年报观察 | 朗诗绿色管理轻重天平

（原标题：年报观察 | 朗诗绿色管理轻重天平）

观点网 定位“绿色开发服务商”的朗诗代建，现在做得怎么样了？

近期，朗诗绿色管理披露2023年业绩情况，期内实现收入90.40亿元，同比下滑35.53%；毛利11.11亿元，同比下滑17.78%；毛利从9.7%提升至12.3%；归母净亏损8.61亿元，较上年亏损25.89亿元有所收窄。

朗诗绿色管理国内业务已主要以代建为主，期内开发代建服务项目的收入达4.2亿元，同比提升19.1%，这部分业务毛利率为27%。期内于中国境内获取的12个项目全部为开发及管理服务项目，新增开发代建服务合同额约为4.6亿元。

截至2023年底，由朗诗绿色管理提供开发代建服务及进行小股操盘的项目共计102个，总可售面积约560万平方米，预计可售货值1101亿元，占中国地区总可售货值约94%。

朗诗于公告中称，集团坚持“产品差异化、资产轻型化、收益多样化”的发展战略，进一步打造绿色地产产品差异化能力。同时，充分利用差异化的产品优势，积极拓展以小股操盘及开发代建服务为主的各类项目，从而实现收益多样性。

但伴随着代建市场从昨日蓝海变为今日红海，接近百家竞争带来的是低价费率的竞争，在后来者众和强者恒强市场中的朗诗，面临着严峻挑战。

轻重天平

2023年，朗诗绿色管理的营业收入为90.4亿元，其中来自于开发代建服务收入4.2亿元，同比提升19.1%；物业销售收入86.2亿元，同比下滑36.9%；以及租金收入0.03亿元。

物业销售仍旧是收入贡献最大的板块，该集团合并范围内附属公司确认物业销售收入86.2亿元，总销售面积为44.29万平米，主要是来自中国地区的文晖F地块（熙华府）、苏州留园和美国地区的Tirado、Ridgeview、Lavender、Ellis Town Country、Eastmark等项目。

2023年，朗诗绿色管理出品签约销售额约为183.9亿元，同比下滑17.61%，对应的签约面积约为96.72万平方米；物业销售权益项目的签约销售约为94.8亿元，签约销售面积48.48万平米，均价为每平方米19561元。合同销售主要是来自中国杭州、无锡、武汉、嘉兴、成都、重庆等城市以及美国一、二线门户城市的在售项目。

于期末，朗诗绿色管理累计已售未入账物业金额约为164.2亿元，集团应占权益下的已售未入账物业金额约为73.3亿元。

开发代建服务收入方面则是朗诗绿色管理重点发展的业务板块，期内开发代建服务收入约为4.2亿元。

朗诗绿色管理地产开发业务布局中美两地，从土地获取方面能够发现国内侧重代建这一特点。于2023年度，朗诗绿色管理共获取18个项目，预计可售货值约为292.9亿元。其中中国境内12个，美国6个；获取项目均为开发销售型物业，集团录得权益项目6个，开发代建服务项目12个。

值得关注的是，朗诗期内于中国成都、重庆、苏州、无锡、西安、佛山、泰州等城市新获取的12个项目全部为代建项目，新增可售面积133万平方米，可售货值约为280.8亿元；新增开发代建服务合同额约为4.6亿元。

截至期末，中国地区累计可售货值约人民币1168.3亿元，其中一线、新一线及二线城市占比约90%，长三角及大湾区占比近八成。

另外6个项目则在美国获取。2021年，朗诗美国公司Landsea Homes在纳斯达克上市，成为美股上市的首家中国建筑商，先后进入大纽约地区、加利福尼亚州、亚利桑那州、得克萨斯州及佛罗里达州。于2023年，Landsea Homes新增6个项目，新增可售面积约8万平方米，可售货值约12.2亿元。

截至2023年底，美国地区累计可售货值约为245亿元，其中佛罗里达州及得克萨斯州合计占比约48%，加利福尼亚州占比约20%，亚利桑那州占比约30%。

两个国家业务加起来，于2023年，朗诗绿色管理拥有储备项目总可售面积745.4万平方米，预计可售货值约为1413.2亿元；集团应占权益部分可售面积为186.39万平方米，预计可售货值约为323.4亿元。

其中，朗诗绿色管理开发代建服务项目共76个，可售面积535.39万平方米，预计可售货值约为1014亿元；持有出租型物业总建筑面积为6.9万平方米，应占权益部分建筑面积为4.29万平米。

资金待解

虽然国内业务向轻资产转型，但朗诗绿色管理的资金情况也难言乐观。

3月初，该公司一份物业转让协议暴露了这一点。根据公告，朗诗绿色管理与朗诗绿色生活集团订立物业转让协议，据此，绿色管理将向绿色生活集团转让上海普陀朗诗藏峰2套办公房屋和6个停车位，对价为907.17万元。

朗诗绿色生活集团将以该公司应付未付朗诗绿色生活集团的等额款项抵销支付。

朗诗绿色管理表示，集团提供了一个以资产结算（而非现金结算）方式偿还集团到期应付朗诗绿色生活集团的等额款项的机会，不会对其现金流及流动性产生任何不利影响。

观点新媒体获悉，截至2023年末，朗诗计入非流动负债的应付账款及其他应付款约为3.52亿元，计入流动负债中应付账款及其他应付款约为80.83亿元。

在流动负债应付中，应付关联方款项约为30.98亿元，应付工程物料及服务款项约为18.75亿元。

于2023年末，朗诗绿色管理债务总计约为72.1亿元，其中流动借款19.73亿元、非流动借款52.42亿元。债务中主要包括股东贷款、银行借款、优先债券及EB-5融资；净负债总计约为62.3亿元；短期债务比例约为27.3%，长期债务比例约为72.7%。

现金流方面，现金及现金等价物包括改公司上市附属公司Landsea Homes持有的现金结余约8.47亿元，有关结余与在美国的房地产开发及销售业务有关，且不可供公司作一般用途。因此，该公司的现金及现金等价物（不包括为公司不能自由使用的Landsea Homes所持有的现金）为1.41亿元。

资金紧张，朗诗仍想出了一些发展方式，近期朗诗绿色管理于全国范围内招募“城市合伙人”，邀请有“资源整合能力”的朋友加盟。

根据朗诗的海报，招募城市合伙人主要是针对代建领域，由所谓的城市合伙人来为朗诗获取订单，然后朗诗提供产品代建。

有消息指，双方一起成立合资代建平台，然后共同出资，享受合资平台的利润收益分红，利润收益分红20%起步，不设上限。