年报观察 | 南都物业转型仍未带来盈利

（原标题：年报观察 | 南都物业转型仍未带来盈利）

观点网 4月19日，南都物业服务集团股份有限公司发布了2023年年度报告。

数据显示，该公司报告期内营收与上年基本持平，但得益于投资公司的成功上市，实现了净利润同比增长近30%。

在业务拓展上，公司则致力于转型成为城市运营综合服务商，期内非住业态新签面积占比达53.6%，其中城市服务项目占比18.7%。

但转型并未能带来利润的增收，在扣除非经常性损益后，南都物业的归母净利润不增反降，同比跌幅超30%。

在市场新阶段，各大企业均在转型寻找新出路，但方向是否正确只能等待时间给出答案。

净利润增速

2023年，南都物业实现营业收入18.51亿元，同比增长0.23%，与上年基本持平；其中，物业基础服务营收16.24亿元，为公司最主要的收入来源，占总营收比例87.9%；物业增值服务营收1.69亿元，占比9.1%；资产管理服务营收0.33亿元，占比1.8%；非业主增值服务营收0.23亿元，占比1.2%。

该公司在年报中指出，营收增长主要得益于物业服务项目规模的增长。截止报告期末，公司总签约项目722个，总签约面积8868.54万平方米，较上年末增长377.63万平方米。

从业态来看，住宅项目面积占比63.6%，商写项目占比25.8%，城市服务项目占比10.6%，非住业态项目面积较上年提升4.4个百分点。从区域来看，长三角区域面积占比88.38%，较2022年提升1.38个百分点。

年内，南都物业实现利润总额为2.56亿元，同比增长29.74%；净利润约为1.96亿元，同比增长26.38%；归属于母公司净利润约为1.86亿元，同比增长27.69%。净利润增速远超营收增速。

从报表数据来看，公允价值变动收益是公司实现净利润高增长的主要原因，该项于2023年录得收益约1.27亿元，占净利润规模比例为64.94%，而该项在2022年仅为1167.83万元。该项录得同比大增的原因是公司投资的安邦护卫成功上市。

据物聊社了解，2023年12月20日，安邦护卫集团股份有限公司在上交所主板上市，为一家综合性安全服务提供商，主营业务覆盖金融安全服务、综合安防服务和安全应急服务三个领域，被称为“现代镖局”。

南都物业持有安邦护卫约403.23万股股份，占首次公开发行前总股本的5%，占公开发行后的3.75%。其成功上市后，为南都物业带来了约1.17亿元的当期非经常性损益。

金融资产偏多可以说是南都物业的一个不稳定因素，毕竟不是每年都有一个“安邦护卫”能够上市，公司2023年扣非后的归母净利润录得同比下降36.59%似乎也指出了这种风险。

据年报披露，南都物业年内以增资的方式对浙江谷尚智能科技有限公司投资了1.36亿元，对应持股比例为17%，股权转让方为南都产发集团。

另外，由于公司在市场上拓展的项目毛利率整体偏低，竞争加剧下有不少项目撤场，导致南都物业整体成本增加。报告期内录得营业成本15.55亿元，同比增长4.60%，高于营收增速。

报告期内，该公司加强回款能力，应收账款规模较上年同期下降6.22%至5.0亿元，占总资产比例约18.79%。经营活动产生的现金流量净额也较上年同期增长18.75%至1.85亿元。

截止期末，公司货币资金约4.67亿元，与上年同期持平，占公司总资产比例达17.55%；公司短期借款约1.61亿元，资金足以覆盖短债。

城市服务赛道加码

在2023年4月份，南都物业曾向投资者表示，把公建及城市服务作为市拓的重点领域。一方面是因为新开发住宅领域受到房地产市场的波动影响；另一方面是因为非住宅领域市场空间较大，尤其是城市服务领域有很广阔的市场可以拓展，且具有一定的规模效应。

2023年，南都物业全年新签项目100个，新进驻城市福建泉州、广西南宁、云南曲靖，新签约面积1022.39万平方米。其中新签住宅项目面积占比46.4%，商写项目占比34.9%，城市服务项目18.7%，新签非住业态占比过半。

在商写领域，公司新签项目包括云谷福地、中德产业园、天通科创产业基地、德清农商银行综合大楼等；在城市服务领域，新签连云港第二人民医院、杭州湾会计学苑、西湖国际高尔夫赛事服务中心、德清地理信息小镇运动中心等项目。

同时，南都物业年内新增3家合资公司。4月，与常熟经开产城综合服务有限公司签约并设立合资公司，拟打造智慧产业园管理模式，并在经开区及常熟市其他产业园进行复制。

5月，与杭开（杭州）创新创业园区有限公司签订协议，共同设立城市运营服务有限公司；10月，与绍兴市财税印刷有限公司设立绍兴市聚鑫智慧物业服务有限公司，发力绍兴公建物业市场。

种种迹象透露，南都物业正在加码城市服务赛道，致力于向城市运营综合服务商转型升级。但转型似乎并没有为公司的盈利带来助力。

报告期内，南都物业录得整体毛利率为16.01%，同比减少3.53个百分点。从分部来看，物业基础服务分部录得毛利率为12.81%，同比减少4.38%，作为公司毛利主要贡献点，该分部毛利率的下跌也导致了公司整体毛利率的下跌。

物业增值服务分部则录得毛利率为49.44%，同比增加4.83个百分点；非业主增值服务毛利率25.17%，同比增加8.13个百分点；资产管理服务毛利率为-3.59%，同比减少9.51个百分点。

不过，南都物业似乎准备一条路走到底。就在一个多月前，该公司LOGO焕新发布，不再以房子作为标识，而是以NACITY作为核心元素，并表示将围绕城市全业态全场景，以开放的视界让服务无边延伸。

目前，大部分物企均处于城市服务赛道中同台竞争，包括万物云、保利物业、碧桂园服务、招商积余、华润万象生活等。

其中，保利物业在该赛道中是最佳选手之一，2023年来自公共及其他物业的收入达26.18亿元，占公司物管服务收入比例约25.8%，年内该业态新签合同金额同比增长36.7%至15.06亿元。

虽然与行业头部相比略有逊色，但南都物业有自己的“乌镇模式”，不满足于将城市运营综合服务模式局限于乌镇的南都物业，正在努力复制乌镇模式，将其推行至长三角区域的其他城市。