接棒阿里？传京东竞购香港中环建设银行大厦50%股权

（原标题：接棒阿里？传京东竞购香港中环建设银行大厦50%股权）

观点网 随着市场逐步回暖，趁行情还未完全恢复，内资企业开始抓紧竞购香港核心区写字楼资产。

在阿里巴巴和蚂蚁集团斥资72亿港元，向文华东方国际集团购入铜锣湾港岛壹号中心（One Causeway Bay）13层商业写字楼后。另一互联网巨头——京东，被传出手。

11月26日港媒报道，京东或有意竞购丽新发展推售的中环中国建设银行大厦50%股权。

截至发稿，京东对收购物业的传闻并未置评。

中国建设银行大厦（CCB Tower）位于香港中环干诺道中3号，港铁重要枢纽中环站上盖，地面层设有人行天桥连接中环码头，地理位置优越，是香港中环地区重要的甲级摩天商业大厦。

它不仅是建设银行在香港的重要运营基地，也是中环天际线的组成部分。

图片来源：百度地图，商业客截取

据了解，该大厦原址为香港丽嘉（即丽思卡尔顿）酒店。酒店于1993年开业，设有216间客房，凭借融合英国传统风格与东方文化元素的设计，成为香港第一家后现代派风格的典型建筑，非常引人注目。

但开业短短14年后，业主丽新发展在2007年初便开始计划将酒店重建为甲级写字楼，以把握香港写字楼市场的潜力。

当时，香港的甲级写字楼市场尤其是中环核心区，表现非常畅旺。无论是买卖还是租赁市场，交易量和金额都出现了显著增长，市场投资气氛浓厚。

来自中原地产研究部数据，2007年内，全港写字楼买卖合约登记宗数录得3609宗，创历史新高，交易金额306.8亿港元，也创下1997年后新高。同时，大额交易（特别是1000万至2000万港元类别）的宗数和金额均较2006年大幅上升约96%，显示投资者信心强劲。

在这种热烈氛围下，丽新发展找来建设银行作为投资者，签署合作协议将丽嘉酒店重建为甲级商厦。后续，原酒店物业于2008年拆卸，并在原址上重建起如今的中国建设银行大厦。

资料显示，这栋27层高办的公大楼于2014年竣工投入使用，总建筑面积约22.92万平方呎（不包括停车位），由丽新发展和建设银行分别持有50%股权。

其中，大厦内的18层办公楼层和位于3层的大堂，就被租予建设银行用以经营其香港业务，建设银行香港分行及建设银行（亚洲）总部均进驻在此。

由于有大租户存在，中国建设银行大厦的经营表现相对比较稳定。新冠疫情以来，香港经济环境发生多轮波动，大厦租金收入却一直稳定在2亿港元，出租率也未曾跌破过90%。

因此，当现正面临债务问题的丽新发展，希望出售投资物业换取流动性，这项稳健资产相信是必选项之一。

今年3月初，丽新发展就曾宣布计划在未来两年内，出售约80亿港元（约合10亿美元）的资产。截至2024-2025财年年度末，丽新发展拥有账面值326.37亿港元，总建筑面积645.63万平方呎，分布于中国内地、香港和英国伦敦的投资物业组合，中国建设银行大厦是其中之一。

不久后的7月，中国建设银行大厦50%股权（涉建筑面积11.46万平方呎）首次被传即将推售。当时，丽新发展并未确认或直接否认大厦出售传闻，只是表示集团正有序执行既定的资产出售的策略，会积极考虑合适的交易机会，“作为地产公司，有好的价钱，都会考虑。”

根据报道，长实集团和建设银行最初被认为是大厦50%股权的竞购者。其中报道描述，建设银行似乎对买卖物业兴趣不大，而长实集团则委任了财务顾问，研究交易的可行性。

京东则是最新被传参与竞购的一方，且消息指出，京东的出价是一众竞争者中最高的。

在此之前，京东并未在香港直接持有投资物业。目前，京东在香港的总部，仍位于2015年进入香港市场时在铜锣湾利园一期设立的办公室。

但京东在香港的业务体量已实现几何级数的增长。

今年以来，京东正积极拓展香港线下零售与供应链业务。包括3月份，京东快递港岛运营中心正式投入运营，进一步完善了京东在香港的快递网络；8月，京东完成对香港佳宝食品超级市场的收购，获得其90家门店的实体网络，随即启动“连续三日全场八折”促销；9月，京东零售与华润隆地正式达成战略合作，宣布京东Mall香港首店落户湾仔港湾道28号华润Brim28湾景汇2层，计划于2026年开业。

随着香港业务布局加速，拥有自有的总部物业，越来越成为京东需要考虑的议题。

正是此时，香港甲级写字楼市场似乎也已到了适合“抄底”的时机。

2020年以来，香港写字楼市场经历了前所未有的剧烈波动，呈现出“空置率攀升、租金持续下行、资产估值回调”的多重特征。但进入2025年，特别在第三季度，市场开始有明显复苏迹象。

在强劲的IPO活动和家族办公室服务日益增长的刺激下，市场复苏情况理想，租赁需求正从谷底显著回升，尤其是核心商务区。

来自世邦魏理仕《2025年第三季香港商业房地产市场观点》，全港甲级写字楼净吸纳量达到69.18万平方呎，为 2018 年第三季以来的最高。所有主要地区的净吸纳量均为正值，为自2015年第二季以来的首次。

中环地区表现尤为突出，净吸纳量升至13.8万平方呎，为十年来的最高季度水平。“只有9栋商厦的租赁率下降。”世邦魏理仕称。

但与此同时，全港整体租金按季下跌0.7%，年初至今的跌幅为3.4%。“除尖沙咀地区外，本季所有主要地区租金均出现下降。”

仲量联行一份于11月发布的报告也表示，香港甲级写字楼市场在2025年第三季度显示出逐步复苏的早期迹象，总净吸纳量环比激增，整体办公室空置率持续改善，从2025年6月的13.6%下降到9月的13.4%。中环的空置率则降低了0.8个百分点。

但租金层面就相对仍在下滑，整体市场租金环比下降了0.8%，所有子市场均录得跌幅。而中环的租金下跌了0.3%。

租赁需求凸显，但租金仍然下行，意味着资产的估值不会太高，这为希望加强香港布局的企业，购得自己心仪的物业创造了机会。

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