上海协议出让的隐秘战线，“头号地主”浮出水面

（原标题：上海协议出让的隐秘战线，“头号地主”浮出水面）

文/上海进深 魏薇

东安新村最后一个压轴地块的出让，在端午假期低调落定。

上海新东安企业发展有限公司以协议出让方式获得该地块，即徐汇区C030301单元125-31地块，成交价341.35亿元。新东安由上海地产集团和徐汇城投分别持股50%。

此前，东安新村127b-23地块、127b-24地块的受让人上海新百安经济发展有限公司、上海新枫安企业发展有限公司，同样也是由上海地产和徐汇城投共同持股，出让日期分别为3月26日、5月16日。

这三幅地块的出让总金额高达523.03亿，刷新世界总价地王纪录。无论哪一个地块，放到土拍市场上，都是“王炸”级别。

2024年，上海土拍出让金额累计为1321.61亿元，上述三个地块的协议出让金额就占到了去年公开市场土地出让金的约四成。

今年1月，徐汇规资局发布了斜土社区C030301单元控制性详细规划125、127b街坊局调公示，标志着东安新村旧改项目正式启动。

东安新村旧改项目地块总出让面积为159261平方米，总建筑面积600367平方米，其中住宅建筑面积为418346平方米。整个项目将打造成为集地标建筑、住宅、办公、商业街区、研发和社区配套于一体的城市综合体。

三幅地块：127b-23地块、127b-24地块、125-31地块，对应的单价分别为12.6万/㎡、12.4万/㎡、12.5万/㎡。逼近绿城潮鸣东方（13.1万/㎡）的上海单价地王纪录。

其中，127b-23地块、127b-24地块为纯住宅用地，容积率分别为2.63、2.62；125-31地块是商业、住宅、办公混合用地，容积率4.38，中小套比例要求为15%。

徐汇滨江板块豪宅火热。5月11日，距离东安新村直线距离约500米的绿城潮鸣东方，120套房源开盘日光，均价19.5万/㎡，总销售额近70亿。

这一次的热销，可以视作开发商在当下市场的探路。

东安新村地块的位置更靠近内环核心区位，售价有望突破20万/㎡，总货值预计约800亿元。

协议出让，正成为土地出让的一条隐秘战线。数据显示，2024年，上海公开出让涉宅用地47宗，累计出让金额达到1321亿元，虽然公开交易的土地规模环比有所下降，但去年上海协议出让的宅地金额超过1000亿元。

上海地产鲜少参与公开土拍，但通过协议出让的方式获得了诸多核心地段的地块，堪称开发商中的“隐形地主”。

仅是今年以来，上海地产与合作方已经通过协议方式拿下13个核心地块，总金额超618亿元。

除了东安新村3个地块，3月21日，上海地产集团分别斥资86.5亿元和37亿元，以协议出让方式获得杨浦新江湾两幅宅地，其中一幅容积率仅1.1，楼板价分别是5.4万元/㎡和5.9万元/㎡。

5月1日，上海市规划和自然资源局公示了淮海东路7幅旧改项目地块的协议出让结果，出让价格总计73.27亿元，意向用地者为上海黄浦城市更新建设发展有限公司，该公司由上海地产集团、黄浦区国资委分别持股60%、40%。

5月24日，上海地产集团旗下上海城市更新建设发展有限公司以协议出让方式竞得浦东新区上钢社区一宗地块，总价85.4亿元，折合楼面价7.03万元/㎡，容积率2.9。

这些地块的开发路径高度相似。上海地产集团通常并非最终开发者，其惯常操作模式是：协议拿地后，通过上海联合产权交易所转让项目公司股权，引入实力央企国企开发商接盘开发。

例如，去年2月，上海地产集团旗下公司杨浦城市更新建设，以37.58亿元摘得定海社区风貌旧改地块，一个月后就在上海联合产权交易所挂牌转让，最终被中建系的中建壹品拿下，即中建壹品·外滩源著项目。

去年8月，招商蛇口联合体从上海地产集团手中拿下徐汇新长桥旧改项目一幅地块，总价近16.99亿元，即海上·清和玺，该项目从去年11月入市以来三开三捷。

上海地产和徐汇城投拿下的这三个地块，大概率也不是由自己开发。据悉，招商蛇口、中海地产和华润置地在内的多家公司，都在积极接洽意图参与东安新村的开发。