招商基金蛇口租赁住房REIT正式上市 平稳落地背后的换租压力

（原标题：招商基金蛇口租赁住房REIT正式上市 平稳落地背后的换租压力）

观点网 今年的REITs市场异常火热，首单绕城高速公路REITs——华夏南京交通高速公路REIT、首单水利设施REITs——银华绍兴原水水利REIT、首单本土民营产业园区REITs——中金联东科创REIT、首单农贸市场公募REITs——易方达华威农贸市场REIT等，各种类型的"首单"都已上市或即将上市。

10月23日，招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称"招商基金蛇口租赁住房REIT"）正式在深交所上市，是招商局旗下第二单获批通过的REITs项目，也是今年首单上市的租赁住房公募REITs。

该基金上市首日以2.727元为开盘参考价，并以此为基准设置上市首日涨跌幅限制比例为30%，基金非上市首日涨跌幅限制比例则为10%。

在上市首日，招商基金蛇口租赁住房REIT迎来了较为平稳的一天，二级市场价开盘涨超8%，而后迎来一小段下挫，便一直在7%-7.7%的涨幅区间内轻微波动，形成了一条横直线。截止收盘，报价2.922元，涨幅达7.15%。

换租压力

在公募REITs市场中，招商局或许是最大的赢家，仅在今年其旗下便有两只公募REITs获批通过。

根据深交所官网显示，5月23日，招商基金招商公路REIT正式获批；8月22日，招商基金蛇口租赁住房REIT正式获批；再加上早已发行上市的博时招商蛇口产业园REIT，自此，招商局成为了国内首个获批三单公募REITs的央企。

其中，招商基金蛇口租赁住房REIT后来居上，比招商基金招商公路REIT更早一步完成公开发售以及上市动作。

据了解，招商基金蛇口租赁住房REIT的原始权益人是招商蛇口的全资子公司深圳市招商公寓发展有限公司，运营管理机构将由招商蛇口另一家全资子公司深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司（简称"招商伊敦"）担任。

招商伊敦是招商蛇口旗下专门负责酒店、公寓类运营管理板块的子公司，形成了壹棠服务公寓、壹间精品公寓、壹栈人才公寓三大产品品牌，而此次上市的招商基金蛇口租赁住房REIT的两大底层资产正式来自其中的"壹栈"产品。

资料显示，招商蛇口租赁住房REIT基础设施项目为位于深圳市南山区港湾大道太子湾人才公寓一期的太子湾项目和深圳市南山区工业八路东招商桃花园五期的林下项目，总建筑面积约6.53万平方米，共有租赁住房927套，配套商业15套，项目交通便捷，周边商业、教育、医疗等配套设施完善，估值约12.87亿元。

具体来看，两处资产所在的南山区蛇口片区，分布了大量高新企业及产业园区，因此片区内租赁需求旺盛，租金在深圳也属于偏高水平。

其中，太子湾项目属于保障性租赁住房项目，于2020年5月正式开业运营，至今运行时间已接近4年半，2021至2023年间的平均出租率分别为91.77%、92.18%、93.76%，截止今年上半年的平均出租率为94.66%。

林下项目属于公共租赁住房（高级人才公寓）项目，于2016年3月开业运营，运行时间超8年，2021-2023年的平均出租率分别为93.63%、98.31%、98.18%，今年上半年出租率为97.24%。

在最新的评估报告中，林下项目2024年的预测出租率为90%，出现明显下降。预测出租率出现下降，或许是跟承租了该项目34.11%的企业租户租赁合同到期有关。

10月18日，招商基金蛇口租赁住房REIT披露了项目经营情况进展的最新公告，当中指出企业租户一承租林下项目13120.09平方米、合计155套房间，租赁面积占全部基础设施项目总已出租面积的21.11%，占林下项目总已出租面积的34.11%。而这份租赁合同已在6月30日到期。

目前，该企业租户已签订续租合同，但是，本次续租房间数量为143套，较原本的155套有所下降。而且续租合同到期日仅延长至2024年12月25日，招商基金蛇口租赁住房REIT仍面临着较大的换租压力。

保租房REITs提速

7月底，国家发改委发布了《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，我国基础设施REITs正式从试点阶段进入到常态化发行新阶段。

今年以来，REITs的发行节奏确实呈现一种常态化状态，近一个月内便有博时津开产园REIT、易方达广开产园REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT等基金上市，还有一个中金联东科创REIT已完成发售认购，即将上市。

与此同时，投资者们的认购热情持续在线，包括银华绍兴原水水利REIT、华夏南京交通高速公路REIT、招商高速公路REIT等在内的基金纷纷宣布超募，中金联东科创REIT、华夏南京交通高速公路REIT还提前结募了。

而在一个月前，招商基金蛇口租赁住房REIT同样是超额完成募集并提前结束了募集期。根据基金招募说明书中披露的可供分配金额，按最终实际募集规模测算，招商基金蛇口租赁住房REIT于2024年7月1日至12月31日和2025年度预测净现金流分派率分别为4.00%和4.05%。

在上市当天，招商基金蛇口租赁住房REIT为了增强市场流动性和保障基金平稳运行，新增了七家流动性服务商，包括中金公司、中信证券、银河证券、广发证券、申万宏源、招商证券和华泰证券。

或许是新增的七家服务商比较给力，招商基金蛇口租赁住房REIT上市首日平稳落地，收盘价报2.922元，涨幅达7.15%。

今年上市的众多单公募REITs中，与招商基金蛇口租赁住房REIT同类的国泰君安城投宽庭保租房REIT则没有这般好的开局，后者在1月12日上市首日开盘仅10分钟便跌超10%，虽后续幅度收窄，但当天还是跌破了发行价。

在新政出台后，公募REITs市场再次火热起来，保租房REITs也成为了企业选择参与申报的热门种类。据悉，北京昌平保障房、天津泰达人才安居、西安高新区保障房、青岛房投、上海临港等多单保租房REITs的申报发行工作正在稳步推进中。

根据上述《通知》，租赁住房REIT的底层资产被划分为保障性租赁住房、公租房、市场化长租房，以及园区配套型长租公寓四大类型，招商基金蛇口租赁住房REIT旗下便是"公租房+保租房"的组合资产。

目前，保租房领域共有5单公募REITs上市，分别为华夏基金华润有巢REIT、中金厦门安居REIT、国泰君安城投宽庭保租房REIT、红土创新深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT。

其中，华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT、红土创新深圳安居REIT都正在申请扩募。若它们的扩募申请获批，也将为招商基金蛇口租赁住房REIT后续的扩募提供参考样本。

今年上半年，招商蛇口旗下长租公寓业务实现运营收入6.29亿元，同比增长24%；酒店业务实现运营收入4.96亿元，同比增长23%。期内新开业7个项目，新增房源2898间，截至上半年末，该公司管理范围内的长租公寓布局19个城市，房源总数已达到3.24万间。

从这一数据来看，招商基金蛇口租赁住房REIT的扩募资产池还算充足。