轻装上阵向蓝海：云南城投的转型之路与价值重塑

（原标题：轻装上阵向蓝海：云南城投的转型之路与价值重塑）

2026年4月28日，云南城投发布公告，中建穗丰70%股权工商变更登记手续正式完成，公司不再持有中建穗丰股权，不再纳入合并报表范围。这标志着这场延续多年的资产剥离与战略转型，迈出了又一关键实质性步伐。近一年多来，云南城投从重大资产重组收官，到债权的强力清收，再到商管模式的代际更替、物管面积持续增长，正通过一套精准的“组合拳”实现价值重塑。

市场分析人士指出，随资产的剥离，云南城投已逐步从一个“地产开发商”蜕变为“城市综合运营服务商”。未来，依托云南丰富的旅游资源及康旅集团的产业链优势，公司在“泛文旅服务”赛道上的想象空间已然打开。一个更轻盈、更聚焦、更具盈利韧性的新城投，正向着文旅服务的广阔蓝海稳步航行。

资产“加减法”：精准剥离与稳健清收

2025年以来，云南城投不仅实质推动了重大资产重组，在解决投资收益回笼、股权转让纠纷、项目纠纷等历史遗留问题上，也不断展现公司的化债能力。

2026年2月28日，云南城投、云南礼思以及中建穗丰签署《产权交易合同》。2026年4月27日，云南省产权交易所集团网站发布中建穗丰70%股权项目的《成交公告》；同日，公司收到全部交易价款3.29亿元，并办理完成担保解除手续，。2026年4月28日，工商变更登记手续办理完成，公司不再持有中建穗丰股权。中建穗丰旗下核心资产为大理英迪格酒店，共259间客房。此次转让预计可实现投资收益约1.25亿元，更核心的价值在于减少公司金融机构负债 2.37 亿元，解除了公司为中建穗丰的连带责任担保，为轻资产转型扫清财务障碍。

2025年期间，公司就七彩公司股权转让纠纷案件在云南省高院主持下达成调解，确认应收债务合计约8105.58万元（含本金及违约金）。因对方无力以全额现金偿还，通过“现金+以房抵债”方式回收转让尾款，抵债资产价值约8105.41万元，公允定价，有效保全债权。这种“以物抵债”的模式，有效缩短了资金回笼周期，将不确定的债权转化为具备现金流潜力的实物资产。

此外，公司在海南项目的纠纷处置也取得实质性进展。截至目前，海口市人民政府已全额支付补偿款。

2025年，通过对海口市政府债权的收回、参股公司以现金+存货抵偿债务等方式，公司其他应收款较上年末减少2.09亿元，长期应收款较上年末减少5.69亿元，债权清收取得了积极成效。这些持续性的资金回笼，为公司的稳健运营提供了流动性储备。

一家城投平台从资产红利转向管理红利

截至2026年4月，公司2020年启动的重大资产出售所涉及的标的公司已全部完成股权交割，苍南银泰、杭州海威等多家子公司股权被剥离出表。尽管宁波银泰和北京房开两家公司因其他股东等原因暂未完成工商登记，但公司已在年报中披露，其股权管理权及运营管理权已全部转移至受让方，云南城投不再是其控股股东，重组动作已实质性完成。这标志着公司已成功穿透了高负债的“重资产”迷雾，实现了向轻资产运营模式的战略调头。

云南城投作为国内最早开启轻资产转型的房企之一，早在2019年、国内房地产市场高歌的尾声时便开始谋划。回顾这6年，资产剥离之路波折不断：2020年4月方案首次过会，5月收到上交所问询并逐项回复，年底因方案调整两次召开董事会、股东大会，2021年交易方案再次修订，直到2025年至2026年才实现实质性落地。

6年前云南城投“壮士断腕”的操作曾遭受市场质疑，担心项目剥离后公司营收能力出现滑坡。但随着市场的急剧变化，曾经被行业视为“印钞机”的地产项目，在下行周期里却成了“吞金兽”。如今完成剥离，云南城投不再承担后续经营风险，完成了传统房企从“规模红利”全面转向“管理红利”的关键一步。这段漫长的转型历程将成为本轮地产行业转型中的重要注脚，也为今天面临困境的同类城投平台提供了转型参考。

商管物业双轮驱动：运营能力构筑竞争壁垒

在房地产行业告别高杠杆时代、步入运营与服务价值回归轨道的关键节点，云南城投的核心竞争力，正在商管与物业两大主业中不断积淀与强化，向市场证明其转型的决心与能力。

商业运营方面，云泰商管经过多年深耕，已在长三角、华南及西南地区形成具有一定规模的管理版图。截至2025年末，公司运营管理大型购物中心及其他商业项目共20个（含筹备项目），签约面积256.67万㎡，其中自持项目3个，受托管理关联方项目13个，受托管理第三方项目4个。全年策划活动超1000场，客流突破1.25亿人次，积分会员数环比增长15%。其运营管理体系涵盖招商管理、风险管控、财务管理、人才管理、运营管理、信息化管理、工程及安全管理等职能，体现了商业运营管理走向系统化、专业化的清晰路径。

2025年内，公司推动控股子公司云泰商管对宁波北仑、宁波东、杭州西溪、台州等四个项目的整租合同进行了提前终止，由“整租”转向“精运”。年报披露，北仑项目与宁波东项目相关租赁负债和使用权资产终止确认，产生处置损益共计2313.35万元。解约后，公司拟通过联合体模式参与新一轮公开招租，通过新旧合同切换降低长期经营成本。

物业服务板块增长更为显著。截至2025年12月31日，公司物管板块签约面积达1081.26万㎡，新增签约面积231.85万㎡，较上年同期增长27.3%。业务类型涵盖住宅物业、商写物业、高校服务、医院服务、产业园区服务、食堂运营及园林绿化等多种场景，逐步向综合性城市服务商转型。年报显示，物管公司多种经营创收稳步提升，“云城臻选”线上商城品类扩容至4000+，销售额持续上升。在管项目融城春晓荣登中国物业管理协会“住宅小区物业服务质量提升”案例榜单，公司荣获“中国物业服务综合实力百强第88名”“2025中国物业高品质服务力百强企业”等10余项荣誉。

公司在大股东体系内的“生态位”正愈发稳固。根据年报披露，2025年公司与控股股东康旅集团及其关联方实际发生的日常关联交易金额为3.80亿元，核心聚焦于租赁与管理服务，已获得2025年第七次临时股东会批准，2026年控股股东对公司的借款额度为25亿元。在大股东定位为“云南省文旅康养产业链主”的背景下，云南城投的物业与商管板块正深度融入集团的“文旅康养”大局，公司“十五五”战略明确提出“2+1+3”协同业务布局，以物业服务与商业管理为两大主业根基，培育文旅服务增长极，并布局康养、会展及公共服务三大特色领域。一个以运营能力为核心、深度绑定云南文旅康养产业的轻资产平台，正在加速成型。

本文来源：财经报道网