8.6亿掘金酒店存量改造市场，金辉在沪高端酒店即将开业

（原标题：8.6亿掘金酒店存量改造市场，金辉在沪高端酒店即将开业）

21世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道

4月10日，仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部董事总经理周涛对媒体透露，近期上海将有三个存量资产改造的酒店开业。其中，上海北外滩金辉索菲特酒店由金辉控股（09993.HK，简称“金辉”）在2021年以8.6亿元收购的九龙宾馆改造而成，原计划于2023年年底开业，由于市场原因延期至今年二季度。

4月11日，21世纪经济报道记者拨通雅高集团客服电话，被告知上海北外滩金辉索菲特酒店属于品牌加盟酒店，后台目前对这家酒店的具体房费水平并不清楚。

北外滩金辉索菲特酒店开业之际，上海酒店投资市场回暖迹象初现。周涛指出，上海高端酒店市场业绩回暖，恢复至疫情前收益水准为时不远。

与此同时，金辉的多元投资版图也悄然浮现。

上海酒店投资回暖

仲量联行研报显示，近几年上海新晋酒店增速会提高，但仍然不如2020年之前。2024年高端奢华酒店市场预计将迎来2107间客房入市，其中包括多个存量资产改造酒店。其中，由九龙宾馆改造的上海北外滩金辉索菲特酒店（384间客房）计划第二季度开业；由上海新世界酒店改造的上海中山公园凯悦尚萃酒店（249间客房）计划年中揭幕；由浦西四季酒店改造的上海阿丽拉酒店（188间客房）计划于第三季度开业。

周涛指出，酒店存量资产改造成为一种新的趋势。“因为新建酒店数量在降速，那么今后存量资产要靠精雕细琢胜出”。

值得一提的是，国内旅游市场持续升温下，上海高端酒店市场业绩回暖。截至2024年2月，上海高端酒店的日均房价较去年同期增长8.0%至1012元，入住率增长4.8个百分点至56%，每间可出售客房收入则增长18.1%至569元。

据此，周涛认为，2024年1-2月上海高端酒店的每月可售房收入较2019年同期已恢复至97%，其中日均房价已超过2019年同期，入住率恢复至95%。

周涛表示，“入境政策的放宽释放了更多积极的信号。今年1-2月上海接待了71万名国际游客，较去年同期增长3倍。预计2024年酒店业绩表现将继续回暖。作为另一个市场新趋势，存量酒店资产改造的重要性与日俱增”。

从金辉2021年收购九龙宾馆来看，上海高奢酒店的投资价值早于几年前就被一些新的玩家关注，近年来更是愈演愈烈。据不完全统计，在2023年，至少有9家高星酒店（含高端、超高端和奢华等）被卖或者被挂牌出售，另有至少15家高星酒店完成了换牌。

2023年，上海高奢酒店上海虹口三至喜来登酒店、宝格丽酒店、万达瑞华酒店、绿地万豪酒店先后被出售，位于陆家嘴核心区的凯宾斯基大酒店49%也已出售。早于2021年，上海豫园万丽酒店、上海新华联索菲特大酒店、绿地虹桥世界中心酒店等五星级酒店便已公开挂牌出售。

值得一提的是，在这一波酒店出售潮中，绿地集团也在出售手里的酒店资产。

知情人士透露，内地房企还实现不了港资房企靠持有资产保持现金流的商业模式，只有周期性变现才能伺机启动第二曲线。“资金成本、市场因素决定了商业模式。目前内地房企手上持有物业，虽然可以抵押换取经营性贷款，但又变成了加杠杆。”

作为国内最大的酒店与旅游业投资目的地之一，上海2023年录得93.2亿元的酒店总交易额。其中至少有两单交易的买家来自海外。比如，铁狮门收购上海五角场智选假日酒店、北京鹰朗商业管理有限公司收购万达瑞华酒店。北京鹰朗商业管理有限公司实控人是一家外资企业。

分析人士指出，酒店投资交易的频繁是市场成熟的表现，也是资产管理“投-融-建-管-退”闭环的完美终结。另一方面，这一趋势来自国际交流的活跃，国际客源支撑房价与入住率，投资信心回归等。

随着国内休闲与商务出行的需求增加，上海高星酒店的房间数量将继续呈现上升态势。仲量联行预测，2025年上海高端奢华酒店将新增4117间客房，2026年新增数量将会达到3022间。

掘金酒店存量改造市场

金辉掘金上海酒店存量改造市场，第一个项目为何选择位于北外滩核心地段的九龙宾馆？据知情人士透露，金辉收购这一项目主要是看好项目交通便利以及北外滩的发展前景，且项目高区能看到江景以及陆家嘴“三件套”地标建筑。

2021年，上海的酒店投资已经恢复到2019年前的热度，以此次收购为例，除了金辉之外，还有其他投资人在竞价，所以最后的成交价格比较贴近市场。

仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部副总裁魏骏亚指出，不同于主流的物流、商办资产等，在酒店存量资产的投资中，实业企业和高净值买家的参与度一直比较高。

在九龙宾馆附近，虹口三至喜来登酒店于2023年8月被拍卖，由金峰水泥以16.43亿竞得，单价约为2.23万元/平方米。两年间，该区域的酒店资产价格变化并不大。

金辉投资酒店存量资产背后，是该公司提前布局多元化以对冲房地产行业下行趋势的一个表现。

近期，金辉陷入资金链危机的市场传言中。今年3月20日，金辉宣布一笔2024年到期，余额3亿、票面利率7.8%票据的绿色美元债逾期。金辉表示，集团还在积极努力解决并与票据持有人保持积极沟通，并寻求实施最佳解决方案，以确保维护各方持份者的利益。

4月9日，有市场消息称，金辉控股正寻求最快于本周内偿还3月20日到期未兑付的3亿美元债。

受房地产市场下行影响，金辉的业绩表现不佳。2023年，金辉控股营业收入为342.49亿元，同比下跌3.0%；毛利润为25.29亿元，同比下跌约51.2%；公司拥有人应占亏损为5.81亿元，年内全面亏损4.34亿元。

至2023年末，金辉的现金及银行余额为70.729亿元，较2022年的123.195亿元有显著下降。此外，未偿还借款总额为294.284亿元，其中按固定利率计息的借款为159.941亿元。

随着上海高奢酒店在二季度的开业，金辉能否通过多元投资获取更多现金流，还取决于国内旅游消费与商务出行的需求变量。

同策研究院研究总监宋红卫认为，业绩亏损是大部分房地产开发企业的普遍状态，但是金辉亏损下降的比例不高，且金辉的战略转型思路较为清晰。金辉的主要业务是住宅和商业物业的开发销售业务，收购酒店存量资产，意味着其向资产管理的方向转型，这也是大多数房企转型的方向。

不过，公开信息显示，北外滩金辉索菲特酒店建成于1997年，目前已错过商业资产资本化融资的最佳年限，后续融资情况或未尽理想。