中海物业增值服务路径 加码白酒、养老等新兴业务

（原标题：中海物业增值服务路径 加码白酒、养老等新兴业务）

观点网 早在2023年中期业绩会上，中海物业董事局主席张贵清就表示：“未来的增长要靠增值服务，关键看企业有没有能力把握这个机会。”

这番话表明了中海物业对增值服务的重视。近日，中海物业在深圳召开了增值服务合作商大会，共有超500家各行业企业参加。

会上，中海物业旗下社区增值专业子公司，优你互联与20余家企业现场签约，涉及领域包括公区、美居、零售、到家、文旅、白酒、能源服务、地产服务等，签约总金额超过2.5亿元。

中海物业集团首席营销官刘洪兴在会上指出，优你互联计划在2024年加大在白酒、养老、团餐、宠物护理等新兴业务的投入，并期待与更多优质合作商家携手，共同探索全新业务模式，以构建更加高效完备的供应链。

种种行迹无不透露着中海物业将加码增值服务，以走出一条属于自己的增长路径。

第二增长曲线

中海物业属于最早一批涉足增值物业的物管企业之一，增值服务已然成为了中海物业第二增长曲线。

根据财报显示，2023上半年，中海物业实现营业额为71.63亿港元，同比上升23.2%；整体毛利11.47亿港元，同比上涨30.8%，毛利率为16.01%；公司股东应占溢利7.26以港元，同比上涨39.2%。

其中，物业管理服务业务收入约51.63亿港元，同比增长18.5%，毛利率约为14.7%；增值服务业务收入约19.17亿港元，同比增长45.3%；停车位买卖业务收入约8304.1万港元，同比下降22.8%。

物业管理服务仍是公司营收大头，占总收益比例72.1%，而增值服务占比为26.7%。不过增值服务的收益比重正在逐年上升，2016年底时仅占8.9%，提供的收益亦从当年的2.29亿港元涨至2022年的29.91亿港元，年复合增长率达53.46%。

中海物业的增值服务主要分为两个部分，分别为非住户增值业务以及住户增值业务。

非住户增值服务主要涉及工程领域，细分为工程服务、交付前服务、销项查验服务、顾问咨询服务，该部分业务于2023H1的收入为12.05亿港元，同比增长39.3%，毛利率为13.5%。

住户增值服务分部同期收入为7.11亿港元，同比增长56.9%，毛利率为29.3%。该业务分部又细分为社区资产经营服务、居家生活服务及商业服务运营两部分，收入分别为3.29亿港元、3.82亿港元，同比增长34.6%、83.1%。

毛利率一直是多数物管企业深受诟病的点，而对于中海物业来说这个问题更甚，对比同为央企背景的保利物业21.17%的毛利率较为逊色。因此，对中海物业来说，大力发展毛利率较高的增值服务，特别是住户增值服务就成为当务之急。

因此，在今年1月份召开的2024年工作会议上，张贵清重点强调了六个平衡，其中就包括增速与增量的平衡。要实现基础服务利润与增值服务利润1:1。

在社区增值领域，中海物业主要通过旗下优你互联为数百万家庭提供房屋租售、家居装修、优质商品、旅游休闲、到家服务、社区养老等多元化增值服务。

在这次增值服务合作商大会上，刘洪兴指出，优你互联自2016年蹒跚起步到2023年百花齐放，社区增值服务业务版图、收入和利润增长率连年攀升，2023年增速达54%。他还表示，2024年优你互联将发力白酒、养老、团餐、宠物护理等业务。

而在这次大会上，中海物业现场签约了20多家企业，涉及的业态包括白酒、文旅、零售、地产服务等。

增值多元赛道

对于物管企业来说，仅仅做基础性的物业服务是不够的。一方面是基础物管毛利不断下降，另一方面业主的需求也在日益增长，提供物管之外的服务可以提高业主粘性等。因此，大部分物企都会选择做增值服务。

特别是近年来，增值服务的市场与利润空间逐渐被发掘，已经成为了越来越多物企的重点发展方向，并成为了新的业绩增长点。比如雅生活也在近期开始了养老领域的探索。

对于中海物业而言，其目前拥有超800万的业主，同时还手握各种社会资源、各业态合作供应链，若能把这些资源充分利用起来，发展增值服务第二曲线不成问题，实现基础服务利润与增值服务利润1:1的目标指日可待。

优你互联准备重点发展的白酒、养老、团餐等，涉及这些业务的物企并非仅此一家，竞争同样激烈。

比如在团餐方面，曾有业内人士指出团餐服务的市场规模约为物管服务的1.5倍。万亿级的赛道上挤满了选手。

做星级酒店出身的金科服务是最早布局餐饮的物企之一，2022年餐饮服务为其提供收入达3.22亿元，同比增长544%，占总收益比例6.43%，已然成为业绩顶流柱之一。除金科服务外，新城悦服务、新希望服务、世茂服务等10余家上市物企均有涉猎团餐业务。

白酒赛道上同样热闹非凡。早在2021年，保利物业便与泸州老窖达成合作。旗下销售平台“和院优品”售卖的白酒品牌多达十余种。2022年，该公司包含卖酒在内的社区零售收入达9.08亿元，占总营收比重约6.63%。

坐上酒桌的物企还有碧桂园服务、康桥悦生活、兴联物业等。其中碧桂园服务比保利物业更早布局白酒赛道，在2020年就与竹叶青达成合作，次年与江记酒庄签署了战略合作协议，又于2022年拓展“酒司令”业务……

而在养老方面，随着人口老龄化的加快，康养服务市场不断扩大，“物业＋养老”频频被提起，国家对此亦十分重视，要求老有所养，同时也出台了相关政策。

绿城服务是最早布局养老领域的物企之一，最早可追溯至2007年，2013年开始深度布局，后推出了独创的学院式颐养模式；世茂服务在2021年与椿熙堂运营主体达成合作协议；近期则有雅生活新增投资企业珠海宏仁康养服务有限公司，经营范围包含养老服务。此外，旭辉永生服务、保利物业等物企均有提供养老服务。

宠物市场方面，有数据显示，2023年城镇宠物（犬猫）消费市场规模为2793亿元，同比增长3.2%。

目前并没有物企重点布局宠护护理赛道，张贵清曾指出过，社区增值服务的核心逻辑是业主需要。而近年来宠物作为生活伙伴愈发得到人们的重视，宠护护理的需求应运而生。因此中海物业此次瞄准宠物护理业务倒也不意外，未来或许也会带来意想不到的结果。

无论是做团餐亦或是卖白酒，物企们天然拥有社区流量优势，只要能抓住需求，便能更好地打通“最后一公里”。而对物企本身来说，增值服务的毛利率往往比基础物管服务高得多。