华夏幸福“轻”装上阵 道路还有很长

（原标题：华夏幸福“轻”装上阵 道路还有很长）

观点网 自华夏幸福2022年中宣布轻资产转型后，鲜有披露项目进展动态，更多的还是聚焦在其化债及保交付动作上。

轻资产转型“试水”2年后，华夏幸福于近期向外界披露产业业务开展动态。

近期， 该司发布推文指出，2024年开年以来，华夏幸福产业发展业务实现多个项目签约，签约总投资近40亿元。

其中，1月安元达、沈阳众通等4个项目实现签约，签约投资总额37.65亿元；2月则是总投资3000万美元的柔性显示屏项目实现签约。

观点新媒体了解到，本次集中披露的4个项目均为产业园区招商引资、招商代理业务，并以华夏幸福（深圳）产业发展有限公司（下称“深产发”）为主。而当下业内探索轻资产转型路径过程中，主要寻求的生存空间就是招商业务。

产业“万达”转型

万达商业曾实现涅槃，业界普遍归功于王健林超前选择并践行了轻资产道路，改名后的万达商管不仅卸下资金压力的束缚，还一定程度上对冲了本轮地产周期。

同样的道路选择，发生在2年前的华夏幸福。2022年7月，该司官宣由产业新城运营商向产业新城服务商全面转型，确定了由重转轻的发展路径。

而华夏幸福走上产业“万达”之路，既是主动选择，也是被动接受。

作为老牌重资产的产业新城建设运营商，华夏幸福同样伴随着国内城市化快速发展，享受到了那个时代下的产业红利及企业自身的高速增长期。

早在2002年，随着华夏幸福固安工业园区奠基，华夏幸福正式涉足产业新城领域。其中运用的核心运营机制即PPP模式。

在具体实践中，该司与地方政府签署合作协议，由项目公司负责委托区域土地整理投资、基础设施及公共设施建设与维护、产业发展服务等工作；地方政府将委托区域内所新产生的收入的地方留成部分按约定比例支付项目公司，作为偿还项目公司垫付的投资成本及投资回报的资金来源。

东莞证券曾表示，这使得华夏幸福的产业新城业务涵盖了城市规划、发展策略，产业地产及其招商引资、运营，城市开发的配套公共设施和基础设施建设，“孔雀城”住宅全线产品，商业地产以及各类物业管理。“多元化、全产业链覆盖的产品线强有力的支撑公司产业新城的开拓与发展。”

华夏幸福PPP协议模式，数据来源：东莞证券

其中，公司产业新城开发建设方面，包括的基础设施建设、土地整理、园区综合服务等，基本按照成本加成的10%-15%提取作为收入；而产业发展服务，主要以招商引资为主，公司则提取落地投资的45%作为该业务的收入。

而这些业务的投入至获取收益周期一般控制在一年至一年半的时间，资金来源为政府通过产业新城的打造而增加的财政收入。

2019年，资源驱动型的华夏幸福录得营业总收入1052.10亿元，同比增长25.55%，归母净利润146.12亿元，同比增长24.40%，两项数据均创上市以来的最高纪录。2020年，虽然该司已经开始展露流动性危机，但业绩仍保持在千亿规模。

随着国内对房地产政策的转向以及地产行业的调整，传统产业“重资产”模式面临巨大挑战和困境，现金流成为众企业死保的“生命线”。

华夏幸福却很不“幸”地摔倒，并就此落后。据观察，该司因重仓环京区域，快速迈入国内房企头部。也因区域限购政策的颁发，导致项目去化受阻，叠加自身现金流占用较大的产业新城模式，倒在2021年春天，深陷债务泥潭之中。

随着2021年初官宣暴雷，华夏幸福跟其他遇险房企一样，迎来收益数据断崖式下降。该年度收入按年减少57%、归母净利润实现接近400亿亏损、房开销售额按年下降7成。

招商业务切入

2022年，对于已经习惯“房开逻辑”和产业“重资产”PPP开发模式的华夏幸福而言，已然来到了企业发展的岔路口。

一方面，地产市场的下行、企业信用的崩塌，直接导致的房开业务受阻及收入减少；另一方面，在手现金流状况并不乐观，无力继续支持传统的产业新城发展模式，企业发展脉搏陷入死循环。

如此看来，华夏幸福要想保证产业新城模式的继续流转，优先保证的是产业园区全链条业务的参与经验及其操盘团队的完善。而在没有过多资金可以投入到增量项目的情况下，轻资产输出路径或是唯一出路。

该司计划在2022-2025年三年内，以住宅开发和资产管理为基础，以产业新城为平台，拟重塑以产业发展为核心的政府服务体系和以空间服务为核心的企业服务体系。

再具体的道路实施上，该司规划以产业发展为核心的政府服务体系。即服务政府客户，为区域，尤其是大城市周边的县域或县城提供包含产业规划、产业招商、产业配套融资、综合运营和营销推广等服务的产业发展综合解决方案。

而就在宣布转型的一个月，华夏幸福便披露了其产业轻资产业务开展情况。截止于2022年8月底，华夏幸福深产发已签约29个项目，累计固投签约突破100亿元。

观点新媒体了解到，华夏幸福深产发平台是华夏幸福轻资产业务开展的“主力军”，以招商引资能力见长。

根据该平台的官方介绍，其对自身的定位为招商引资服务商，助力县域经济发展，面向政府与企业，提供产业发展、投资选址综合解决方案，并深耕新一代信息技术、高端装备制造等八大战略性新兴产业。

数据显示，华夏幸福深产发业务已覆盖京津冀、长三角、大湾区等上百个合作区域。此外，华夏幸福还组建了产业大数据公司“华夏数科”，通过数字化产品及服务体系获取更多服务输出的机会。

从本次披露的签约项目来看，4宗项目中的3个在深产发平台录得成交。以签约金额最大的项目为例，在华夏幸福深产发招商团队推动下，实现车载显示玻璃盖板及模组项目正式落户江苏高淳经济开发区，总投资达30亿元。

除此之外，在对深圳安元达电子公司落户溧水产业新城的项目里，深产发平台从知晓项目到正式签约仅用了29天，向外界展现了其在招商引资的综合能力。

业绩贡献有限

相较于轻资产签约金额“大”数字的美好，华夏幸福作为以产业新城、产业园区建设“发家”的开发商，现如今，其产业发展收入板块对业绩增长的贡献谨小且慎微。

观点新媒体观察得出，得益于开发性PPP模式不断带来的业务增量，以产业新城及园区配套住宅开发为主业的华夏幸福营收持续走高，收入结构以房地产开发销售与产业发展服务为主。

简单来看其产业新城模式，即为企业接受政府委托，获得特定区域内的垄断开发权利，负责对产业新城区域的“投、规、运、管、招”以及配套住宅的开发和销售。

在企业信用违约的前几个财年，华夏幸福的产业发展服务业务一直开展的有声有色。据悉，在2018-2020财年期间，该司产发服务业务收入年均保持在250亿元上下的水平，对收入的贡献保持在25%左右。

数据来源：观点指数整理

2021年信用违约后，由于在手现金无法对持有的产业园区项目进行投资及新拓投资，该财年华夏幸福的产业发展服务收入数据跌幅最为明显，录得金额甚至摸不到最高位的274.04亿元的零头。

该年度财报中，华夏幸福也坦言，由于公司流动性风险，导致部分委托区域产业新城产业发展服务收入确认工作放缓，导致产业发展服务收入大幅下降；报告期内，公司全面压缩投资，产业新城投资锐减，土地整理、配套设施建设等进度滞后，进一步影响了结算收入。

在观点新媒体看来，2021财年华夏幸福于产业发展服务录得的收入，很接近该司实际产业“轻资产”业务的收入。判断原因是该年度企业工作重点是化解债务危机，并未空余资金去投入到产业新城项目，更不会在此时新拓。

当然，政府出于风险考量，也不会在此时选择与华夏幸福合作，将区域内的产业园区项目交给后者开发。

2023年4月，华夏幸福产交出转型“服务商”后的首份财报。2022财年，该司虽然在产发服务收入有所抬头，但存在上期收入确认放缓至本期入表的情况，整体情况依旧难撑业绩重担。

至2023中期，华夏幸福以轻资产为路径的产发服务收入，脱离“挣大钱、快钱”的环境，进入挣“慢”钱的态势，仅录得约5100万元。

年初华夏幸福披露的项目中，还释放出一个信号，即其客户范围不再局限于环京及产业新城所在区域的政府、企业，而采取更加市场化的方式，服务所有产业发展需求的客户。

笃定产业服务“轻资产”路径，对于该司来说，是机会，但更多的是挑战。目前有超过6成的传统产业地产头部企业，已完成扩展了轻资产输出业务，其中不乏资金雄厚的国央企平台。

直面债务困境，化解债务危机，也仅仅是华夏幸福为活下去的第一步。寄希望于目前增长有限的产业轻资产来摆脱困境，则显得道路漫长且充满挑战。