国泰君安临港创新产业园REIT：计划扩募的运营底色

（原标题：国泰君安临港创新产业园REIT：计划扩募的运营底色）

观点网 在宣布扩募同时，国泰君安临港创新产业园REIT披露了上半年的项目经营情况：期内收入2302.63万元；净利润1153.38万元；本期息税折旧及摊销前利润1810.5万元。

本期可供分配金额1658.92万元，实际分配金额3940.8万元，单位实际分配金额0.19704元。

国泰君安临港创新产业园REIT是全国首单标准厂房产业园区基础设施REITs产品。近期，该基金对外宣布扩募，拟购入上海临港持有的漕河泾科技绿洲康桥园区项目。

据悉，国泰君安资管相关负责人表示，基础设施REITs扩募可与首发形成乘法效应，快速提升公募REITs市场规模、吸引新投资者加入，进一步提升基础设施REITs二级市场的流动性，推动基础设施REITs二级市场稳定健康发展。

数据显示，截至目前，国内已有4单基础设施REITs完成扩募份额发行上市，另有包括临港创新产业园REIT在内的7单基础设施REITs产品已发布扩募公告。

出租率保持较高水平

产城园区评论获悉，国泰君安临港创新产业园REIT通过专项计划100%持有的基础设施项目由2个产业园组成，项目位于上海市奉贤区，建筑面积合计约11.37万平米，可租赁面积合计约11.19万平米。

截至2024年6月30日，该基金持有的基础设施项目公司报告期内收入合计为2270.93万元，均为租金带来的收入，毛利率为94.34%。

报告期内，整体租金收缴率为97.87%，整体平均出租率为94.49%。其中，临港奉贤智造园一期平均可出租面积为3.98万平米，平均出租率为100%，报告期内有效租金单价为1.27元/平方米/天（含税）；临港奉贤智造园三期平均可出租面积为7.21万平米，平均出租率为91.44%，报告期内有效租金单价为1.30元/平方米/天（含税）。

从经营情况来看，基础设施项目租户结构稳定，经营状况良好，租户20家，主要行业集中在汽车装备、精密机械、高新材料、生物医药等领域。

国泰君安临港创新产业园REIT披露了基金重要现金流提供方的情况：业务经营情况稳定，财务状况良好，能够保持持续性经营；重要现金流提供方整体租金单价与园区平均水平偏离度不超过3%，重要现金流提供方平均剩余租赁期限在3年以上。

报告中指，临港新片区多年来经济总量持续做大，地区生产总值年均增长19.8%。借助特殊综合保税区优势，临港新片区内新型国际贸易增势明显，离岸转手买卖、服务贸易等新业态加速集聚成势，上半年交易额、进出口总额同比分别增长156.2%、14.3%，复苏势头强劲；洋山港上半年完成国际中转和集拼箱量243.7万标箱，同比增长28.6%。

最新统计数据显示，今年上半年，临港新片区跨境收支规模累计首破900亿美元。在科创数字领域，截至6月末，经认定的市级专精特新中小企业达到473家、国家级专精特新"小巨人"26家；不含未披露的科创企业融资额约165亿元，较去年同期翻了两番。

基于当地的产业需求，临港创新产业园REI上市以来各报告期时点出租率均保持在94%及以上，自设立起至2022年末以及2023年度，临港创新产业园REIT分别实现可供分配金额1344.52万元和3940.99万元。

正在进行的扩募

产城园区评论获悉，临港集团是以园区开发、企业服务和产业投资为主业的上海市属大型国有企业集团，具备一定规模的资产体量，已形成一批可纳入扩募的资产，成熟运营的资产包括标准厂房、研发办公、仓储物流、保障性租赁住房、新型基础设施等种类。

最近，国泰君安临港创新产业园REIT便对外宣布了扩募事项，拟购入上海临港所持有的漕河泾科技绿洲康桥园区。

根据发布的公告内容，该基金拟新认购第2期资产支持专项计划的全部资产支持证券并最终投资于位于上海市浦东新区秀浦路2555号的漕河泾科技绿洲康桥园区（一期）1、2、8、11-14幢、漕河泾科技绿洲康桥园区（二期-1）15、18-25幢、漕河泾科技绿洲康桥园区（二期-2）28-33幢。

一般而言，扩募资产的资产筛选主要考虑两个维度的因素。第一是资产的合规性和历史经营业绩表现可以满足扩募申报的审核要求，第二是从市场化的角度，扩募资产在估值和未来的成长性上是否满足投资收益的要求。

上海临港相关负责人称，康桥项目是临港产业导入张江科学城的"桥头堡"，是集生态、宜居于一体的现代化服务业集群地。围绕上海"3+6"重点产业体系，康桥项目与临港集团在上海全市各区域的战略新兴产业资源紧密联系，形成了集成电路、生物医药、人工智能等核心产业为主的产业布局，充分发挥了临港集团在临港新片区和张江科学城的产业集聚效应和产业链联动优势。

扩募文件显示，康桥项目与临港奉贤智造园一期及临港奉贤智造园三期均属于临港集团旗下位于上海的园区类项目，符合基金的投资策略，新老资产间存在一定的管理协同效应，并能产生规模效应，基金管理人的管理实施效率可得到提升。

"基金管理人根据拟购入基础设施项目的相关情况预计本次交易后将提高本基金的净现金流分派率。基金规模的增加及新投资者的引入有助于进一步提升本基金二级市场的流动性，预计可形成良好的扩募试点示范效应。"

一位机构负责REITs业务人士曾对产城园区评论指出，中国REITs市场还处于起步阶段，在至少未来三年时间最核心的任务是规模拓展，市场会依托"两条腿"走路。

从纵向来看，是聚焦于扩募。今年厂房、保租房等项目等都启动了扩募，他认为从垂直视角来看市场也会逐渐增长。从横向来看，还有很多项目已经在申报、过会和审理，到今年末预计发行上市项目的数目会有比较明显的增长，今年相比过去几年的整体发行节奏可能变快。

"如果未来把REITs作为新兴大类资产来培育，实际上它的规模和对资金的吸引力是同步增长，REITs市场规模越大，理论上能够吸引到更多的资金来配置，实际上对于市场整体的估值可以起到支撑，恰恰能形成更加良性的扩张基础。"

他认为，今天为止中国REITs的整体规模潜力还远远没有被释放，将来三年可能是一个利率环境较为友好的时段，所以有望是整体规模扩张预期比较高的阶段。