(原标题:实探杭州“金九”楼市:头部学区房遇冷,购房者投资心态生变)
21世纪经济报道记者柳宁馨 实习生柯静娴 杭州报道 9月26日,中共中央政治局召开会议,提出要促进房地产市场止跌回稳,对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量,加大“白名单”项目贷款投放力度,支持盘活存量闲置土地。调整住房限购政策,降低存量房贷利率,抓紧完善土地、财税、金融等政策,推动构建房地产发展新模式。
日前,北京、无锡等城市释放出优化楼市政策积极信号,更多的城市也有望跟进。对房地产市场而言,以往的“金九银十”意味着销售旺季,但今年略显冷清,楼市信心仍待恢复。
9月24日,中国人民银行行长潘功胜在国新办新闻发布会上表示,降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例。这一政策风向有望对楼市产生影响。
21世纪经济报道记者近日走访发现,在楼市调整期的大背景下,杭州9月楼市成交量比较平淡,成交价格继续下降。同时,头部学区房此前降价明显,目前成交量有所下降,部分处于观望状态的购房者基本认可房价依旧会降的趋势,考虑住房价值优于投资价值,不愿为学区高溢价买单。
9月22日下午,21世纪经济报道记者走访了杭州上城区江湾新城板块的某新房售楼处,当天咨询该楼盘的购房者不少,但参观楼盘样板间的人较少,实际购买的人也较少。
上述售楼部工作人员告诉记者,当前房地产市场较为冷淡,购房者比较谨慎,该项目有一个热门的楼盘,7月份首开时是拼社保的,现在完全不需要拼社保可以直接购买。
进入9月,新房销售仍待提振。根据杭房数据公布信息,截至9月25日,杭州9月新房成交3011套,而8月份这一数据为5134套,成交量下降明显。
萧山区钱江世纪城板块也是杭州此前热门的购房板块。链家地产水晶城店一位房产中介告诉21世纪经济报道记者,9月份的楼市行情好一些,成交量比8月份高,但价格没有回升,“‘金九银十’的二手房成交量还行,价格应该不会再涨了,只要能稳住就行。”
21世纪经济报道记者还走访了余杭区闲林板块、余杭区良渚板块等部分房产中介门店,这些板块此前是杭州刚需购房者的重要选项。这些板块的房产中介反馈的信息是,二手房市场行情仍然低迷,购房者观望情绪浓厚。一位余杭区的房产中介透露,今年9月以来,自己所在门店仅完成一单房产交易。
根据杭房数据公布信息,截至9月25日,杭州9月二手房成交量为4108套,今年8月份这一数据是5597套,体现出二手房交易仍然比较平淡。
不过,一位我爱我家雅居乐店房产中介告诉21世纪经济报道记者,9月下旬以来,前来咨询的购房者增加,虽然观望的比较多,但感觉比9月上旬有所好转。
一个明显转折点是,9月24日央行对下调存量房贷利率、统一首套房和二套房首付比例的积极信号释放。潘功胜在新闻发布会上表示,引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近,预计平均降幅在0.5个百分点左右。统一首套房和二套房的房贷最低首付比例,将全国层面的二套房贷款最低首付比例由当前的25%下调到15%。
事实上,部分城市已经开启促进住房消费的工作。9月20日,北京提出,优化房地产政策,适时取消普通住宅和非普通住宅标准,优化商品住宅用地交易规则,改革房地产开发融资方式和商品房预售制度等。随后,无锡也提出,抓紧出台新一轮房地产相关优化政策。
杭州也已发布相关举措,期望带动房地产市场回暖。9月26日,杭州市房地产中介行业协会发布《关于组织开展商品住房“以旧换新”活动的通知》,鼓励拟换房人、开发企业与经纪机构签订三方服务协议,锁定新房房源并设定一定期限的“免责期”,“免责期”内若旧房售出,则新房购买继续进行;若旧房未售出,则房地产开发企业无条件解除认购协议。
此前,8月8日,杭州萧山区发布《关于促进房地产市场健康平稳发展举措的通知》,涉及公积金、二手房过户、购房优惠券、企业团购等多个方面,其中,在萧山区购房可以领取3万元消费券。9月,杭州桐庐也发布购房政策,今年9月10日—12月31日期间,领取购房消费券并购买新建商品住宅的,给予每套3万元的购房补助。
除了房地产整体的行情变化,垂直化的购房需求也发生了变化。杭州市场上,此前溢价效应明显的优质学区房在本轮楼市调整期遇冷,购房者更看重住房实效,头部学区房热度继续降温。
在杭州上城区的艮北新城板块,绿城杨柳郡一直是该板块的必看房产项目,也是今年8月杭州月度成交冠军,除了小区体量大、有本地房企品牌效应加持之外,受热捧的重要原因是该小区的学区较好。
上城区一位熟悉绿城杨柳郡的房产中介李雨告诉21世纪经济报道记者,绿城杨柳郡的成交一如既往比较频繁,在今年整个杭州不太好的市场行情中,这个小区的成交量一直都很好,每个月的成交都比较活跃。
也有房产中介表示,绿城杨柳郡自带两所幼儿园、小学(采荷教育集团旗下的澎致小学)和初中(彭杨中学),“不少人买杨柳郡都是冲着学区来的”。
根据杭州贝壳研究院数据,绿城杨柳郡8月成交了27套,但8月网签均价约4.3万/㎡,环比上月跌了6%,仍然是处于“以价换量”的阶段。
梳理今年以来该楼盘的成交数据可以发现,今年1月、4月、6月、7月,绿城杨柳郡分别签约成交了12套、21套、13套、15套,处于波动递增状态,而降价带来的成交量提升十分明显。
这一杭州现象级楼盘的变化也反映购房者对学区房的心态变化。在一个杭州购房交流群中,21世纪经济报道记者观察发现,“学区溢价”成为购房者时常提到的词,不少购房者表示不愿意为了学区溢价负担更高的房产价格。
一位购房者表示,目前,买学区房为了以后孩子上学提前投资的观念已经大大弱化,过去学区房的神话主要是买好房子后,孩子读完书还可以把房子涨价卖出去,不会考虑亏本的问题,但现在情况已经不同了。
杭州西湖区一位房产中介杨波告诉21世纪经济报道记者,学区会被分为一档、二档,杭州很好的学区房依然很贵,平均价格在6万~7万/㎡,二档的学区房平均价格在3万~5万/㎡。
杨波透露,杭州一档的学区房现在卖不动,一是总价太高,二是现在和以前比降价太多,投资属性已经大大弱化;二档的学区房因为学区价格溢价逐渐回落,目前卖得还可以。
(应受访者要求,李雨、杨波为化名)