停车位背后的价值 福清城发智慧管理竞得19115个车位

（原标题：停车位背后的价值 福清城发智慧管理竞得19115个车位）

观点网 6月17日，福州市公共资源交易服务中心发布公告，福清市住宅小区地下停车位经营权盘活项目成功成交。

该项目由福清市城投建设投资集团有限公司（下称“福清城投集团”）委托，涉及19115个地下停车位，期限30年。最终，福清市城发智慧管理有限公司（下称“福清城发智管”）以底价67791.69万元成功摘得，平均每个车位单价约35465.18元。

据了解，福清城投集团属于福清市财政局下属的国有企业，是福清市财政局重要的基础设施建设主体，经过多年的经营运作与资产整合，已形成城市基础设施建设、城市环卫管理、智能停车运营管理、建筑垃圾资源化等业务板块，旗下共有城投建设、城投置业、融智城市管理、水投发展等多家二级子公司，分管各种业务板块。

此次拿下近2万个停车位经营权的福清城发智管，同样是福清建投集团旗下二级子公司，是该集团专门分设用于管理汽车后市场业务板块的平台公司。

企查查显示，福清城发智管成立于2024年1月11日，法定代表人为陈金辉，经营范围包括电动汽车充电基础设施运营、停车场服务、集中式快速充电站以及新能源汽车换电设施销售等。

这并非福清城投集团第一次出售停车位资产。2022年底，该集团所属侨投公司拟出售优步书苑、金香槟花园、融侨锦江二期、江山云著等29个小区共11860个车位，价格在12-15万元之间。

而此次成交的虽然只是停车位的经营权，但3.5万元一个车位的价格可以说是打“骨折”了，而且期限是30年，平均每年一个车位的成本为1182元。

这次交易可以说是双赢，对福清城投集团来说是成功盘活了资产；对福清城发智管来说，低价买到便是赚到。

曾经，停车位虽是一种极具潜力的不动产资产，然而却很少得到企业的重点关注，主要是因为停车位的变现周期较长，短时间内难以带来大规模的利润。但如今由于经济发展模式发生了变化，层层传导之下，各行各业也发生了相应的变化。

在房地产领域，开始构建起了以城市更新、代建、租赁、资管、服务等为新体系的高质量发展新模式，而不再是以往简单粗暴的拿地开发模式。

作为房地产下游的物管行业同样迎来了剧变，随着房地产进入出清阶段，市场增量极速下滑，物管行业因此进入存量时代。

在存量时代中，物企们在坚守住宅项目基本盘的同时，也在积极扩展非住项目。在物企们集体“出逃”中，也开拓出了一条条的细分赛道，包括团餐、医院、学校、社区零售、养老等，甚至行业头部的万物云还在思考并且实践从物业管理到资产管理的升维转型。

在挖掘新利润增长点的同时，物企们也盯上了各种资产，其中便包括停车位。

曾有业内人士说过，停车位这种资产与物业是十分契合的。一方面，停车位资产一般集中在开发商手中，但在欠款还不上的时候，开发商往往会选择以资抵债，去化不易的停车位资产便是经常被装入抵债资产包的物业之一。

另一方面，物管是一门长期生意，正好能够充分挖掘停车位的长期价值。许多物企业务比较庞杂，接手停车位资产后还能带动公司充电桩业务的发展，虽然短期内无法实现盈利，但由于后期运营权在物企手里，基本上能够保证实现利润入账。

近年来不少物企都被关联方用停车位抵债的方式抵付款项，其中包括世茂服务、宋都服务、鑫苑服务、滨江服务、金科服务、远洋服务等。

至2024年仍有物企被迫接收停车位资产，比如朗诗绿色生活在3月份与朗诗绿色管理签订协议，收购后者2套办公房屋及6个停车位，收购价用应收账款来抵销支付。

同样是3月，宋都服务与宋都股份订立收购物业及债务抵偿框架协议，收购了96个停车位、12间商铺以及一间储藏室，抵销约1亿元的应收账款。

当然，也有不以偿债为目的的停车位交易。5月13日，卓越商企与卓越置业订立框架协议，拟以最高5.98亿元的价格收购10301个停车位的使用权。而早在2022年，卓越商企便向创办人李华收购过停车位的使用权。

据卓越商企的说法，收购停车位并不是为了向关联方输血，而是跟福清城发智管收购2万个车位经营权一样，更多是出于资源整合、提升整体营运效率的考量。

目前已有不少物企在停车位经营上有所建树，比如中海物业2023年通过停车位买卖业务实现收入约2亿元；同期永升服务停车位管理及租赁服务收入同比增长17.2%至1.54亿元。

盈利模式发生改变之下，停车位背后潜藏的价值在物管行业得到释放，物企们也挖掘到了新的盈利点。

深圳恒车通创始人唐学斌甚至表示，未来二十年，共享停车位会是一个比物业行业还好的生意。