雅生活整一活，物业公司做起了养老服务

（原标题：雅生活整一活，物业公司做起了养老服务）

观点指数 随着老龄化人口规模增长以及国家政策支持物企探索“物业+养老”模式，已有越来越多的物企试水康养服务。近期，雅生活服务也开始了在这一领域的探索。

2月21日，山东宏泰物业发展有限公司（山东宏泰物业）新增投资企业珠海宏仁康养服务有限公司，后者经营范围包括养老服务；医院管理；母婴生活护理；健康咨询服务等。股权穿透得知，山东宏泰物业最终由雅生活服务控股。

官网资料显示，山东宏泰物业核心业务包括物业服务、资产管理服务及顾问服务；雅生活服务的核心业务包括物业、公共、城市服务和社区商业。也就是说，目前双方都不涉及康养业务，此次注资50万元在珠海成立公司，或只是雅生活服务在这一赛道进行小范围探索。

物企与康养服务的消费客群天然距离近，日常提供的服务与部分养老服务有一定重合；而且，当下在拓展方面进入了存量竞争阶段，开辟养老、托育、家政等服务，寻找新的增长曲线也是一种趋势。

尚未成规模

据观点指数了解，目前探路康养服务的上市物企总体数量较少，主要以社区增值服务来发展，产生表内收入的仅有世茂服务、绿城服务及建发物业等少数几家。

服务内容方面，各企业提供的服务差别也比较大。一些物企提供的服务专业化程度较低，主要以便利老人生活，常规检查为主，例如旭辉永生服务的37℃社区、保利物业和悦会、银城生活服务等。一些会通过收购或与专业养老企业合作，提供专业度较高的服务，包括世茂服务、招商积余等。另外，绿城服务独创学院式颐养模式，投入重资产以及引入国外养老专家运营团队，定位为城市高端颐养。

部分企业数据公开程度不一，或与实际有出入

具体来看，世茂服务2021年8月与椿熙堂运营主体达成合作协议，受让56.36%股权，共同布局养老服务。官网显示，椿熙堂在2014年创立，总部在浙江乌镇，是“社区、居家、机构”三位一体的连锁养老服务品牌。

合作前，椿熙堂已成功在乌镇打造出了“智慧养老服务模式”，提供“线上+线下”一体化养老服务。线上通过智能信息化平台和智能物联设备，为老年人提供应急救助服务和健康监测服务，线下居家和在社区为老年人提供“生活照料、专业照护、健康管理、膳食餐饮、社区文化”等专业养老服务，主打轻资产运营。

2021年末，椿熙堂业务已覆盖上海、南京、无锡、苏州等长三角地区发达城市，一共运营278个小区养老服务站点和8个养老服务机构，服务约10万老年人。

截至2023年中期，椿熙堂居家养老服务平台，已覆盖全国17个城市，运营超过50个服务站点，在嘉兴、常州等城市具有优势。

从营收情况来看，世茂服务2023年上半年养老服务收入7190万元，同比增长45.3%，为其社区增值服务板块中增长最快的业务，但总体仅占社区增值服务收入比例的10.1%，占总收入比例则为1.75%。

绿城服务在养老领域探索较早，拥有十多年经验，其独创学院式颐养模式，构建了养老地产开发、小微机构运营、社区养老服务、咨询培训服务、养老物业服务及适老化改造六大核心产品体系。

于2023年中报中，绿城服务提到，其在“物业+居家养老服务”方面，以翡翠城“椿天里”为代表的45个社区居家养老服务中心顺利落地，服务内容包括：长者食堂、日间康养照料、居家上门服务、社群活动等。康养服务方面，首个CCKC（全龄颐养）项目（陶然里项目）于期内正式交付运营，是其在“物业+养老”业务模式上的有效尝试。

据了解，杭州之江陶然里项目由绿城服务、蓝城房产、西湖城投共同开发，整体定位为以长者为主要服务群体的城市高端颐养标杆园区，采用“同城颐养+混龄社区+医养结合”模式。

项目包括了6万多方827户的公寓，类型涉及颐养公寓、康养公寓、双钥匙LOFT公寓和抱团养老公寓四类时尚康养产品。以及1万多方的自持商业配套，包括护理院、代际幼儿园、园区餐厅、超市等商业配套。全部由绿城服务自持运营。

营收方面，2023年中期，绿城服务的居家生活服务收入2.201亿元，同比增长122.6%，占园区服务业务板块总收入的13.3%，占总收入的比例为2.68%。

观点指数发现，目前将养老/康养服务计入收入的物企非常少，且已入表的物企在该项业务上的收入占比均不超过3%，显示物业企业在该领域仍处于探索阶段，尚未形成一定规模。

雅生活康养考量

在2023年度中期报告中，雅生活服务提到自己在过去五年已经完善产业链布局，抓住了行业整合窗口，迅速扩大了规模，未来将更有策略性地集中资源发展具有效益、现金流佳的业务单元，实现高质量、可持续发展。

同时，面对市场竞争格局由增量变为存量，雅生活服务提出要围绕“横向拓展业态覆盖宽度，纵向挖掘服务内容深度”策略，以“多元化、全周期、全业态”的专业化业务能力形成规模效应，并持续打磨产品品牌。

据了解，雅生活服务截至2023年上半年的在管面积达到5.75亿平方米，第三方项目占比为83.3%；合约面积达7.62亿平方米，第三方项目占比为80.6%。在管面积按业态划分，住宅占比42.7%，公建占比45.5%，商业及办公占比11.8%。

从城市能级来看，雅生活服务在管面积中的74.6%集中在经济较发达、治理理念较先进的一、二线城市。长三角城市群和粤港澳大湾区是其在管面积分布的主要区域，总占比达到52.7%。

观点指数认为，这或许更有利于企业延长增值服务链条。

从物企的经营实践中可以看到，我国养老服务整体盈利能力较弱，存在公益性与盈利性的平衡，叠加接受付费养老服务的观念尚需一定时间。雅生活服务想要探索养老服务，以此获得好的收益比较有难度。

但更好的增值服务项目或可以提升业务满意度，树立企业良好口碑，以这个角度来看，也符合雅生活服务的利益和理念。其在2023年中期报告中提到，将持续夯实项目服务质量及提升管理精细度，建设服务标准体系，将服务做得更细致扎实，切实提升业主满意度。

融创服务也有类似的出发点，这使得养老服务探索更多偏向公益层面。例如，融创服务加强社区养老服务设施配建，进行适老化改造，如设立室外会客厅、阳光草坪，开办老年活动室等。

过往实践中，雅生活在家政服务方面获得正反馈，2023上半年，其家政服务平台--51家庭管家业务订单及平台充值金额均创新高。这意味着类似赛道具有一定潜力。

就在不久之前，招商积余管理层在投资者关系平台上表示，正在探索布局“物业+康养”居家服务业务。

招商积余上海公司早前曾中标太保养老家园项目，该项目是城市型高端养老社区品牌，其平台太保养老投资公司是太平洋保险集团布局养老业务设立的全国首家养老产业投资管理平台，专事养老产业投资相关业务。

另外，招商积余将与招商观颐联合推出居家专业照护。招商观颐具有服务患有阿尔茨海默病、脑卒中、帕金森等疾病的老人的能力。合作将依托招商积余的平台资源，落地招商观颐“六颐”康养服务体系，满足多层次养老服务需求。

这意味着，物业企业或许在养老服务的专业性上优势不足，但在链接更优质的服务以满足养老需求上，仍可以作为桥梁。