从泊寓到富瑞斯万科公寓“升级”记

（原标题：从泊寓到富瑞斯万科公寓“升级”记）

观点网 在初出社会的应届大学生与附近租客一起玩剧本杀、在公共健身房挥汗如雨时，摩天大楼里的公寓租户正躺在浴缸里，对着霓虹夜色摇曳高脚杯。对于长租公寓运营方而言，这几乎是两种生意模式。

近年来，从“万汇楼”、泊寓到富瑞斯，万科长租公寓体系逐渐建立，也由此囊括经济型到中高端产品。

几天前，泊寓官方发布一则推文显示，万科旗下高端长租公寓品牌——富瑞斯目前已开业3家门店，分别是紧邻深圳福田CBD的富瑞斯·福田店，位于世界级文化总部深圳华侨城的富瑞斯·南山店以及位于成都双塔地标的交子荟·国际公寓。

同时，富瑞斯在济南CBD、苏州高新区、深圳太子湾等城市核心区域的门店也即将开业。

富瑞斯并不是万科新推的产品，至今已有7年渊源，但从最近时间表来看，万科有意加快高端长租公寓布局。

扩版升级

“本集团旗下‘泊寓’是全国最大的集中式公寓提供商”，在2023年的财报当中，万科如是描述其住房租赁业务。

从2007年首个政策性租赁项目广州万汇楼项目面世，到2016年统一全国青年公寓品牌为“泊寓”，再到2023年首次实现盈利至今，万科走过了一段漫长且曲折的旅途。

经过近8年的发展，泊寓已经形成了三大系列6条产品线。其中，三大系列为青年公寓、中高端公寓，以及多人宿舍。6条产品线则包括了青年公寓系列下的泊寓公社、泊寓城市青年家、泊寓院儿，以及中高端公寓下的@home、富瑞斯，最后是面向企业的多人宿舍。

根据万科最新发布的2024年一季度财报显示，其泊寓业务实现营业收入8.33亿元，同比增长7.3%。截至3 月底，租赁住宅业务共运营管理23.8万间长租公寓，累计开业17.95万间，出租率93.9%。

不同于泊寓定位为“城市青年长租公寓”，目标人群是城市中的年轻白领、创业者及自由职业者，富瑞斯更专注于中高端市场，面向的是追求高品质生活的城市精英。

从价格上就能明显看出两者的定位差距。据泊寓公寓小程序显示，同样是位于福田区，富瑞斯福田店的租金在1.1万-2.2万元之间，而距离其最近的泊寓梅村店，每月的租金在1198-4198元/月。

因此，富瑞斯的出现更多是延长并丰富了“泊寓”长租公寓产品线。

但无论是低端还是高端，长租公寓的回报周期都相当漫长，加码重资产都不会是泊寓当下的考量。

其中，纳入保租房体系已经成为泊寓运营当中的重要部分，毕竟纳保后才能获得公募REITs“通行证”。

截至3月底，万科泊寓所管理的租赁住宅中，已有10.82万间纳入保障性租赁住房。

6月21日，资本市场也传来消息，万科有意以“泊寓”为标的申请发行REITs，预计募资规模约10亿元。

中低端产品可以转为保租房谋求REITs发行，而高端产品也能搭上人才安居便车，与地方国资合作。

万科泊寓在成都金融城地标“交子双塔”北塔打造的高端项目交子荟·国际公寓，就与交子公园金融商务区携手，将成都市和高新区ABCD类人才纳入安居优享队列。

《成都市急需紧缺和高端人才目录》和《成都市高新区急需紧缺人才和高端人才目录（2021修订）》条件的A、B、C、D类人才优先入住，公寓租赁一房一价，签约价格按人才等级分别享受8折、9折、9.5折及9.7折。

此外，万科在深圳、济南等地富瑞斯均与当地国资牵手合作。

进一步观察市场动态，不止万科在高端租赁市场有此类布局，今年的8月22日，广州安居集团也携手雅诗阁打造首个高品质酒店服务式人才公寓项目，为聚集互联网创新产业、数字科技、会展与总部经济现代服务业的琶洲板块提供稀缺的人才服务式公寓资源。

由此看来，万科或许也有意要让富瑞斯搭上人才安居的“顺风车”。

前世今生

富瑞斯可以说是含着“金钥匙”出生的。

第一家富瑞斯国际公寓原名为“辉盛庭国际公寓”，是由国内房地产龙头企业“北京首开集团”旗下的嘉信酒店管理部管理的自营品牌。

2017年7月，万科斥资11.73亿元从首开手中接手了深圳福田富瑞斯公寓及相关资产，并一直没有改名，还将其打造为旗下高端长租公寓品牌。

当时市场充斥着诸多疑虑，在土地稀缺，地价日益昂贵的深圳市场，富瑞斯公寓似乎是一个不错的资产，为何首开要出让?

2005，第一家富瑞斯诞生于深圳繁华之心——福田香蜜湖，坐拥福田CBD与红树林深圳湾景观。

据当时接近首开的人士表示，这一项目经营得不错，投资回报情况也不差。“目前深圳楼市处于较高位，出售后也能使公司获得很好的财务回报。”

据2017年观点新媒体的报道，富瑞斯公寓建筑面积为1.42万平方米，共有165套公寓，户型包括一房一厅、二房一厅及三房一厅等，年均入住率超过70%。在2013年时，公寓还对硬件设施进行了升级发改造。

就连位于富瑞斯国际公寓附楼的富瑞斯商务中心，定位于国际标准的高端服务式办公室，共提供91个标准工作台位，当时的出租率已经超过90%，毛利率50%以上。

放眼如今，万科虽未单独公布过富瑞斯的经营情况，但从目前公寓已开业3家门店来看，深圳福田CBD的富瑞斯·福田店、深圳华侨城的富瑞斯·南山店以及成都双塔地标的交子荟·国际公寓，这些门店均位于城市的核心区域或地标性建筑内。

与此同时，富瑞斯公寓在济南CBD、苏州高新区、深圳太子湾等城市核心区域即将开业的门店也各具特色，选址同样位于城市的繁华地带。

其中，苏州高新区的门店位于太湖科学城功能片区，为高端商务人士打造山水环绕的品质居所；济南CBD的门店出门即享万象城、龙湖奥体天街绸带公园等配套，为居民提供美好生活的平衡点。

深圳太子湾的门店则位于片区核心地带，提供中、健身、康养等配套服务，为追求品质生活的人士打造远离喧嚣、拥抱海风、坐拥繁华、享受尊贵的居住胜地。

至于未来，万科泊寓在中高端租赁市场上发力如何，还得拭目以待。