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翎翠滨江打折难卖,郭万东失策了?

来源:乐居财经 2025-05-28 13:21:00
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(原标题:翎翠滨江打折难卖,郭万东失策了?)

文/上海进深 严明会

5月底的上海楼市锣鼓喧天,7个新盘在5月27号这天同时抢跑,三张售罄海报刷屏朋友圈,但这份热闹却与杨浦滨江的翎翠滨江无关。

翎翠滨江这是二批次推盘,一共推出236套住宅,有效认筹者115组,认筹率49%,日光是没戏了。

另一边,同样位于杨浦内中环的保利建工海玥外滩序BUND98,223套住宅有544组有效认筹客户,认筹率244%,开盘没多久就售罄。

在正式开盘前,翎翠滨江多次造势。

四月底,上海四批次土拍,杨浦滨江的地价又创新高,楼面价一下冲破了8万 /㎡,后续新房售价预计将站上12万 /㎡。

板块价值预期飙升,距离该地块直线距离约1.5公里的翎翠滨江项目随即发了一张海报,主题是:执翎为先,涨声潮起。

翎翠滨江在海报中将自己的价格优势特别标注出来:二批次过会价格10.93万/㎡,总价约900万起。

这个价格比一批次的11.56万/㎡低了约6300元/㎡。

市场情绪瞬间被点燃。五一期间,人气高涨的翎翠滨江发了海报:5.1单日来访客户超300组。

五一过后,翎翠滨江又发了一组海报:五一期间(5.1-5.5)来访客户超1000组。据说现场销售忙得,客户都接待不过来了。

一顿造势猛如虎,让市场以为“爆款预定”。

现实泼了冷水。二期推售的236套房源认筹率不足50%。为挽回颓势,翎翠滨江在认筹期间赶紧自砍一刀,放出了97折的红包。

想要拿到这个折扣是有要求的:参与认筹优惠1个点,开盘当天购买再优惠2个点,需当月签约。

中途降价常见于远郊新盘,在市区很少见,更别说杨浦滨江这种潜力区域。打折的意图很明显,刺激消费,但效果并不明显,反而暴露了项目的信心不足。

低价是翎翠滨江的主打策略。

从一房一价表来看,翎翠滨江有26套低于1000万的房源,部分一层房源总价低于900万;1000-1100万的有61套。建面约105㎡边户户型均价仅9.16万/㎡,主力中户均价10.35万/㎡。

打折之后,143㎡户型最贵的一套1766万,打完折1713万,省了近50万。最便宜的一套862万,打完折836万,省了约25万。

在竞争激烈的杨浦滨江板块,翎翠滨江可谓是前有狼、后有虎。

外滩序BUND98位置更好,还是纯洋房,均价12.64万/㎡;中海云邸玖章北区房源均价10.8万/㎡,低于打折前的翎翠滨江,还可与南区共享会所。

翎翠滨江的建设单位是上海城樾置业有限公司,法定代表人和董事长为郭万东。该公司成立于2024年8月,由城建发展和杭州燚乐实业投资有限公司分别持股51%、49%,前者是北京城建子公司,后者是越秀地产子公司。

无论是保利还是中海,在上海的知名度都远超初来乍到的北京城建。

翎翠滨江的尴尬,与其自身短板不无关系。

地段争议:虽距离内环旁800米,但南侧紧邻周家嘴路主干道和北横通道进出口,车流量大,噪音和灰尘不可避免,三玻两腔的配置,需要长期关窗。

户型不足:高层共18层,层层有连廊。105㎡边套户型狭长,仅双开间朝南,北边书房被“孤立”了,与市场主流户型不符,受众也较少。厨房光线较差,通风一般。

配套断层:项目周边界面老旧,缺乏高端商业、公区无会所,物业费仍高达9.8元/㎡/月,难以吸引改善客群。

微妙的是,3月27日,翎翠滨江一期开盘,推出26套117-143㎡房源,均价11.56万元/㎡,宣称当日售罄。此前获得了28组认筹,认筹率刚过100%。

但至今两个月时间过去,网上房地产显示,已售总套数是7。

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