北京写字楼K型分化加剧，天量供应进入倒计时，空置率将突破前高

（原标题：北京写字楼K型分化加剧，天量供应进入倒计时，空置率将突破前高）

7月7日– 全球领先的多元化专业服务与投资管理公司——高力国际（纳斯达克证交所交易代码：CIGI；多伦多证交所交易代码：CIGI）在北京发布2026年第二季度北京写字楼市场报告。

2026年作为中国“十五五”规划的开局之年，自二季度以来，宏观经济呈现出“新强旧弱、外需强于内需”的显著分化格局。尽管一季度GDP以5.0%的同比增速平稳开局，但进入5月，社会消费品零售总额同比转负，固定资产投资降幅扩大至4.1%，房地产开发投资更是深度下探16.2%，与高技术制造业的加速上行形成鲜明反差。整体经济展现出新动能与外需联合托底、内需不足仍为核心桎梏的“K型”复苏态势。

从新动能维度审视，以AI产业链为代表的新质生产力正持续兑现增长潜能。5月高技术制造业增加值同比增长15.1%，其中电子行业增速高达17.0%，创近五年峰值；前5个月集成电路出口额同比激增83.4%，汽车累计出口量同比增长48.7%，AI与高端制造相关产品已跃升为外贸增长的核心引擎。随着大模型应用加速落地、半导体自主化纵深推进，以及科创板扩容至AI大模型企业，集成电路、智能硬件、云计算等领域企业正迈入研发与运营团队的扩张周期。叠加信息传输软件业（5月生产指数增长11.3%）与租赁商务服务业（增长10.9%）的高速增长，科技驱动型生产性服务业的办公空间需求，正由点及面地加速释放。

科创企业带动的新增需求持续释放，推动北京写字楼市场延续去化态势。2026年第二季度，北京甲级写字楼市场整体净吸纳量达14.6万平方米，创近三年单季新高；上半年全市场累计净吸纳量约20.3万平方米，延续了半年去化20万平方米的趋势。受核心区域子市场无新增供应影响，需求侧放量推动整体空置率于二季度末回落至17.5%，较去年末下降1.6个百分点。与此同时，整体市场平均租金降幅持续收窄，二季度平均净有效租金降至208.2元/月/平方米，环比降幅为2.1%，为近三年来单季最小降幅。

然而，亮眼的市场总量数据之下，子市场表现严重分化。高力国际已连续两年提示市场密切关注中关村板块的动态，受益于科创企业的强势扩张，本季度中关村再度录得约4万平方米的去化。在所监控的中关村26栋甲级写字楼中，空置率高于10%的楼宇仅10栋，其中还有2栋是近两年才入市的次新项目。截至二季度，中关村空置率进一步环比回落1.1个百分点至16.3%，较2024年末逾22%的高位已累计回落约6个百分点。中关村平均租金已显现明确触底信号，26栋甲级楼宇中仅5栋租金环比下跌，市场平均租金环比降幅收窄至0.9%。同样受惠于科技创新红利的还有CBD区域，在连续三年净吸纳量为负之后，本季度CBD净吸纳量实现近4.4万平方米的去化，主要得益于头部硬科技企业总部搬迁至CBD核心区。

尽管宏观层面再通胀数据有所上行，但主要系输入性因素推动，并非源于消费扩张所驱动的真实需求拉动，企业利润面临上游成本侵蚀压力。展望下半年，宏观经济正经历的K型复苏轨迹将持续深刻影响写字楼市场的需求结构变化，更多具备高行业景气度的子市场有望进一步受益于快速释放的新增需求，需求侧的结构性行情仍将贯穿下半年。

与此同时，集中入市的新增供应将对市场构成显著空置压力。从2025年开始至本季度，空置率回落的窗口期已基本结束，市场将从下半年至2027年，迎来长达约18个月的高供应周期，期间新增供应量将接近150万平方米，其中今年下半年核心市场将迎来逾70万平方米的新增供应，约60万平方米集中在东部市场，空置率预计将会再次突破前期高点。届时，新增供应集中放量的子市场去化压力将显著上升，优质客户争夺战势必升级，北京写字楼市场在地理区位上的供需错配问题亦将进一步加剧。

我们维持对于北京写字楼市场走势的核心判断：宏观有效需求不足仍是制约市场复苏的深层系统性约束，整体市场结构性行情基调不改。尽管科创企业如期释放更多新增办公需求，但新增需求的总体量级较之即将入市的庞大供应量仍显薄弱，尚不足以拉动整体市场实现短期内空置率快速回落。当前市场仍以结构性行情与区域分化为主旋律，市场重新回归供需再平衡的轨道仍需时日。本轮“科技创新周期”与“写字楼市场再平衡周期”的双周期共振，将驱动北京写字楼市场迈入一场以质量变革与效率提升为核心的“新供给侧改革”。市场正稳步回归“产业升级→供需再平衡→资产价值重塑”的良性循环，迎来可持续的高质量增长新阶段。