两年去化六成，10万+首开君礼著跌至7万+

（原标题：两年去化六成，10万+首开君礼著跌至7万+）

乐居财经 徐迪 近日，中海丰台万泉寺0024地块部分参考户型图流出，面积段135/160/180/200/230㎡全四居。预计价格南侧楼栋10w+，临时售楼处已开放接待。

这个价格一出，年后成交均价才站回8万+的首开君礼著，预计又要调整营销策略了。

两个项目隔着南三环，直线距离不到3公里，中海万泉寺项目在三环以里，君礼著在三环外，靠近丰台火车站。

君礼著所在地块于2022年9月成交，由首开股份以38.295亿元+7000平米现房销售面积竞得，溢价率15%，楼面价6.9万元/㎡，销售指导价10.6万元/㎡。

项目占地面积2.31万㎡，容积率2.4，规划12栋住宅共412套房源，产品类型为6-8F洋房、12-17F小高层，面积段125㎡-165㎡，交房时间为2026年6月。

首批房源于2023年2月24日拿证，共10栋354套。目前网签216套，去化率61%；成交面积2.97万㎡，成交均价9.64万元。

网签金额合计28.58亿元，地价回款率75%。

2023年初开盘时，君礼著就曾官宣“8分钟成交29.7亿元”，并且“一举拿下”2023年丰台区10万+项目首开销售金额及去化率TOP1，近10年造甲村板块新房项目首开销售金额及去化率TOP1”。

两年过去了，滞后的网签数据仍未追上个开盘成交金额。

认购数据转网签确实会需要一个周期，这个周期有多长？举一个极端的例子，北京隅东序在开盘12小时之后，住建委网站就已录得2套网签。

所以网签数据，不存在技术性滞后问题，迟迟没有数据，只能说明客户最后没付款。

当然，君礼著的网签数据还是逐步接近了当年宣布的成交额。尽管8分钟和两年，时间差略显离谱，但房子卖掉了是事实。至于是以什么价位卖掉的，是另一个维度数据。

从机构监控数据来看，君礼著2023年5月开始有网签数据，当月成交38套，均价10.47万元/平米。

之后连续4个月，月成交套数均为单数，直到2023年10月，月成交重回10套以上；两位数流速维持了4个月，2024年2月起，项目月成交套数再次变为单数，其中多个月份仅网签1套。

值得一提的是，2024年5月，君礼著录得3套网签，成交均价首次跌至10万以下，为9.84万元/平。随后的11月份，月成交均价进一步降至9万以下，达到8.45万的水平，并再未回到9万+。

2024年12月，君礼著单月网签45套，达到入市近两年以来的月度成交最高峰，与此同时，成交均价也达到入市以来的最低点：7.96万元/平米。

从位置上来看，南三环，近丽泽商圈、总部基地，还有丰台站TOD产业辐射，尽管当前周边城市界面一般，但未来规划可期。

之所以站不住10万+，主要是随着供应增加，市场整体回归理性，项目没能抓住黄金期去化，之后新盘迭代，只能去降价走量。毕竟产品上，随着时间的推移，老项目没有优势，只会愈发被动。

项目分为两个地块，园林方面注定不会太好，两块地面积都不大，设计上的可操作空间也有限。最重要的是，除了西侧3号楼，其余楼栋全部临街。

从户型图来看，虽说是两年前的设计，但“好房子”元素也有体现，南向阳台、北有设备平台，面宽也够尺寸，没能快速去化，现在看来还是定价出了问题。

目前单价打到8万段，可以去和PK四环外拼环线地段，性价比成了优势。

但是不管什么产品，一旦谈到性价比，自身品质从某种方面来说就有点拿不出手了。

卖得快的房子一定有好的方面，这一点不用分析也知道。再好的房子，卖不动，说好听了是性价比低，直给一点就是，太差，不值这个价。

君礼著还有近四成房源待售，后续还有7000平的现房，7万+的记录一定程度上压缩了未来售价上涨空间。