贝莱德「断供」，舍弃上海一笔「失败的投资」

作者 | 王晗玉

编辑 | 郑怀舟

上海市内，苏州河以北的闸北、杨浦、普陀等区域，通常被老上海人习惯性划为“下只角”。在旧上海，这里的房租与“上只角”的静安、卢湾等地段，能低出三四倍甚至十倍以上。

如今伴随商业开发，两只“角”在文化认同上的界限逐渐模糊，但区域内的不动产价格仍在震荡和分化，这种震荡强烈到有时连万亿资管公司也“看走了眼”。

最近，美国资产管理公司贝莱德（BlackRock）旗下一只基金被传决定不偿还位于上海一写字楼项目的银团贷款，而被牵头的渣打银行收回资产。

表面上，这是投资方经过价值评估后果断进行的“断舍离”，不过放大视角来看，这或是贝莱德布局中国数年而多类资产投资业绩欠佳的又一个表现。

万亿贝莱德“断供”上海写字楼

根据媒体援引知情人士的消息，贝莱德被渣打银行收回的资产位于上海普陀区，为北岸长风项目的E栋和G栋写字楼，楼面总面积约2.78万平方米。

此前，贝莱德于2018年通过仲量联行以12亿元向保德信金融购得上述资产，其中7.8亿元来自渣打银行牵头的银团贷款。

至2023年，还款期限届满，贝莱德与银行协商展期一年，同时将北岸长风两栋写字楼挂上货架，出售总价约8.4亿元。

与12亿元的收购价格相比，贝莱德此番出售相当于打了7折。彼时该消息传出后，贝莱德新闻发言人还专就出售事项进行回应，表示“不对单个投资项目发表评论，日前媒体报道的事项与贝莱德基金和贝莱德建信理财无关，对其运营没有任何影响。我们将继续致力于在中国的长期发展战略，以满足国内投资者的投资需求，帮助他们实现财务目标。”

但打折出售的资产最终也仍未能脱手，北岸长风两栋写字楼在一年时限内未能等来接盘方。来到当下，一年贷款展期届满，贝莱德拒绝再次延期，两栋写字楼被渣打银行接管。

截至发稿前，就不偿还相关贷款的原因，贝莱德尚未回应36氪的置评请求。但投资方作出此类决定，通常是因为继续持有写字楼的租金回报不能覆盖偿还借款的利息成本。

上海及普陀区写字楼市场的近年表现印证了这一点。

根据同策研究院联席院长宋红卫向36氪提供的数据，按季度统计，上海甲级写字楼租金从2018年3月底的10.57元/平方米/天，至2024年6月底已降至7.69元/平方米/天，空置率则从10.00%一路攀升至21.70%。

而根据观点地产网的报道，2024年北岸长风两栋写字楼的租金已经下滑到3.2至5.8元/平方米/天，物业管理费为11元/平方米/月，已经处于行业较低水平。

镜鉴咨询创始人张宏伟也对36氪表示，北岸长风项目所在的长风商务区写字楼供应量较大，并有大量新项目正在建设中，整体已属供应过剩。同时该地又是地产开发商入驻比较集中的区域，租金下降难以避免。

“写字楼的租金水平与区域内入驻企业的产业结构密切相关。结合这几年房地产行业的情况，它（北岸长风及周边写字楼）的售价和租金价格自然会打折扣。贝莱德没卖出去，说明市场对7折的价格不接受，可能要6折甚至更低。”张宏伟说。

从北岸长风项目向外看去，周围驻扎着新城控股、中梁地产、绿城集团等房企的总部或华东总部办公楼。而近年地产商迎来周期性调整，纷纷收缩规模，叠加区域内新增供应陆续入世，未来周边写字楼市场大概率将持续下探。

多只基金仍在亏损

贝莱德在北岸长风这笔商业地产投资中“弃卒保车”，拉长时间线来看，两栋写字楼的前任业主保德信金融却凭此大赚一笔。

2016年，保德信金融旗下全资子公司PGIM Real Estate以8.3亿元从亚腾资产管理手中买下两栋写字楼，持有两年后，又以12亿元出手，回报率达44.6%。

彼时PGIM Real Estate亚太区主管Benett Theseira曾向媒体表示：“这主要应归因于我们进场的时间点和进场价格，现在回头看，2015、2016年恰好是内地商业房地产市场开始崛起的时候。”

相比之下，贝莱德入场的时机便没有这么凑巧。北岸长风E栋、G栋持有七年，上海甲级写字楼租金一降再降。

与之类似，贝莱德旗下公募产品的业绩表现也不尽人意。

2021年，贝莱德正式成为首家获准在中国独资开展公募基金业务的外商资产管理公司。但至目前，其旗下多只主动权益产品仍在亏损。

贝莱德官网显示，目前贝莱德基金共管理14只公募基金，其中2只股票型基金、6只混合型基金以及6只债券型基金。

业绩来看，Wind数据显示，最早成立的贝莱德中国新视野A，成立以来回报率为-36.72%，另一只贝莱德港股通远景视野A成立以来亏损达20.35%。除此之外，贝莱德行业优选、贝莱德先进制造一年持有等主动权益产品成立至今仍在亏损。

同时，贝莱德指数型基金与债券型基金则表现相对较好，如贝莱德中证A500指数增强A成立以来回报率6.26%，贝莱德沪深300指数增强A成立以来回报率7.19%。

而观察贝莱德2024年业绩，最新公布的财报显示，其四季度实现总营收56.77亿美元，上年同期为46.31亿美元，同比增长22.59%。季度归属公司的净利润16.7亿美元，上年同期为13.75亿美元，同比增长21.45%。

2024年全年，贝莱德实现总营收204.07亿美元，同比增长14.27%，归属公司净利润63.69亿美元，同比增长15.76%。

截至2024年12月31日，贝莱德总资产约为11.6万亿美元，相较前一年增长15%——据此贝莱德仍被称为全球最大的资产管理公司。而其整体业绩平稳增长与中国投资业绩表现不佳的偏差显示着，看着懂中国资产，贝莱德还需进一步努力。

此前在今年1月，贝莱德基金首席权益投资官神玉飞在2025年中国股票市场展望中提到，“我们确信2025年将在新的宏观资本市场环境中再出发。主动权益基金的投资框架在量化和活跃资金主导的资本市场环境中亟需思考未来的突围之路，同样面临再出发。”

而“再出发，有所为有所不为”。其表示基金运作方面，要紧扣时代主旋律而为之，深度研究而为之，前瞻研究而为之。