业运营经验。早在2016年鼎星就开始运营产业项目--位于广州科学城中央绿地广场的广东省第一个大数据产业示范园区。当时鼎星产业仅用三个月的时间便完成了100%的招商目标。

从2020年，鼎星实现聚焦于为政府、国企以及各类科技的主题产业园区开发商，提供产业要素的研究、产业规划、产品定位、产业招商、产业运营一体化的解决方案。鼎星结合粤港澳大湾区发展规划纲要，为区域政府从政府专项债的可行性研究、政府专项债项目的梳理、政府专项债的发行，到产业发展政策的研究与发布，贡献力量。

早在2005年广州开发区做加速器和创新基地的招商引资的时候，季圣杰便已开始接触到产业投资领域。

通过多年的接触，季圣杰对大湾区的产业项目发展有着深刻的研究。在他看来，大湾区的发展存在三方面的劣势：第一是城市级区域产业发展的不平衡，第二是区域规划没有做到一体化，第三是针对金融融资仍存问题。

他认为，在城市发展过程中，并非有那么多城市或者地区需要工业上楼、厂房集聚，部分城市在土地利用、工业厂房使用效率等方面，仍未达到如此高强度集约的程度。同时，由于部分城市并没有聚集适合工业上楼产品入市的生产要素资源，也未曾在上位规划的指引下深入浅出的系统分析区域创新要素资源应该如何聚集，从而导致了区域规划非一体化的现象较为明显。

对于融资问题，季圣杰则认为，在公募REIT政策大方向下，很多项目在成功运营后得以寻求稳妥退出，融资放在了成熟以后的阶段。而为了进一步拓宽国央企、民营开发平台在产业空间载体建设过程中的资金储备渠道，他建议应该把公募REITs发行和其他融资工具的使用提前谋划，甚至在拿地阶段就应该引入相关的概念。

"这么多城市建筑物，很多都处于空置的状态，如何利用好它们？大湾区需要把过去规模发展的园区，通过拿地不断地置换资金进行开发、流转的趋势，朝小而美、精准的园区发展。"季圣杰表示。

他进一步表示，目前园区开发平台的经营理念和方向，应该深入到主题产业的空间载体的研究上去。

作为产业园轻资产的运营方，季圣杰认为鼎星在服务过程中有几个重要的环节，包括区域政府的政策研究以及空间规划、城市规划、产业规划等三规合一的研究。同时对金融服务的前后端、土地分析以及建筑垫资等方面，都要有非常高的熟悉度。

在运营要求上，季圣杰认为，从前端的产业定位、产品设计再到工程的融资以及后端的招商运营要成为一个一体化的流程。目前鼎星产业在合作方的筛选上有着一定的标准，主要的合作对象是以国央企为主体开发的园区。

"根据目前29只发行成功的REITs可以看到，在公募REITs的领域都是国央企作为开发主体，同运营的年限已经足够长，出租率也相对高，总体而言开发运营流程比较完整。"

基于上述认识，鼎星产业制定了三步走的发展战略。

首先要获得私募基金牌照。

其次要和国央企这种背景相结合的园区进行深度对接，找到优质区域的优质项目，对其项目进行归集研究以及财务上的分析。

第三，要跟券商等机构在公募REITs的发行和服务领域加强联络，为更多的园区在融资口径等方面做服务。

对于接下来的服务选择，季圣杰表示除了与国央企为主体开发的园区合作外，希望鼎星在核心的19个节点城市的核心地段，对于新增的项目，能从前侧包括产业规划、产品设计开始为项目提供服务。

作为"产业发展的研究员"，季圣杰认为鼎星产业要摒弃区位优势不明显、生产效率相对落后的项目，把精力和专业化运营的人才集中到主力城市、主力产业空间，真正做能够让金融杠杆充分激活的项目，让园区能有一个平衡的发展。