穆迪：房地产业的长期转型仍是政府的工作重点

近日，国际评级机构穆迪发布研报称，房地产业的长期转型仍是中国政府的工作重点。 

穆迪表示，2024年前两个月全国合约销售额降幅扩大，延续了2023年6月开始的下跌趋势，这反映出购房者的信心进一步恶化。1月和2月一线、二线和三四线城市的房价同比均分别下降0.3%、0.3%和0.4%。由于经济复苏缓慢及市场信心疲弱，近期的支持政策不会推动销售额的可持续回升，我们预计2024年销售额将继续下降。

穆迪预计2024年全国销售额将继续下降。由于经济增长前景趋弱及对项目能否按时完工与交付的担忧，购房者的信心和需求将持续疲弱。我们预计，在人口持续外流的情况下，三四线城市(尤其是经济较弱的地区)将面临更大的销售额降幅。 

近期针对住房需求出台的政策包括降低住房抵押贷款首付金额和利率以及取消限购，短期内这些政策可能会刺激销售活动，但这些政策无法推动可持续的合约销售额回升。 

为落实“三大工程”等政策，中国政府未来几年内将更加重视保障性住房和城中村改造。我们的预期与此一致，即中国住房市场将转向保障房、租赁住房和传统商品房供应更均衡的模式。 

这些措施旨在重新平衡行业供需格局、提高购房者的负担能力(尤其是在一线城市)、平抑房价波动，并帮助消化当前的住房库存。例如，受城中村改造影响的居民所产生的住房需求可以利用未售出住宅来满足，而闲置住房可以转为保障房或租赁住房。

值得注意的是，上述政策短期内不大可能显著改善住房需求或开发商的融资环境。租赁住房和城中村改造都集中在人口稠密的城市，主要为一二线城市。这将进一步加大不同能级城市发展失衡的状况。 

开发商资金层面，2024年2月和3月(截至3月25日)，受评开发商发行了人民币79亿元境内债券，其中包括保利发展控股集团股份有限公司 (Baa2/负面)发行的人民币39亿元、华润置地有限公司(Baa1/负面) 发行的人民币30亿元以及绿城中国控股有限公司(Ba3/负面)发行的人民币10亿元债券。发行额较1月份的人民币130亿元有所下降。 

境外债券市场对受评开发商而言仍然疲弱，发行规模有限。由于境外利率较高及投资者的避险意识，新债发行仍将较慢。 

支持开发商融资的最新措施将缓解开发商及其房地产项目的流动性压力。某些融资支持针对未完工项目，以满足政府“保交楼”的优先政策目标。但是，我们认为合约销售额持续回升是开发商的流动性状况持久改善的关键。 

尽管流动性有所改善，但由于运营现金流趋弱以及融资渠道受限，评级为单B档及以下的开发商未来12个月将继续承受流动性压力，因此我们预计未来几个月上述子指标将维持在高位。 

受评开发商未来12个月的再融资需求依然较高，自2024年4月1日起的12个月内将有约合152亿美元的境内债券和97亿美元的境外债券到期或可回售。 

2月和3月穆迪受评开发商共发行了人民币79亿元的境内债券，低于1月的人民币130亿元。境外债券市场依然疲弱，我们预计财力较弱的开发商将继续面临再融资风险。支持开发商融资的最新措施将缓解其流动资金压力，但能否持续改善则取决于销售的持续回升。 

穆迪认为，房地产业的长期转型仍将是政府的工作重点。未来几年政府将更关注保障房和城中村改造。相关的政策措施主要旨在重新平衡房地产业的长期供求关系，而短期内不大可能大幅刺激住房需求或改善开发商的融资环境。