旭辉真的能够靠代建活下去吗？

｜图源：旭辉官网

已经很低调的旭辉，如今却呈现出“两幅面孔”，一方面，迅速在代建领域跻身头部，另一方面，从全国拿地榜单销声匿迹。

甚至引发市场猜测，旭辉将退出传统地产开发领域，专注做代建。虽然旭辉品牌负责人就此给到文轩财经模凌两可的回复，但企业的实际动作很诚实。

深入代建红海，文轩智库专家、易居研究院研究总监严跃进认为，旭辉还有一些需要补足的地方，比如品牌影响力需进一步扩大，团队的稳定性需增强等。

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旭辉排名新签约代建面积TOP1

近日，中指研究院发布《2024上半年中国房地产代建企业排行榜》，2024年4-6月，旭辉建管以393万平方米的新签约代建面积位列第一，在保定、海口、丽水、南阳等多个城市获得多个代建项目，新增规模优势显著。

2024年1-6月，TOP5代建企业新增规划建筑面积均值达到了807万平方米，企业新增规模分化加剧。

｜2024年1-6月各阵营代建企业新增规划建筑面积均值情况

上半年，旭辉建管新增在管项目近50个，新增项目城市覆盖超30个，新增签约面积约729万方。

这个业绩在代建行业算响当当的。

从成立到现在，才短短3年多时间，截至6月30日，旭辉建管累计签约项目超过150个，累计签约面积近2800万方，尤其擅长城中村改造项目、保障性租赁住房社区项目。

值得关注，其业绩构成中，政府、国企类代建占比超50%，未来代建板块有可能成为旭辉集团销售的一个重要助力。

政府代建的盈利性虽然远低于商业代建，但随着代建竞争加剧，寻求一些低盈利但稳定的项目，也成为旭辉企业突围的方向之一。

成都市场，依托TOD综合开发经验，旭辉建管代建天府牧山数字新城数字经济产业园一期项目，采用“物理+数字”的城市双开发模式，以数字+5G为核心基座，打造数字产业园示范项目。该项目也荣获成都市住建局颁发的“成都市绿色标杆工地”称号。

“目前成都代建项目整体规模在传统房地产项目中的占比还比较小，估计不到10%，但我们比较看好成都代建市场。”中指研究院四川分院研究总监苏宇表示，成都代建业务基本从2019年开始兴起，目前参与代建的多是品牌房企，在产品力打造、运营等方面都十分具有竞争力，旭辉呈现出较强的竞争力。

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转型突击代建行业

旭辉代建业务虽然成立于2021年，但是当时并没有太过重视，直到2022年旭辉地产暴雷，大额负债，净利亏损重压之下，对商业与代建业务拓展寄予了较高的期望。

“在房地产市场低迷时期，代建业务展现出了其独特的抗周期特性”，业内人士分析认为，对于房企来说，代建业务属于轻资产业务，不仅不会占用公司过多的资金，更避免了形成大量负债，为企业提供了有效的风险缓冲。通过降低公司的资产负债率，代建业务有助于改善企业的资本结构，增强企业的财务稳健性。

从广阔的角度看，预计到2025年，中国新签约的代建总面积将占到商品房销售面积的14.3%。这也加深了旭辉深入代建领域的决心。

· 集团层面注入人才

旭辉代建业务，先是把商管业务进行了整合，其次又把地产板块的人员，不断的拉入代建板块。

例如，广州事业部总经理刘煜、江苏区域副总裁及广西事业部总经理胡翔、旭辉上海区域副总裁王正等，均调入旭辉建管任职。

此外，为了大力拓展全国各地的代建业务，每个地区的相应高管也兼任了代建职位。也算是高管资源的充分挖掘。例如，旭辉集团东南区域集团副总裁兼东南区域集团营销中心总经理、杭州公司总经理王淼，兼旭辉建管浙江公司总经理。

这也看得出旭辉集团想通过代建的赛道，另起炉灶，重新再次发展。

· 外部整合行业资源

继2022年12月中原建业设立城市合伙人机制、绿城管理2023年年中启动“百川计划”之后，2024年1月旭辉建管也推出了自己的“千帆计划”，在江苏、安徽、广西等28个省市开始招募有优质的项目资源及关键人脉关系的企业或个人作为合作伙伴，在代建市场上加速扩张。

｜数据来源：企业官微

5月6日，旭辉建管发布外部合伙人发展计划第一阶段成果，新增信息量1055条，新增合作人212个，推进项目172个，新签约项目8个。

“千帆计划”外部合伙人发展项目持续推进，预期将为企业带来更多优质项目资源。

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减少其他板块的投入

体现在传统地产开发领域，旭辉收缩态势明显。“我们在努力做代建，目前没有再拿地开发”，成都旭辉品牌负责人表示。

旭辉在成都土地市场沉寂已久，查看全国上半年拿地数据，甚至未出现在全国TOP100队伍。

截至2023年底，旭辉集团共有土地储备3630万平方米，较于期初减少了21.9%，总土储的权益比例相较于年初提升至57%，仍然处于较低水平。总土储中，已完工未出售建面为728万平方米，同比减少了17.3%；开发中建面为2676万平方米，同比减少了29%。

销售额方面，2023年旭辉集团实现合同销售金额700亿元，同比减少43.55%，降幅超过了百强房企-16.5%的平均水平。

旭辉目前主要在确保传统地产开发板块平稳着陆，“保交付”成为了工作的重心，2023年旭辉完成交付了11.8万套新房，总建面约为442.72万平方米，同比增长49.0%。

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尖子生也有困境

虽然旭辉转代建已经取得了一定的成绩，但深入分析来看，旭辉也有自己的难点：

· 主力的政府平台业务利润低，且受制于企业自身财务风险

亿翰智库监测，整体上看，政府代建的准入门槛高于商业代建，但盈利水平却只有0.4%-2%。且面对政府这个强大的甲方，代建企业自主性相对较低。但这并不妨碍各家企业拓展政府代建业务的决心，如华润置地、蓝城集团、绿城发展、绿地控股、德信绿建、国贸地产等竞争者，政府代建项目比例均超50%。

中指研究院企业研究总监刘水分析表示：“政府代建的盈利性虽然远低于商业代建，但随着代建竞争加剧，寻求一些低盈利但稳定的项目，也成为部分代建企业突围的方向之一。”

而就如旭辉建管内部人说的：旭辉因为暴雷的原因，资金极度紧张，而作为代建方，有些土地方要求代建公司带资入场，这恰恰是旭辉的软肋。

2023年，旭辉净利润出现了86.79亿元的巨额亏损，虽然存量债务的重组取得了一定的成效，但是由于境外债重组的进展相对缓慢，企业摆脱流动性危机仍然任重道远。

· 代建行业的新兵，旭辉强得过绿城吗

在“一超多强，头部代建企业深耕不辍”的局面下，绿城管理控股稳坐市占率第一的宝座，其市场份额连续7年超过20%，凸显了其在代建行业的强劲实力和持续影响力。而浙江的代建企业绿城管理和蓝城集团，总合约面积均超过了1亿平方米，使得它们在众多竞争对手中脱颖而出，

然而，我国代建行业的市场仍在成长阶段，入局企业的竞争格局尚不稳定。

新的代建企业如龙湖龙智造、兴元建设等虽然进入市场时间相对较晚，但发展迅猛，目前已经具备了较大的业务版图。而且，龙湖集团代建板块龙智造上半年也加快了扩张步伐。

· 旭辉建管先后换了三任总裁及一众高管，稳定性不够

网络资料显示，除了高层动荡，2023年底，旭辉建管也裁了一波人员，目前人员稳定性成为一大问题，也是严跃进认为企业需要注意解决的问题。

可见，旭辉建管虽然看着表面光鲜，但实际上也是非常困难的。

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代建收入“杯水车薪”

就算突破了以上问题，旭辉建管能够发挥的影响力也十分有限，2021年，旭辉控股已确认收入为1078亿元，其中超95%是物业销售及相关服务收入，而租金收入占比不到1%，代建的贡献则更小。

到2023年，财报内并未公布相关的营收数据。我们可从“代建第一股”绿城的回报率，大致可窥见代建行业的盈利水平。

绿城管理控股2023年，营收上涨至33.02亿元，年平均营收增速约为23%，大幅超过同期龙头房企的增速水平。

同期旭辉的体量基本只有绿城的一半，基本可以推断其营收情况，和同年归母净利润亏损89.83亿相比，可谓杯水车薪。

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房企真的能够靠代建活下去吗？

分析整个代建领域，严跃进认为，代建业务越来越流行根本原因是盘活存量资产需求增长，包括盘活烂尾楼和平台企业手中的大量土地，这让代建行业找到了新的方向和发力点，平台房企合作品牌房企也可以充分实现优势互补，也将成为房产界流行的合作模式。

如今上市的企业仅有两家，一家是绿城管理，另一家是中原建业，若横向对比两家企业，无论是业务规模，还是企业的盈利总量都有巨大差距。从代建规模上看，至2023年末，绿城管理的合约总建筑面积119.6百万平米，（截止2022年末）中原建业在管面积3171万平米，截至2024年5月31日，中原建业拥有267个在管项目，总建筑面积为3214.97万平米，合计423个签约项目，累计签约建筑面积5372.38万平米。

从收入和利润上看，2022年，绿城管理控股的收入为26.56亿元，中原建业为6.1亿元，是绿城管理的23%。2023年，绿城管理的收入33.02亿元，同比增长24.3%，新拓代建项目代建费103.7亿元，同比增长20.5%，新拓代建项目合约总建筑面积35.3百万平米，同比涨幅25%。

目前超90家企业涉足代建领域，竞争十分激烈，如龙湖龙智造、新城建管和幸福安基均是2022年成立的代建品牌，滨江集团于2023年8月重启代建航道，上坤地产也在2023年开辟共建管理新赛道。

如今竞争激化，也许绿城管理也要啃“硬面包”了。

而且，代建赛道火热背后，也隐藏着几个核心痛点：

第一，部分代建项目的销售速度和收益已不如前些年般高歌猛进，项目欠费情况在逐年增加，清欠难度也在提高，如何及时收费成为代建公司面临的一大痛点。

第二，实操过程中，部分委托方和代建方都存在一定的认知误区。

比如委托方认为“付费即可”，其他一概不管。代建企业认为“只要拥有开发能力”即可，不注重管理和服务能力的构建。委托方不配合，代建方不专业，显然不利于项目的成功推进。

代建作为房地产行业的重要机会点，正吸引着越来越多的房企涌入这一赛道。然而，它绝不是一门容易做的生意，其背后的复杂性和挑战不容忽视。

随着逐渐深入行业，当每个角落都充满了竞争者的身影，旭辉能否延续辉煌，我们将拭目以待。

｜观察员 陈云      审校 刘晓玲

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