合景悠活：行业毛利水平会有一定压力

（原标题：合景悠活：行业毛利水平会有一定压力）

观点网 12月5日消息，合景悠活当日早间举行了线上投资者交流会，首席执行官王中琦携管理层出席，并分享了对行业发展空间、毛利率水平变化、资本市场动向及公司未来战略的看法，同时介绍了公司在物业费收缴、应对应收账款减值风险、以及成本管控方面的努力。

据与会者转述，王中琦看好物业行业的未来，认为轻资产和民生属性使行业拥有较强抗风险能力，虽然存在增量减速情况，但对行业未来发展空间影响不会很大，目前国内存量房市场仍非常庞大，因而潜力够大，现有整个物企占有率还无法达到寡头级，留给参与者机会很多。“行业未来充满了生机活力”。

同时称，行业毛利水平会有一定压力。“过往物业行业高毛利的表现在于当时市场环境总体向好，最主要的几类客户都处于增长周期。但未来，则要顺应市场情况。”

基于此，管理层强调要去寻找新的机遇和出路。“未来三年最重要的战略责任就是：重新定义和找到新的业务驱动体系”。

据悉，合景悠活在管面积超过2亿平方米，年收入为38亿元左右，在行业里处于中游水准。管理层认为，当下周期既充满挑战，亦存在机遇，要做好应对，基于合景悠活经营资源与成长潜力，未来有可能达到第一梯队。

在市场拓展方面，管理层提出三个思路：一是聚焦自身优势区域和当前经济较发达区域，如长三角、大湾区和西南省会城市。二是要在明年培育更加核心和聚焦的业务赛道竞争力，“虽然公司拥有全业态服务能力与全牌照参与资格，但当下要多中选优。”三是各个业态拓展中最主要是保障现金流，即对外部项目最大风险指标是回款好，其次才是利润好。

转述者称，合景悠活已在商企、学校、医院、公建以及小区域内全域服务领域建立优势，目前，公司也在与一些自然文旅资源比较丰富的政府或机构合作，尝试做以康养文旅及全域管理为结合的服务项目，明年会在上述赛道重点构建核心业务竞争力。

另外，针对均价水平下滑的项目，合景悠活更倾向于资源“换仓”，以此提升管理费单价。

受宏观经济低迷、房屋资产价格下行及政府限价等多重因素叠加影响，今年以来物业行业普遍面临回款难的问题，不少物企因贸易应收帐款减值计提造成利润严重下滑。合景悠活亦有此烦恼，2024年中期该公司贸易应收款项减值拨备较去年年底增长17.05%至8.72亿元；录得利润约6990万元，同比下降了14.3%。

王中琦表示，从行业呈现出的数据及与同行间相关交流获得的信息来看，去年开始整个收缴率指标确实呈现下降趋势。不仅C端业主缴费意愿下滑，一些B端客户由于写字楼出租率下降、公建方面政府又倡导过紧日子，对服务配套的供应商亦有所波及，行业经营数据很难整体向好，这是一个现状。

对合景悠活来讲，过往三年实现了存量项目收缴率不下降的目标。而其市拓或收购的成员企业项目，则是要求通过管理手段、系统化工具逐步改善收缴率，提升收益。

另外，管理层称新拓项目前期收缴率相对会较低，但磨合期结束后会有所提升，统计发现超过75%项目是能够达到立项标准，其中又有超过55%项目可以超过拓展时的经营预期。

为了保障收缴率，合景悠活一方面采取了激励措施，定期性举行冲刺活动，比拼个人业绩及绩效表现，对于优异的员工团队给予奖励。另一方面将项目预算的颗粒度细化到网格（即每个管家负责服务业主的户数），年初做预算时对每个管家和项目经营指标进行明确，签好责任状。

自然应收帐款减值的风险短期内难以避免。管理层介绍该项估测是有比较严谨的模型，其中，关联方是合景悠活单一大客户，审计会做信用评估，当前每年减值计提比例在30%左右，但也在努力通过各种动作自关联方回款，测算时会考虑多种具体因素。

而第三方客户相对分散，业态也比较多，其中商企客户回款能力普遍较好；而城市服务领域面临较大挑战；测算具体计提减值比例在12%左右。

王中琦于今年8月末接替王建辉出任首席执行官，负责集团整体管理工作。于中期业绩会上，他提出未来发展的三个核心，即“成本控制+服务延伸+营收增长。”

此番，他分享了对未来经营方针的思考。重点是再次表态要坚定不移构建成本能力，认为对服务行业而言，成本能力即在于给客户提供质价相符的服务，同时又能够参与各种定价标准的项目运营。

后续，合景悠活会更关注人效、坪效这样一些指标质量，因为成本能力并不是一味降本、裁员、降薪、降配置、而是在有效的投入基础上，能够有更高效的收益回报。

此外，管理层对资本市场近期的私有化趋势、市值管理等做了回应；但对分红派息的表达仍旧模糊。

其表示，上市平台在市场拓展、业务经营以及人才招聘等诸多方面仍很有价值，而公司也是在上市后才把一些优秀企业成员纳入到集团之中，因而私有化对合景悠活来讲可能性不大。

而回购是进行市值管理的重要动作，截至12月5日收盘，合景悠活股价仅有0.33港元，总市值6.69亿港元，换手率低至0.02%。

管理层称观察了行业内坚持回购的几家公司，但看到对市值及股价提升作用有限，考虑到公司发展势头及业务发展需要，要把好钢用在刀刃上，因而还是坚持谨慎态度。