年报观察丨彩生活“重返牌桌”

（原标题：年报观察丨彩生活“重返牌桌”）

观点网 自2023年7月复牌之后，彩生活交出了“物业第一股”重返牌桌的第一份年度成绩单。

3月28日，彩生活服务集团有限公司发布截至2023年年度业绩公告。

报告期内，彩生活录得总收益约15.23亿元，较2022年同期增加16.2%。净利润约为3300万元，公司股东应占净利润为2300万元，2022年同期净利润约为4850万元，股东应占净利润约为3140万元，由此可见，两项数据持续下滑。

作为传统的物管企业，彩生活总收益的增长主要得益于物业管理服务板块收入的上升。2023年该板块收益较上年增长18.3%至14.27亿元，占收益总额的93.7%。其中按包干制提供物业管理服务的收益增长约2.43亿元。

该公司另一个主营业务是增值服务板块，录得约9560万元收入，减幅为8.7%，收益占总额的6.3%。根据公告，该板块收益较上年减少主要由于网上推广服务收益减少750万元，销售及租赁协助收益减少约20万元，其他增值服务收益减少约750万元，工程服务增长达600万元。

截至2023年12月31日，彩生活整体毛利为4.54亿元，较上年同期增加7.8%；整体毛利率约29.8%，较上年下降2.3个百分点。对比同行，该毛利率水平仍处于中上水平。

具体来看，其物业管理服务板块的毛利约为3.85亿元，较上年同期增长约3810万元，毛利率为27％，同比下降1.8个百分点；增值服务板块的毛利为6930万元，较上年减少约510万元，毛利率增长1.4个百分点至72.5％。

债务层面，彩生活的资产负债率为23.7％，与2022年的23.8％持平；并实现连续两年无有息负债。可见其主动减债策略成效，保持了与业绩增长相同的的稳健节奏。

彩生活还在债务结构上做了进一步的优化。截至2023年12月31日止年度，彩生活的融资成本约190万元，较2022年约550万元减少约65.5%。该减少主要由于其2022年已全额偿还有息借款及2023年融资成本来自租赁负债。

2023年对彩生活而言，是个特殊的年份，或是重生的一年。

彩生活董事会调整频繁：6月14日宣布委任李恩辉为独董，现任独董、薪酬委员会成员朱武祥调任为独董、薪酬委员会主席；6月21日首席财务官杨澜替代朱国刚出任执董，6月28日执董、薪酬委员会成员陈新禹辞任。

而对彩生活业绩产生直接影响的是出售邻里乐事项完成交割。

2023年12月22日晚间，花样年、彩生活同时公告宣布，就出售邻里乐控股集团有限公司100%股权的事项，所有条件已获达成，且出售事项已于2023年12月18日完成。

从业绩上看，在近年物管行业波动及出售核心资产邻里乐影响下，彩生活确实遭遇了不小的打击。

其复牌前夕补发的三份财报中，最明显特征便是在管面积迎来了较大幅度下滑。截至2023年度末，彩生活合约管理总建筑面积回落到3.56亿平方米，对应的社区数量达到1987个。其中，已经产生收益的合约管理总建筑面积达到1.83亿平方米。

出售核心资产后，尤其是高毛利的增值物业收入出现明显下滑。为了回归增长，摆在彩生活面前有两个最为紧迫的需求，一是规模补充的需要，二是对高毛利项目以及潜力业务的刚需。

2023年，彩生活将目标瞄准了学校物业，以求业绩增长的新锚点。10月30日，彩生活对北京豪城物业管理有限公司注资约742万元，对应获得65%股权。

豪城物业自1993年成立至今，依靠北京师范大学背景，承接学校类的各种项目。彩生活参与北京豪城物业管理有限公司的增资扩股，最直接的目的便是拓展自身物业管理的业态种类，切入学校物管的细分赛道。

而豪城物业作为专门承接学校业态的物管公司，公共服务的业务属性使得其利润表现相对一般，3.8%的利润水平也远低于行业均值。

彩生活切入挣“慢钱”赛道，以业务外拓补充规模扩张需求，以缓解对高毛利项目及潜力业务的刚需。

除此之外，彩生活在增值服务领域持续探索社区场景的规划，包括结合市场需求以及围绕业主在衣食住行等方面的需求，拓展多元业务，为业主提供定制化产品与服务，如推出了家财险、燃气险、电动自行车险等保险产品的花样保。

彩生活还联手供应链龙头企业怡亚通星链持续迭代社区线上购物平台“彩优选”，为业主提供全品类商品服务、轻创业平台以及开展系列到家服务。

尽管一系列动作都难以短时间改变企业整体经营面，但好在彩生活开始重返牌桌了。