博裕“逆周期”豪赌，反向押注金科服务退市

（原标题：博裕“逆周期”豪赌，反向押注金科服务退市）

文/乐居财经 徐酒眠

金科服务（09666.HK）基本完成了从港交所退市的决定性步骤——

于2026年1月16日下午4时正，要约人Broad Gongga Investment Pte. Ltd.及其一致行动人已获得约2.516亿股无利害关系股份的有效接纳，占全部无利害关系股份的约95.56%。

私有化所需的“获得不少于90%无利害关系股份接纳”的关键条件已经满足，金科服务的退市时间表也已经明确。

根据公告，其股份于联交所的最后交易日预计为2026年2月10日、撤销上市的预计日期及时间为2026年2月20日下午四时正。

继蓝光嘉宝服务、华发物业、融信服务之后，金科服务或将成为第四家从港交所退市的物企。

几年前，物管股还被视为“黄金赛道”，轻资产、抗周期的特性备受资本市场追捧。而随着房地产行业进入深度调整期，物业板块暴露出对关联方依赖过重、盈利难以兑现等问题。

市场开始重新审视物管企业的价值，投资逻辑从“规模为王”转向“现金流和盈利能力优先”。上市身份所带来的融资优势减弱，而维持上市所需的合规成本则相对凸显。

金科服务的退市，正是这一行业变迁的缩影。当流动性枯竭、估值低迷时，私有化成为大股东实现战略意图的更优选择。

但退市也并非终点，而是新一轮资本运作的开始。有行业观察者分析预测，金科服务退市后的发展可能分为三个阶段推进：

短期内，将聚焦现金流回收，裁撤冗余人员，并压缩高毛利但回款慢的业务；中期，可能实施资产分层，将不同业态分拆，对外寻求REITs、险资或地方国资并购，实现部分资产溢价退出：长期，则可能通过并表或二次上市实现资本退出，或装入博裕已投资的万物云等上市主体，完成基金退出。

克而瑞物管研究总监马燕娇表示，“博裕资本将金科服务转为非上市公司，在私有状态下进行业务与战略的调整，待行业环境优化、企业竞争力提升后，未来仍存在重新上市或被整合进更大平台的可能性。”

聚焦金科服务，受关联方金科地产与外部市场环境变化影响，其近两年进行了一场全面的业务结构调整：

2024年累计退出住宅在管建筑面积约1920万平方米；2025年上半年，又果断退出8.7万平方米的低质效住宅项目，企业服务板块则退出55个低质效项目。

2024年，金科服务全年收入45.85亿元，但归母净亏损达5.87亿元。亏损的主要原因则是对关联方金科地产集团的应收款项计提了巨额减值准备。

主动收缩低质效业务、聚焦核心能力建设，2025年上半年，金科服务总营收约23.35亿元，较2024年同期的24.10亿元下降3.1%。但也实现了一个关键突破——归母净利润约6500万元，同比扭亏为盈。

与此同时，盈利能力指标也出现积极变化，期内综合毛利率为19.6%，较上年同期提升0.3个百分点，住宅服务毛利率升至22.1%，显示了业务质量优化的成效。

财务结构方面，截至2025年6月30日，金科服务手中的现金及现金等价物为19.80亿元，定期存款约2.96亿元，无银行借款、资本负债比率为零，为其战略调整提供了充足的安全垫。

业务版图从扩张转向聚焦、财务报表从亏损走向修复，告别公开市场、从公众视野中淡出，金科服务或将摆脱短期业绩压力，实施更为彻底的战略转型。