莱坊黄蔚：北京写字楼需求端温和复苏，科技企业扩张注入活力

（原标题：莱坊黄蔚：北京写字楼需求端温和复苏，科技企业扩张注入活力）

在北京写字楼市场较为漫长的筑底调整期中，今年新增供应的显著放缓，成了一个阶段性的喘息契机，为市场各方赢得了宝贵的战略布局窗口。

莱坊最新一期《北京甲级写字楼市场季度报告》显示，三季度北京甲级写字楼市场显现出筑底企稳、需求逐步恢复的态势。

三季度平均租金为每月每平方米228.5元，环比下降2.0%，降幅较上季度略有扩大，全市平均空置率环比下降0.6个百分点至17.8%，去化压力有所缓解。与此同时，净吸纳量达到75,597平方米，连续两个季度保持增长。

基于上述数据，莱坊在报告中进一步指出，在供应放缓与需求温和复苏的共同作用下，北京写字楼市场正处于供需关系再平衡的关键阶段。

租金、空置率等核心数据的起伏，持续牵动着业主与租户的敏感神经。北京写字楼租金何时能够企稳回升？2026年入市的一批新增供应会如何影响当前市场的格局？面对潜在变局，业主与租户又该如何未雨绸缪，调整自身策略以应对未来？

在此背景下，和讯网特邀莱坊华北和华东区董事总经理黄蔚进行深度对话，就上述问题带来专业解读。黄蔚在房地产行业积淀超过27年，并拥有12年高层管理经验，覆盖商业地产、企业房地产服务及可持续发展运营等多个领域，对市场周期的洞察兼具广度与深度。

黄蔚指出，相较于全国其他城市，北京市场的表现已属稳健。无论是空置率的逐步修复，还是优质项目的稳定性，都体现出核心城市特有的市场韧性。她进一步分析称，当前租金虽延续下调趋势，本质上源于此前北京写字楼空置率长期处于低位、租金水平全国领先，现阶段调整可视作市场价值向合理区间的理性回归，而非基本面恶化。

在她看来，北京市场的需求根基依然牢固。一方面，北京凭借雄厚的科技人才储备和“东方硅谷”的持续创新动能，中关村等产业集群不断吸引科技企业扩张，为市场注入强劲活力；另一方面，作为首都，北京汇聚众多监管机构，叠加优越的营商环境，使其持续成为外资机构在华北乃至亚太区域布局业务枢纽的首选，跨国企业的总部级需求因此保持相对稳定。

针对市场普遍担忧的2026年新增供应问题，黄蔚判断其不会对市场构成过大压力。她解释道，在需求端温和复苏的背景下，净吸纳量若能延续连续增长态势，2025年的供应空窗期将有助于进一步消化存量空置，从而为2026年的新增项目提前腾挪空间。此外，值得注意的是，新增供应大多集中于核心商务区或新兴产业聚集区，其产品定位能更精准地匹配科技、内容创新等当前市场的活跃需求，从结构上缓解整体去化压力。

面对未来的市场变化，黄蔚也为业主方提出了具体的策略建议。她认为，业主可采取多种方式积极应对，例如：提前启动预租以储备目标客户、适度调整去化节奏、通过“调价提质”策略吸引高质量、抗周期能力强的租户，并积极拓宽合作渠道。她特别举例指出，在北京CBD等新增供应集中区域，管委会已与新建写字楼形成战略联盟，将楼宇本身作为招商引资的重要载体，这一模式为新增供应的有序去化提供了创新且可行的路径。

以下为经整理后的对话实录：

Q：作为连接市场多方的重要节点，您一定与众多业内同仁保持着深度交流。我们很想了解，在当前这个阶段，大家共同关心的核心议题是什么？从这些交流中，您感受到了一种怎样的主流情绪？

A：在当前这个阶段，我感受到大家共同关心的核心议题可以概括为：即在高度不确定的环境中，如何系统化地构建“企业房地产韧性”，这涵盖了从资产策略到团队领导力的全面升级。

从情绪上看，大家普遍有一种 “紧迫感”。这种紧迫感源于多方面：混合办公已成为常态，但如何优化空间以支持这种模式仍是巨大课题；ESG从承诺变为硬性要求，直接影响着资产决策；地缘政治与全球经济波动增加了决策的复杂性。这些因素都让企业房地产管理变得异常复杂。

但另一方面，一种更积极的情绪也在涌现——即认识到企业房地产职能正从一个支持部门，转型为企业战略的核心贡献者。这种紧迫感正在驱动整个行业进行深刻的反思与升级。正如莱坊《（你）我空间》（(Y)OUR SPACE）全球调研报告所揭示的，大家不再只是被动响应，而是开始主动思考如何通过“提前介入战略规划”“设计应变策略”“善用科技数据”“打造面向未来的团队”以及“以使命为先”等韧性策略，让房地产资产成为业务增长的稳定器和助推器。

因此，当下的主流情绪是一种“紧迫的使命感”。我们都意识到，挑战是空前的，但这恰恰是企业房地产人展现价值、引领变革的历史性机遇。核心议题最终指向了领导力的升级——打造韧性领导力，领导者不仅要具备适应力和果断的决策力，更需拥有战略视野和同理心，能够带领团队将不确定性转化为创新和成长的机遇，最终打造出既能赋能员工、又能支撑业务持续发展的韧性办公空间。

Q：在当前市场周期中，我们观察到从业者都在积极适应新的节奏。能否请您分享一下，莱坊的团队是如何调整工作重心和策略来应对这种变化的？就您个人而言，现阶段您将最多的精力投入在哪些关键环节？

A：在当前市场环境下，“降本增效”已成为许多企业的关键目标。区别于传统的交易执行模式，莱坊的服务早已转变为以策略为导向，以前瞻视角助力企业将房地产从“成本中心”提升为“战略资源”，为企业提供超越交易本身的价值。

具体而言，主要从两大维度切入：

策略性租约管理：我们主动把握市场机遇，协助企业优化租赁结构、增强成本弹性，或通过区位调整支持其业务发展战略，实现实质性降本与效能提升。

资产组合效能提升：我们通过专业分析与规划，帮助企业精准识别空间需求，优化资源配置，确保房地产资产能够高效支撑业务运营与发展目标。

我现阶段的核心工作是将市场趋势与企业需求相结合，转化为清晰的资产优化路径，专注于与企业决策层共同制定房地产战略蓝图，确保每一项具体举措都精准服务于提升企业韧性、实现降本增效的总体目标。

这种以战略洞察驱动资产决策、以专业执行落实战略意图的服务模式，正是莱坊与客户协同应对市场变化、实现可持续价值的关键所在。

Q：您认为宏观环境中的哪些关键变量（如产业结构、政策导向、企业扩张逻辑等）发生了怎样的转变，从而定义了这一阶段北京写字楼市场的宏观底色？

A：当前北京写字楼市场的宏观底色，由产业结构、政策导向与企业扩张逻辑的三重转变共同塑造。从产业结构看，需求端呈现 “新旧替代” 特征，科技和金融行业成为净吸纳量主力，持续对冲传统制造业、低端服务业因产业升级外迁产生的需求缺口，推动市场需求结构向高附加值领域倾斜。

2025年中国政策导向围绕“稳增长、调结构、促转型”转变，从三方面定义北京写字楼市场宏观底色。财政与货币政策转向积极宽松，超长期特别国债、降准降息为科技等行业注入活力，支撑租赁需求，也助力业主升级楼宇。

产业与区域政策精准引导，扶持新质生产力培育，使科技、高端服务成为需求主力，同时推进非首都功能疏解，重塑市场空间格局，加剧结构分化。

企业扩张逻辑则从“规模优先”转向“效率优先”，成本控制成为核心考量，租户更倾向选择租金合理、配套完善及空间利用率高的物业，“降本增效” 需求贯穿租赁决策全过程，这一转变进一步加剧了业主 “以价换量”的策略倾向，共同构成当前市场的宏观基础。

Q：莱坊报告显示，北京三季度全市空置率下降至17.8%，但租金仍环比下跌2.0%，应该如何理解这种空置率和价格一起下跌的现象？基于这种态势，业主与租户的决策逻辑之间有哪些不同？

A：空置率下降与租金下跌并存，本质是 “需求温和复苏但供给端竞争仍激烈” 的市场状态体现。一方面，三季度净吸纳量连续增长、无新增供应，推动全市空置率环比下降 0.6 个百分点至 17.8%，反映需求端有实际回暖；

另一方面，业主为留住现有租户、吸引新需求，仍普遍采取调低租金及多元化激励方案，以价换量现象持续蔓延，导致整体租金环比下跌 2.0%，说明市场尚未摆脱供过于求的惯性，业主竞争策略优先于市场基本面改善。

关于业主与租户决策逻辑之间的不同，可以从以下几个维度来探讨：

从核心目标来看，业主方以 “保出租率、稳现金流”为核心，需在供过于求的市场惯性下缓解运营压力，维持项目基本收益稳定；租户方则聚焦“降本增效+人才留存+成本控制性”，以优质办公环境吸引人才，也会参考CAPEX等自身租赁成本类指标来评估长期租赁性价比。

从关键决策依据来看，业主方参考空置率高位、净吸纳量增长信号及ESG升级价值；租户方紧盯租金下跌行情、业主激励方案，同时考量楼宇ESG表现对能耗成本的影响与长期租赁成本的稳定性，关注楼宇的ESG投入是否能为企业带来切实利益。

从租期策略来看，市场下行通道下，业主希望租约期限短且条款灵活，为未来租金上涨预留调价空间；租户则倾向以当前低租金签约长期租约，并争取解约、转租等灵活条款，锁定低成本同时保留经营调整弹性。

Q：从企业层面来说，当前是哪些特定赛道和类型的企业，在积极把握市场窗口进行扩张？这些活跃的需求方，展现出哪些共同的战略意图或业务特征？同时，哪些领域的扩张步伐相对放缓或始终谨慎？您判断，他们在当前经济周期中的核心考量是什么？

A：当前积极把握市场窗口扩张的企业，主要集中在科技行业，包括游戏、半导体和AI公司。从具体案例看，包括北京迦游网络科技等互联网企业迁入亚奥板块的城奥大厦，以及天府清源控股和北京极佳视界科技有限公司迁入中关村的清华科技园创新大厦。

这些活跃需求方的共同特征是，均有明确的“品质升级”战略意图，要么从乙级写字楼向甲级项目搬迁以提升办公形象与功能，要么追求行业聚集效应，依托产业集群优势增强业务竞争力。

扩张步伐放缓或谨慎的领域，主要是传统制造业、劳动密集型企业以及房地产上下游企业。传统制造业受市场需求疲软与转型升级压力影响，产能利用率未达预期，暂不具备大规模扩张办公空间的条件；劳动密集型企业面临人力成本上升与订单波动双重挑战，需严控非生产性开支以维持利润；房地产上下游企业则因行业周期调整，产业链需求收缩，对办公场地的新增需求持谨慎态度。

这类企业在当前经济周期中的核心考量是“收缩非核心成本”，优先削减办公等非生产性支出，对写字楼租赁需求持保守态度，仅维持基础办公规模，无扩张计划。

Q：莱坊报告称，在供应放缓与需求温和复苏的共同作用下，北京写字楼市场正处于供需关系再平衡的关键阶段。未来的供应节奏无疑是影响这个平衡的重要因素，考虑到2025年供应有限而2026年将迎来新增高峰，您认为市场将如何消化这一波动？各主要子市场可能需要做好哪些准备来应对潜在的挑战与机遇？

A：2026年北京写字楼新增供应并非“高峰”，而是中等偏高水平——2015-2019年年均新供达84.3万平方米，2026年新供未及该历史均值，且全国范围内亦非最高，不会对市场形成过大压力。

从消化策略看，需求端温和复苏下，净吸纳量连续增长态势若延续，2025年供应空窗期可进一步消化存量空置，为2026年新增供应腾挪空间；且新增项目多聚焦核心或新兴产业聚集区，能精准匹配科技、内容创新等活跃需求，降低去化压力。

业主可通过提前预租储备客户、适度放缓去化节奏、“调价提质”吸引高品质租户、拓宽合作渠道等策略应对。例如在新供集中的北京CBD区域，管委会与新建写字楼形成战略联盟，将楼宇作为招商引资重要载体，为新增供应消化提供了有效路径。

各主要市场需针对性做好准备：核心子市场（如金融街、国贸）可依托产业聚集优势，重点引入头部企业及高端服务业，通过提升项目ESG能级与定制化办公空间，强化差异化竞争力；新兴子市场（如望京、亦庄）可结合区域产业定位（如数字经济、生物医药），完善交通、商业等配套设施，吸引相关赛道企业集群入驻，借产业协同加速新增供应去化；非核心子市场则需控制新增项目节奏，聚焦存量物业升级改造，通过优化空间布局、引入便民服务等提升性价比，满足中小型企业刚需租赁需求。

Q：报告显示，三季度，中关村子市场则以低空置率的突出表现成为市场稳定器。该区域的空置率在第三季度达到11.08%，远低于全市17.8%的平均水平，差距超过6个百分点。中关村是一个非常特别的区域，您认为近几年该区域在需求结构、企业画像上所展现出的新特点，具有怎样超越区域本身的信号意义？它为理解中国高科技产业的发展重心与未来方向提供了哪些关键启示？

A：中关村子市场低空置率（11.08%）的表现，释放出“产业集聚效应决定区域抗风险能力”的关键信号，其需求结构与企业画像的新特点，超越区域本身，成为判断市场细分趋势的重要指标。

从需求结构看，该区域需求以科技企业搬迁、扩租为主，且企业更注重办公品质与产业协同，如近期有多家科技企业入驻清华科技园，反映出“产业集群+优质载体”已成为吸引科技企业的核心要素，这一模式可复制至其他产业导向型子市场。

从企业画像看，入驻企业多为具备创新能力的成长型科技企业，这类企业在经济周期中展现出更强的扩张意愿，说明高科技产业已成为支撑写字楼市场需求的“稳定器”。这为理解中国高科技产业发展提供两点启示：一是产业发展重心正从“单一企业增长”转向“集群化发展”，区域产业生态完善度比单一政策优惠更重要；二是高科技企业对办公载体的需求已从“基础空间”升级为“品质+配套+协同”的综合需求，未来产业园区与写字楼开发需更注重产业生态构建，而非单纯的空间供给。

Q：绿色认证（如LEED）和ESG因素在租户决策中的权重是否正在提升？它们如何影响项目的竞争力？

A：绿色认证（如 LEED）和ESG因素在租户决策中的权重正显著提升，尤其在 TMT、金融等优质行业租户中，已从“加分项”转向“基础要求”。我们的报告中提及CBD核心区的国贸大厦、嘉里中心等项目，通过系统性硬件升级与LEED绿色认证吸引注重ESG表现的租户，说明越来越多的租户将 ESG表现纳入企业社会责任与长期发展战略，选择符合绿色标准的办公空间，既能提升企业品牌形象，也能降低长期运营成本（如能耗成本）。

对项目竞争力而言，绿色认证与 ESG 因素已成为差异化竞争的关键抓手。一方面，具备绿色认证的项目更易吸引优质租户，且租户留存率更高，如核心区地标项目凭借绿色认证在市场竞争中脱颖而出；另一方面，绿色属性可提升项目资产价值，即使在租金下行周期，其租金跌幅也可能更小，抗风险能力更强。此外，ESG相关的智能设施、环保配套，还能提升办公舒适度与效率，进一步契合租户 “降本增效” 与 “品质升级” 的双重需求，形成项目独特的竞争优势，拉开与普通项目的差距。

Q：您亲历了北京商办市场多个周期的变迁，视角尤为珍贵。对于市场上出现的认为北京写字楼市场正面临前所未有挑战的声音。结合您的经验，您认为这次调整与过往的周期相比，展现出哪些独特的“危”与“机”？

A：当前北京写字楼市场无需过度强调“危”，以平常心看待即可。相较全国其他城市，北京市场表现已属良好，无论是空置率修复还是优质项目稳定性，都展现出核心城市韧性。所谓租金跌幅较明显，主因是此前北京写字楼空置率长期处于低位，租金水平位居全国前列，当前调整更多是市场回归合理区间的正常表现。

机遇则源于北京作为首都的独特优势：一方面，北京科技人才储备雄厚，“东方硅谷”的创新势能持续释放，中关村等产业集群吸引大量科技企业扩张，为市场注入活力；另一方面，监管机构汇聚叠加营商环境优势，外资机构仍将北京作为华北乃至亚太区业务枢纽，跨国企业的总部级需求相对稳定。此外，市场结构分化下，优质项目凭借ESG升级、智慧化运营等优势，反而能在调整中抢占份额，推动行业向高质量转型。