贝壳翻山，以房养房

斑马消费 杨柘

在房地产行业普遍低迷的大背景下，中国最大房产交易中介平台贝壳，却走出了一个独立行情。

8月12日盘后，公司同时披露2024年中期业绩和第二季度未经审计财务业绩，还恰逢其时地抛出扩大及延长股份回购计划。昨日，在中小投资者们的欢呼雀跃中，公司股价开盘即大涨，盘中最高涨幅接近9%。

就目前而言，公司还处于修炼内功的重要时期，一方面盈利能力遭遇严峻考验，另一方面培育的非房产交易业务增速虽猛，但暂时还难以支撑起业绩。

房地产行业进入深度调整期，贝壳内部也发生着巨变，业务模式由直营转向加盟，业务结构则在房产交易业务之外，培育第二曲线。

今年以来，公司屡屡出现在热点城市土拍市场，7月底终于如愿在西安拍得两宗土地。这绝对不简单的拿地建房。或许是利用自身大数据以及对用户的洞察，尝试进行一次反向定制试验。

要知道，中国房地产市场自上世纪90年代发端，逐渐解决了“有没有”的问题，现在走到了解决“好不好”的阶段。或许，这正是贝壳这样的行业新锐出手的时候。

贝壳“安”家，正是它的野心。

营收、净利双降

今年第二季度，贝壳-W（02423.HK）逆市走出一条增长的路子，实现营业收入234亿元、净利润19亿元，同比分别增长19.9%和46.2%。

在今年中期业绩、单个季度业绩披露的同时，公司还抛出扩大及延长股份回购计划。在这些利好的加持下，股价在市场引发大涨，昨日盘中涨幅最高8.93%，终收报于38.60港元，涨幅7.67%，总市值1368亿港元。

不过，整个上半年，贝壳的形势仍不太乐观。当期，公司净收入397.48亿元、净利润23.33亿元，同比分别下降0.04%和42.38%；经调整后净利润为40.86亿元，同比下降31.04%。

房地产市场在今年上半年仍没有大的改善，无论是行业投资，还是新开工面积、商品房销售额等，仍呈明显下滑态势。

市场变化反映到贝壳身上是显而易见的。今年上半年，公司实现总交易额14689亿元，同比下降16.2%。

其中，存量房交易总交易额10238亿元、新房总交易额3871亿元、新兴业务及其他总交易额503亿元，同比分别下降8.7%、32.4%和3.9%，唯有家装家居业务总交易额同比增长24%，实现76亿元。

盈利能力遭考验

据公司中期业绩，公司毛利额为约106.39亿元，同比减少9.0%；毛利率26.77%，较上年同期减少2.64个百分点。

在国内房地产市场整体性疲软的背景下，公司传统房产交易业务备受影响。

期内，存量房业务、新房业务净收入分别实现130.62亿元、128.50亿元，同比分别减少25.35亿元、42.49亿元，同比下降16.25%和24.85%。

同期，存量房佣金收入106亿元，同比减少17.55%。主要是因链家门店促成的存量房交易总交易额降低，以及北京链家门店就存量房业务收取的佣金率降低。另外，还有平台服务、加盟服务等收入减少。

新房交易业务也是如此，公司支付给贝联经纪人和其他渠道的外部分佣，占新房交易业务净收入贡献利润率比例提高，且这项业务净收入下降，导致业务贡献利润率下降。

另外，销售和市场费用大增，也是影响毛利率的因素之一。今年上半年，公司销售和市场费用35.05亿元，同比增长19.10%，这些费用主要是家居业务费用增加所致。

截至今年6月末，公司经调经营利润为38亿元，同比减少36.67%，经调经营率为9.5%，远低于去年同期的15.0%。

上述同期，公司现金及现金等价物94.09亿元，同比下降70.37%。

第二曲线崛起

国内房地产市场加速调整，贝壳苦心培育的非房产交易业务——家装家居业务、房屋租赁服务业务，已在市场检验中崭露头角，成为公司增长的第二曲线。

今年上半年，公司家装家居业务净收入64.49亿元，同比增长59.9%。这除了房产交易业务与家装家居业务之间，在获客及转化协同效应下带动订单增长，还有来自新零售渠道（比如定制家具、软装家具和电器等）的贡献增长等。

该业务本可以增长再快一些，但公司选择了主动放缓。在日前业绩电话会上，公司董事长兼首席执行官彭永东表示，之所以放慢脚步，就是要在业务规模和品质之间找到平衡。

2024年，公司着重做好家装家居业务的底层能力的建设，推进数字化建设，特别是推动家装家居业务实现全国统一业务模型框架。相较之前的版本，目前Home SaaS已迭代至2.5版本，并已在部分城市落地。

这个版本已可以出具标准化施工图方案，进行自动装修报价等，为交付增加了诸多确定性。从今年第二季度来看，基础装修工期加主材工期约100天，较上年同期减少11天左右。

房屋租赁服务业务收入实现58.13亿元，同比增长176.7%。主要来自省心租模式的在管房源增加。截至今年第二季度末，省心租在管房源规模超过30万套，去年同期为超12万套。同时，公司长租公寓实现在管房源1.4万套以上，同比增长100%。

另外，上述同期，还有新兴业务及其他业务实现净收入15.74亿元。

在上述业务的推动下，公司今年上半年非房产交易业务收入占比达34.8%，较上年同期提升17个百分点。

值得注意的是，在非房产交易业务上，公司继续摸索着另一条事业线。在今年房企普遍对拿地放缓的背景下，贝壳逆市而行，先后参与北京、广州土拍，最终在7月底以1.34亿元拍得西安两宗宅地，涉足房地产开发业务。这可能公司是依托自身大数据优势，涉足房地产开发领域，打造全新产品体系的一次尝试。$贝壳-W(HK|02423)$$万科A(SZ000002)$$房地产ETF基金(SH515060)$