价值运营：新周期下的资产重构与资本共生

（原标题：价值运营：新周期下的资产重构与资本共生）

（2025年10月19日 星期日）当AI算力需求引爆数据中心投资热潮，当清洁能源从重资产开发转向轻运营转型，价值运营已取代规模扩张成为资产领域的核心命题。在政策引导与市场变革双重驱动下，资产重估、资管进化与资本共生形成价值创造三角，重构着不动产与资管行业的发展逻辑。

资产重估：新共识下的价值发现

新周期的资产重估正打破传统定价体系。大宗交易市场呈现明显的结构性变化，2025年A股大宗交易日均成交额达120亿元，机构参与占比68%，科创板70%-130%的定价区间放宽与ESG交易税费减免政策，推动定价逻辑从单纯的资产溢价转向产业价值与政策适配性的综合考量。这种重构本质是机构间对资产长期价值的博弈与共识，高折价交易不再单纯意味着风险，溢价交易则更多指向 AI 算力、清洁能源等景气赛道的成长预期。

跨周期配置逻辑正在重塑资产估值体系。数据中心作为 “数字发电厂”，其估值已突破传统不动产框架，叠加 “东数西算” 工程红利与算力需求百万倍增长预期，形成了 “基础设施属性+产业成长属性” 的双重定价维度。与此同时，流动性激活机制持续深化，上交所构建的公募REITs与持有型不动产ABS多层次市场，已实现142.9亿元清洁能源REITs与125亿元ABS发行规模，通过“开发-运营-证券化” 循环释放资产价值。

资管进化：从资产持有到价值创造

资管行业正经历从“资源为王”到“运营为王”的范式转型。国家发改委《零碳园区建设通知》明确的 “源网荷储协同” 路径，推动运营效率成为价值核心。这种进化体现在三个维度：在效率提升上，智慧能源管理、AI 辅助定价等技术应用，使资产运营从被动维护转向主动增效；在抗周期能力构建上，多能互补、业态多元的资产组合成为标配，通过风光打捆交易、绿证变现等手段平滑周期波动；在空间重构上，传统物理场所加速向服务生态进化，数据中心从单一机房升级为提供242项IT增值服务的产业枢纽，写字楼则向“办公+服务+生态” 综合体转型。

城市更新与存量激活构成资管进化的重要场景。通过全链条减碳改造与数字化升级，既有建筑正实现价值重生，普洛斯将传统工厂改造为T3 +等级数据中心的实践，印证了存量资产 “空间再造 + 功能重塑” 的价值潜力。这种重生并非简单的物理改造，而是基于新需求的价值重构，使存量资产成为新质生产力的承载载体。

资本共生：耐心资本的生态构建

资本端的深刻变革为价值运营提供支撑。耐心资本正加速涌入不动产领域，普洛斯26亿元数据中心基金、KKR500亿美元全球数据中心基金的设立，标志着资本从短期套利转向长期价值共享。这类资本更关注资产的持续现金流创造能力与产业协同效应，与 “开发 - 运营 - 证券化” 的长期逻辑高度契合。

多元化融资体系与ESG赋能形成资本共生新生态。远景能源 ABS 通过 “绿电 + 绿证” 入池设计，吸引保险、理财、外资等多元投资者，构建起 “资产端创新 - 资金端协同” 的良性循环。这种创新不仅降低了综合融资成本，更通过供应链协同脱碳实现ESG价值外溢。截至2025年中，绿色金融工具已覆盖能源、物流、数据中心等核心领域，成为打通存量时代资本循环的关键纽带。

从资产重估的价值发现到资管进化的效率提升，再到资本共生的生态支撑，价值运营正构建起 “资产增值 - 运营增效 - 资本增值” 的闭环。在这场变革中，唯有以政策为导向、以技术为支撑、以资本为纽带，才能在新周期中实现资产价值的持续生长。

有鉴于此，2025观点商业年会如约而至，将于11月12日-13日继续在上海浦东嘉里大酒店召开，其中，观点商业年会之不动产资管峰会以“价值运营”为主题，共同脑力激荡，洞察行业新风向，寻找企业发展新引擎，重塑商业竞争力。存量博弈下，商业不动产不再只是容器，而是资产，资管能力成为企业竞争的关键壁垒。商业地产核心竞争维度已明确指向高质量、精细化运营能力、内容创新速度与资产价值重塑等，行业逐步进入价值深耕阶段。

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