急谋财路，德商产投服务25万收购绿建企业100%股权

7月19日，德商产投服务集团有限公司发布公告，披露了一项须予披露及关连交易的股权转让事项。

根据公告，成都风知（德商产投服务间接全资附属公司）与智慧绿色订立了股权转让协议。智慧绿色同意将其持有的目标公司四川德商绿建工程建设管理有限公司100%股权转让给成都风知，转让代价为25.82万元人民币。

不到30万的交易对价，应该能创造物管并购进程中金额最低的交易记录了。然而收购这么小的公司，背后却有“大大”的意图。

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德商产投服务欲进入代建领域

德商产投服务是德商集团旗下物业板块，收入主要分为四个方面：物业服务、商业运营管理、大家居服务以及写字楼及产业园运营管理。

本次目标公司主要从事（其中包括）建筑工程、建筑工程设计、提供工程管理服务、房地产咨询及规划及设计管理等业务。

股权转让完成后，目标公司将成为德商产投的间接全资附属公司，公司预计将通过该附属公司进入代建业务领域。对此，德商产投相关负责人表示不予置评，以公告为准。

上海易居研究院研究总监严跃进分析认为，进入到代建行业，“和产投服务的业务非常吻合，也是当前轻资产运作的一种重要体现。这也有助于中小体量规模的物业管理企业，寻找到新的发力点。”

物管公司破圈进入代建业务，公开信息里这还是第一例。

紧随其后，德商产投又与最终控股股东订立代建及增值服务框架协议，向最终控股股东的关联公司提供代建及相关服务及其他增值服务，期限自生效日期起直至2024年12月31日止，关联交易的年度上限为1690万元。

以25.82万元的代价，撬动了上限1690万元的代建业务，实控人深谙杠杆使用的巧妙。

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企业频繁调整，急谋财路

6月5日，德商产投服务宣布，经妥善考虑审核费，董事会建议安永会计师事务所退任公司核数师一职，且不会被续聘为公司核数师。同时，建议委任香港立信德豪会计师事务所为新的核数师。

5月20日，公司修订了股份奖励计划。

1）将计划限额由已发行股本的8%修订为已发行股本的12%；

2）根据计划，针对不同组别的合资格参与者，允许已设立或将设立多个信托，以使董事会有权将这些信托分配给董事会所厘定的有关不同组别的合资格参与者。

公司一手抓降本，一手放大股权激励的范围和数量，变革之心跃然纸上。

根据2023年财报披露，德商产投服务实现总收益3.4亿元，同比增加27.2%；毛利约9120万元，同比减少约3.6%；除所得税后利润为4000万元，同比增长19.2%；目前已签约管理84项物业，在管面积约880万㎡，同比增长7.3%。

与此同时，德商产投服务的合约面积缩减到了1212万平方米，同比减少12.19%，一定程度上压缩了未来在管规模的增长空间。

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增重一年，现金流承压

德商产投服务在另谋财路过程中，导致了现金流的缩窄。

作为一家规模相对有限的物管公司，德商产投服务2023年的投资物业包括一项住宅物业、十六项商业物业及四栋写字楼。其中，四栋写字楼投资物业根据经营租赁出租予第三方，转租或拟转租的投资物业的成本及账面值分别为2.60亿元及2.46亿元。

德商产投服务的支出项目颇为多元化，甚至包括2023年6月29日，该公司宣布间接全资附属公司成都晟城与成都农商银行订立协议并认购理财产品3000万元，认购资金来自于该集团的剩余现金储备。理财产品为天府理财每日开放净值型理财产品，预期年化收益率2.30%-2.50%，

彼时德商产投服务表示，上述认购为集团提供的收益高于国内商业银行普遍提供的定期存款收益。

另外，由于集团提供长期转租服务协议，涉及可退还按金及保证金，从而产生了大量的应收关联方款项。

此外，随着大家居、写字楼及产业园运营管理业务开展，德商产投服务面临的流动与非流动租赁负债亦随之增加，从0分别增加到了8.4万元和2.48亿元。

在销售成本方面， 2023年销售成本为2.487亿元，较2022年的1.726亿元同比增长44.1%，远高于收入的增长速度；年报给出的解释是，因为品质服务提升投入，以及大家居业务拓展。

大家居服务是2023年业绩增长速度最快的板块，该板块主要包括家具装潢、家具装饰及装修服务。期内，实现收入3760万元，占整体收入11.1%，相较于2022年同期的2500万元同比增长44.1%。

截至2023年12月31日，德商产投服务的期末现金为2.10亿元，同比减少15%。同期，其合约负债为4758.7万元。

整体而言，在手现金缩窄，利息支出扩大，企业现金流承压。

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加码代建领域

德商能否成功转型？

公开资料显示，德商产投服务成立于2010年，为高中端住宅物业、商业物业提供物业管理服务和商业运营服务。

查看过往业绩纪录期，德商产投服务大部分收益来自为德商集团所开发物业提供的物业管理服务。

2018-2020财年，其来自德商集团的收益分别占53.4%、51.0%及47.3%。此外，2018-2020财年，物业管理服务收益的100%、100%及68.8%分别产生自德商集团开发的物业。

而德商集团近年发展困顿，克而瑞数据，今年上半年德商置业销售额约17.8亿元，较两年前腰斩，跌出“第二梯队”，排名滑落到成都市场TOP20。

｜克而瑞

如果说两年前是“降速”，如今的德商置业几乎停滞不前。参考它已经4年未从公开市场获地，未来开发体量将继续萎缩，企业规模急剧下降。

德商近年谋求转型，早前做代理公司没了后续。据官网信息，德商以四川德商绿建置业有限公司进入火热的代建领域，试图分一杯羹。

作为德商旗下重要的上市板块，理论上能够永续经营的轻资产运营平台——物管公司，则成为了延续实控人家族财富梦想的不二之选，在没有了保大还是保小的灵魂拷问之后，现有的资源都应向物管公司倾斜。承载“逆袭”使命的德商产投服务，必须投身代建领域。

目前超90家企业涉足代建领域，竞争十分激烈，如龙湖龙智造、新城建管和幸福安基均是2022年成立的代建品牌，滨江集团于2023年8月重启代建航道，上坤地产也在2023年开辟共建管理新赛道。如今竞争激化，德商产投服务前路并不轻松。

分析市场来看，目前三中全会非常强调对存量的盘活，尤其是辅导读本也明确了一个重要思想，即存量是助推房地产的一个新的市场，这也说明各类企业需要关注存量。从这个角度看，一些企业跳出传统开发业务，也将是一个大趋势。

德商产投服务进入的“利好点在于存量项目盘活和代建的机会很多，但是难点是，代建行业也会受市场行情的影响，若是代建中市场行情如房屋买卖行情不好，也会影响代建行业的收入来源”，严跃进补充道。