“空降”董事长！中国铁建地产将去向何方？

董事长职位此前已空缺1个月。9月9日，中国铁建地产才发布关于董事长任命的公告，由孙洪军任中国铁建地产党委书记、董事长。

而中国铁建地产的“二把手”陈建军，并没有登上老大的位置，其职位仍是总经理、党委副书记、副董事长，在公司领导名单中排在孙洪军之后。

此次人事变动打破了中国铁建地产内部提拔的传统。

文轩智库专家、上海易居房地产研究院副院长严跃进分析认为，“空降说明企业内部进行了调整，和内部相应的管理层没法胜任有关系，通过空降能够有效的引导这家企业朝更好的方向发展。”新领导上任后，中国铁建地产将去向何方？

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“空降”董事长

从历史人事任命来看，空降不是中国铁建地产一贯的风格。

上一任董事长李兴龙是从中国铁建地产的基层一步步做起，历任公司市场发展部开发主管，中铁地产（成都）开发公司和四川公司执行董事、总经理及等职务，在前两年被提拔为公司一把手。

本次人事任命来得静悄悄。资料显示，孙洪军曾任中铁建设集团副总经理兼房地产公司董事长，2013年3月起担任中铁建设集团总经理、党委副书记、董事；2024年8月，任中国铁建地产党委副书记、副董事长（主持党委、董事会工作）。

中国铁建地产与中铁建设集团互为兄弟关系，都是中国铁建的子公司，当中，中国铁建持有中国铁建地产100%股份，持有中铁建设集团85.64%股份。

孙洪军从中铁建设集团空降到中国铁建地产，打破了公司内部提拔的传统，这显示出了公司对未来的期望和信心。

“前任”李兴龙在位期间，中国铁建地产曾取得了不错的业绩。2021年，公司营业收入达295.18亿元，同比增长11.18%；净利润为29.9亿元，同比增长2.23%。李兴龙还推动了公司与华为、越秀、龙湖等实力地产商的合作。2024年上半年，公司营业总收入181.11亿元，同比增长25.09%，净利润2.12亿元，同比增加89.55%。

随着孙洪军的“空降”成为中国铁建地产领导班子成员，企业后续发展也备受关注。

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正是企业“缺钱”之际

孙洪军上任中国铁建地产的企业现状，营收与负债双增中，截至今年6月末，中国铁建地产营业总收入为181.11亿元，同比增加25.09%；净利润为2.12亿元，同比增加89.55%。归母净利润-5.84亿元，同比减少6.29亿元。期末负债合计1864.67亿元，资产负债率为79.36%，总体处于较高水平。

｜中国铁建地产债券中期报告（2024年）

住宅销售是中国铁建地产的主要收入来源。报告期内，公司共计实现销售收入166.74亿元，占总收入的92.07%，毛利率12.17%。

地产下行压力下，中国铁建地产大幅计提了资产减值损失，约1亿元，占净利润的比重将近一半。2024上半年，中国铁建签约销售面积259.52万平方米，同比减少21.18%；签约销售金额397.71亿元，同比减少25.48%。

中国铁建地产方面表示，伴随公司业务的发展，融资需求及规模不断增长。近几年加大银行借款规模，并以直接融资的方式发行各类债券增强资金实力，使得负债规模有所上升，面临一定的长期和短期偿债压力。

9月9日，据上交所官网披露，中国铁建房地产集团有限公司（以下简称中国铁建地产）计划在2024年面向专业投资者公开发行公司债券，发行总额预计达到80亿元，债券类型为公募。上交所已接受该债券发行申请，并给出反馈。

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主战场滑坡

截至6月底，中国铁建地产在北京、上海、广州、成都、重庆、杭州、南京、武汉和长沙等48个城市及海外（莫斯科）共布局276个项目，总建筑面积约8556万平方米，已开发面积约7174万平方米，实现京津冀、长三角和珠三角等主要城市群的全面布局。

近年来，中国铁建地产加码长三角区域，并深耕上海。据第三方机构统计，2023年，其在上海以223亿元排名上海房企销售第7位；在权益拿地排行榜上，也从2022年的第10位跃升至第6位，拿地权益金额121.94亿元。

但今年其在上海的拿地动作却并不多。3月15日，中国铁建地产联手厦门国贸地产在上海首轮土拍中经过33轮竞价，触及最高限价摇号竞得。成交价49.75亿元，溢价率10%，楼面价5.57万元/平方米。这是中国铁建地产在上海今年三个批次供地中唯一拿下的地块。

据中诚信评级报告，截至2024年3月末，中国铁建地产在上海这个最核心城市的土地储备仅占总土地储备的5.29%。今年上半年，中国铁建地产在上海全口径销售排行榜中位列第9，对应销售额为91.23亿元，不及去年。

几日前，中国铁建地产领导层到华东公司调研指导工作，实地调研了上海朗拾花语、花语前湾项目，要求项目要采取针对性措施加快北区交付房源的去化，在保证流速的同时统筹考虑全盘利润的实现。

孙洪军的到来，能否带领中国铁建地产“主战场”业绩再上一个台阶，值得期待。

严跃进认为，对企业来讲，管理层的调整多半跟业绩有一定的关系，中国铁建地产总体还是行业中比较好的，这几年行情的调整对企业的盈利、现金流会产生一些冲击，新管理层进来以后，有助于调整企业的经营策略、经营风格。

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频繁售卖大宗资产

成都方面，中国铁建地产位列成都房企上半年销售排行榜TOP2，展现出雄厚的品牌实力和亮眼的销售业绩。

｜2024年上半年成都房企销售排行榜TOP50榜单截图，数据来源：克尔瑞

据中指研究院统计，2023年，中国铁建地产在成都销售额达256.1亿元，位列第二（仅次于华润置地297.3亿元）；销售面积98.1万㎡，居于第五位。此外，中国铁建地产在成都拿地金额51.0亿元，排名第四；拿地规模28.7万㎡，排名第十三。

3月6日，经过55轮竞价，中国铁建以9.31亿元成交价拿下锦江区潘家沟地块，成交楼面价2.24万元/㎡，溢价率达31.76%

值得关注的是，近一年，中铁建地产西南公司已累计发布了多条大宗资产拍卖公告。

｜图源文轩图库

｜图源中铁建地产西南公司官微

今年6月，中铁建地产西南公司对外披露了成都西派城商铺拍卖、昆明西派国樾商铺拍卖的信息。该笔重大资产处置将于近期在阿里淘宝平台上进行。

值得注意的是，此次拍卖有一条重要约定，即拍卖成交后完成签约需要支付总房款的50%。

5月中旬，披露将拍卖成都西派国樾约2080方商铺，起拍价约3146.7万元，最终以约3911.7万元成交。

今年2月初，中铁建地产西南公司曾公告将分两批次拍卖成都中国铁建广场约410方、约335.7方的商铺资产。这批资产是否拍卖成功，相关平台暂无显示。

去年底，中铁建地产西南公司曾披露了将拍卖位于北京海淀区的“理想谷”低密独栋的3号办公楼现房资产，涉及建面2455.4方，起拍价7800万元。很遗憾，该整栋项目惨遭流拍。

当前经济大环境下，房企商办资产本来就较难去化，除非口岸非常好，否则拿在手里就是“烫手的山芋”。目前，房企又普遍面临着资金链承压问题。

“今年，很多央国企地产板块也受到冲击，最典型在拿地方面动力、能力削弱，这都是挑战。之前拿了一些项目，如何更加稳健的发展，对于新的管理层来讲，是一个很重要的挑战。”严跃进补充道。

「本文仅为提供一般性信息之目的，不应用于替代专业研究者提供的咨询建议。」

｜观察员 陈云      审校 刘晓玲

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