观点直击｜华润万象生活的物业航道

（原标题：观点直击｜华润万象生活的物业航道）

观点网 8月28日，华润万象生活披露2024年中期业绩并召了业绩发布会。出席会议的管理层有公司董事会主席李欣、执行董事兼总裁喻霖康、首席财务官聂志章、执行董事兼副总裁王海民及王磊。

与以往不同的是，在此次业绩报告中，华润万象生活将过去的住宅物业管理服务分部重新命名为物业航道，而商业运营及物业管理服务分部则对应重名为商业航道。此外，公司还首次开设了生态圈业务分部，作为上述两大主航道的辅助业务。

上半年，物业航道、商业航道以及生态圈业务的收入占比分别为64.1%、35.8%、0.1%。

从业绩表现来看，华润万象生活上半年实现综合收入79.57亿元，同比增长17.1%；录得毛利为27.03亿元，同比增长20.0%，毛利率为34.0%，较去年同期增长0.8个百分点。

同期，公司录得净利润为19.22亿元，同比增长36.4%；公司权益股东应占利润为19.08亿元，同比增长36.0%；非香港财务报告准则计量下的公司股东应占核心净利润为17.66亿元，同比增长24.2%。

业绩披露当天，华润万象生活股价上涨3.33%至23.25港元，总市值达到了530.7亿港元。

物业航道

华润万象生活上半年收入的增长主要得益于公司管理规模的扩大。

截止6月末，公司总在管面积达3.98亿平方米，较2023年底增长7.5%，较上年同期增长约22.5%；期末合约面积达4.46亿平方米，较2023年末增长4.9%，较上年同期增长约17.4%。其中来自第三方的合约面积及在管面积占比分别为60.2%、61.9%，公司期内新增第三方合约面积达2433万平方米，较同期拓展减少约390万平方米。

在业务分部方面，华润万象生活如今主要包含商业航道业务、物业航道业务两大主航道业务，以及生态圈业务。

其中，生态圈业务是华润万象生活基于主航道所提供的基础服务及运营服务，主要是利用积累的客户流量资源，来拓展上下游生态链条。目前该业务提供服务主要是化妆品自营、文化运营等。作为刚起步的新业务，其上半年的收入只有573.3万元，仅占公司总收入比重的0.1%。

而商业航道产生的收入约为28.50亿元，同比增长22.4%，占总收入比重同比上升1.8个百分点至35.8%。

同期，物业航道占总收入的比重虽然同比下降了1.9个百分点，但仍为华润万象生活最重要的收入来源，期内该业务产生的收入为51.02亿元，同比增长13.8%，占比为64.1%。该业务又细分为社区空间以及城市空间两个子业务。

其中，在社区空间方面，来自物业管理服务、非业主增值服务、业主增值服务的收入分别为32.17亿元、3.37亿元、7.23亿元，占总收入比重达40.4%、4.2%、9.1%。

而在城市空间方面，华润万象生活早在2021年12月便将物管板块定位为“城市空间服务运营商”，并开始战略转型。

公司副总裁王海民在此次业绩会上表示，城市空间运营服务商的战略定位是源于华润集团与华润置地多元业态的发展、多产业战略的实施以及多客户资源的整合形成的，也是对华润置地作为城市投资开发运营商的传承。

华润万象生活上半年新增的第三方合约面积中，城市空间占比达到了88%，约为2141万平方米。期内新签约项目包括深圳虹桥公园、温州龙港市民中心、成都世界科幻馆等，还打造了武汉东风研发总院、沈阳中国医科大学样板项目。

截止期末，华润万象生活城市空间在管面积达1.23亿平方米，较2023年末增长18.2%，占总在管面积比例约31.0%，较上年末提升2.8个百分点；在规模的带动下，城市空间的收入实现同比增长24.9%至8.2亿元，占总收入比例10.4%。

据了解，华润万象生活城市空间在管业态包括产业园、城市管家、公园河道、场馆及其他，占比分别为39%、27%、22%、4%、8%。

对于近年来物企纷纷加码城市空间服务所带来的逐渐加大的竞争，王海民则表示：“期望能有更多的你追我赶，驱动我们不断地超越自我。”

“有压力，但不大”

在毛利率方面，公司首席财务官聂志章提到，2024年整体的毛利率仍可保持30%以上，物业航道预计整体毛利率维持在17%左右，其中社区空间维持在17%-18%水平，城市空间维持在13%-14%水平。

上半年，华润万象生活物业航道的毛利率为18.9%，其中社区空间的毛利率为19.6%，城市空间为15.1%，均比上述预期要高，不过聂志章并未解释预期降低的原因，但或许与行业近况有关。

在近期重庆出台了物业费限价政策之后，市场对于物企的收缴率颇为关注。据业绩会上消息，华润万象生活上半年实现收缴率为81%，业主满意度达93.66分。王海民亦表示，公司在调费收缴方面有压力，但不大。

然而，公司业绩报告中的数据表明，华润万象生活的收缴压力似乎也并不小。

截止今年上半年，华润万象生活的应收账款及应收票据规模约为26.07亿元，较2023年底同比增长约25.46%，高于公司收入增速。其中，来自关联方的占比为36.5%，来自第三方的占比为63.5%。

从账龄分析来看，一年内的应收规模占比约89.9%，1至2年的规模占比约7.3%，2至3年的占2.1%，3年以上的占0.7%。

在整体规模的增长下，该项减值拨备亦扩大了约34.7%至1.11亿元，创历史新高，占公司净利润规模的5.8%。在计提减值之后，华润万象生活的应收账款及应收票据规模仍高达24.96亿元，比上年末增长了约25.1%，净增加金额达5亿元。

此外，公司应收账款周转天数也从上年同期的48天增加到了51天，收账越来越难。如此来看，华润万象生活在回款方面的工作仍然是“任重而道远”。

根据公司过往报告披露，华润万象生活的“帐”主要产生于按包干制管理的物业管理服务及增值服务，而包干制物业管理服务收入主要是来自于向业主收取的物业费。

对此，聂志章指出，在物业服务端，公司是通过服务品质的保障与提升管家能动性的管理，以及培养业主缴费习惯，从而提升小业主的回款。而在大业主的回款管理上，则是通过总对总对接推动经营资产的盘活，以及应用法律手段来实现回款。

截止报告期末，华润万象生活旗下现金及现金等价物约为91.47亿元，超过了公司上半年的总收入。或者正是这庞大的现金规模，才成为公司“压力不大”的靠山。只不过，该部分现金较上年末缩水了21%。

期内，公司营业现金比率同比上升4.9个百分点至19.9%，而经营性现金流覆盖净利润的倍数同比提升17.9个百分点至89.6%。聂志章提到，公司下半年会在巩固上半年管理机制的基础上，继续以经营性现金流增速大于核心净利润增速，大于营业额增速为底线目标。

总裁喻霖康也强调，下半年，华润万象生活将以“有利润的营收和有现金流的利润”为核心经营策略，通过经营提质、降本控费、转型创新，走实、走宽高质量发展之路，全力以赴实现业绩稳健增长，兑现资本市场承诺。