观点亮剑 博鳌交锋：开局之年 | 2026博鳌全体大会

（原标题：观点亮剑 博鳌交锋：开局之年 | 2026博鳌全体大会）

主持嘉宾：

邵　宇　 国家金融与发展实验室特聘高级研究员

讨论嘉宾：

蔡　云　中国商业联合会购物中心分会副主任委员兼专家委员会首席专家

陈若煜　京东集团SEC委员、京东产发CEO

刘爱明　中城新产业控股集团有限公司董事长

罗韶颖　东原仁知城市运营服务集团董事长

张　鹏　园动力产业发展创始人、董事长

丁险峰　明明机器人总经理

邵宇：我们这个环节时间紧张，就请大家谈谈这一年各自做了什么令人开心的事、找到了什么创新点。首先有请蔡云女士。

蔡云：“十五五”开局对商业地产来讲是一个分水岭：行业从过去依靠房地产增量投资、投资拉动，转向依靠存量资产进行经营、运营、管理、资产增值，并通过资本形成闭环来推动发展。

这一年我们也感受到，倒闭的购物中心不少，新建的也如雨后春笋般涌现，各种业态拔地而起。但整体来看，购物中心如果还维持以往的运营方式、销售模式和业态组合，已经完全不能满足市场需求。

一些求新求变的购物中心纷纷发力，通过运营模式的改变、新业态的发展，包括适应新消费形式下的各项运营，使得有的购物中心好的依然好，一些运营不太好的购物中心也在宏观市场条件下不断调整自己，由此带来了市场资本的变化。

大家不能一概而论地说购物中心或消费型业态都已经不行了。真正做了体验型消费、康养、文旅转型，做了数智化转型，包括资本运营的，都取得了一些成果，大家还是要有信心的。

以上就是我今年一年做的工作。

邵宇：今年已过大半，您去过的购物中心里，让您印象最深、眼前一亮的，是哪一家？

蔡云：北京西边有一个五棵松万达广场，这是一个20多年的项目：从最早的太平洋百货，到卓展、蓝色港湾，到最终人去楼空、漆黑一片，已经几年了。

前几年政府拿出一笔城市更新资金，同时，金融机构等资方也纷纷要救活这个项目。在这种情况下，万达便采取轻资产运营模式。这个项目从原本已经死掉到如今重新盘活，我认为应该是北京万达系最好的一个项目。

这是政府、资本、运营三方联合起来做的项目，现在他们的招商以体验性消费、康养文旅为主，也包括新派餐饮，已经把这个市场带得很红火，做得非常好。

邵宇：这有点像中信城开刚才提到的那个项目，属于点石成金、化腐朽为神奇。最近我也去了一家上海的购物中心，叫西岸梦工场，挺热闹的，值得大家去感受一下。

陈总是来自京东，京东产发在国内外物流资产方面的扩张非常迅速，在当前这样的时代背景下逆市布局，是怎样的考虑？

陈若煜：这几年与同行交流，大家的压力都特别大，但产业链降本增效、企业全球化布局、消费履约升级、制造业供应链重构，这些需求是长期存在的。真正服务于产业链、供应链效率提升的高品质资产，仍然具备长期价值。

物流地产投入之后是几十年的资产，也许大家三五年后就会退出，但手里还会留有一部分股份。我们投资的初衷并不是为了赚取开发环节的利润，而是要把这些项目变成一张基础设施网络，根据京东背后的零售和物流需求来布局。

自建物流体系是2007年刘总提出的，这是在扩充全品类之后所做的另一个重大决定。这一长期主义我们一直坚持到现在，而且还会延伸到未来。我们始终以供应链为基础开展业务，哪怕现在业务再多元化，也都离不开这一点。

我们把周期再放长一点，从整个地产行业来看，物流地产是比较能穿越周期的。这是第一点：坚定的长期主义。

第二是以需定产。今天樊教授也提到了，中央一直强调的是“需”；包括昨天晚上我们交流时，我记得王主席也提到，要先找到你的客户在哪里。这也是我们比较淡定的原因，我们也一直在这么做。

在北京马驹桥，我们的三期项目刚刚开工，未来将形成近50万平方米的高标仓集群服务华北供应链，同时项目已经因为已经完成了了长租约的签订。

邵宇：你们这些项目主要是自用还是对外出租？

陈若煜：我们60%以上的客户是外部的。京东物流作为压舱石，同时又有众多长期合作的外部多元化各行业线KA租户，因此形成了较强的抗周期能力。在近几年物流地产市场出租率不断下行的情况下，我们出租率一直保持在90%以上，持续领跑行业。

举两个比较有意思的例子。

第一个是今天大家讲到的新能源汽车，这一块我们的客户有比亚迪、小鹏、理想、宝马、吉利、东风。我们最早都是自用，现在只要把产品开放出来，这些汽车行业的客户都会选择我们。

第二个是电商行业，大家会觉得京东本身在跟阿里这些同行竞争，实际上很有意思的是，淘宝、美团、拼多多、TikTok、希音都在租我们的仓库。

邵宇：他们也在用你们的产能。

陈若煜：对，都在用京东产发的仓库，国内和海外的都有。实际上，现在外部客户的动力还要更足一些。

京东物流本身就是京东的压舱石，我们还收购了德邦、跨越，这样既有内部的助力，又有外部的行业客户，业务在不断增长。

邵宇：说穿越周期、长期主义，这些都需要资金，京东当然能提供一部分，但还是需要找到长期稳定、廉价的资金来源，比如REITs，这方面您的看法是怎样的？

陈若煜：行业内其实都在做，玩法就是“投融管退”。为什么现在有些机构比较谨慎？因为把这个项目做成了债性资产，而且利率比较高，当行业突然下行的时候就有风险。

我们的基金总规模400多亿，但没有任何债性资产。

今年上半年大家可以看到国内仓储的机构间REITs，这是一个新事物。我们只花了8个月的时间把它做出来，并且完成交割、上市，规模42亿，而且是超募的，是我们继2023年发行首只民企仓储物流公募REITs之后，在资产证券化领域的又一里程碑。

至此京东产发Pre-REITs、机构间REITs、公募REITs——三者协同，形成了完整闭环。

这对于产发和看重产发的投资人而言，都意义重大，未来产发不同成熟度的资产，都能找到对应的资本化方式，并且可实现滚动发展——比如私募基金可退到机构间REITs、再从机构间REITs退到公募REITs。投资人退出通路将更有保障，产发的资管转型也将大幅加快。。

所以现在好的资产，大家是非常需要的。

邵宇：这是今天我听到的最让人振奋的消息。

陈若煜：为什么行业内现在都选择我们这个资产？因为我们的出租率一直很高。行业整体出租率是81%，，而我们超过90%是按照最严格的口径统计的。

在这种情况下，市场对资产的选择对我们的最终投资有很大启发。现在大家选址都说要离高速路口多近。我们在投资选址上，几乎覆盖了所有物流核心节点，并结合京东零售、京东工业等的后台大数据识别不同行业的重要产销地进行针对性的布局。

我们的投资注重长期主义，并不会因短期的波动而影响长期的计划，坚定做好穿越周期的优质底层资产布局。

邵宇：这种数据和智能驱动的布局模式，可供大家借鉴。接下来请罗韶颖董事长谈谈您今年做得比较好、比较振奋人心的事情。

罗韶颖：我介绍一下我们的实践。刚才我看了我们这个环节的分议题，想找一个与我们结合得更紧密的内容。

我觉得第二个议题，也就是换道期的时机和节奏，这方面的做法也许能够给到大家一起启发，这也是我们在第二曲线的探索和转型中看到的机会和可行性。很多同行都能看见同样的转型方向，但能不能跑出来，很大程度要看企业自身的基因与提前布局的沉淀。

邵宇：您觉得您的第二增长曲线是什么？

罗韶颖：布局的话我们做了几块。一个是我们有装备制造的基因，前几年做了几个小而专的产业类机器人，其中有一个产业清洁的机器人，本来主要是出口到欧美和日韩，一直没有怎么开拓国内市场，因为国内市场极度内卷，低价竞争成为常态，在国内单纯售卖硬件这条路很难走通。

但是前年，我们的物业集团也想出海，就去印尼和越南做了走访，走访下来发现，印尼在清洁服务方面似乎还有机会。当地有地产商朋友拿了两个典型项目——一个是高端写字楼，一个是中端商场——给我们做测试。我们派了两个人、两台机器人，在当地实打实地做了4个月的实战测试。

在印尼，清洁工的成本比中国还便宜，四个月测试下来，两个项目分别省了19%和23%。这给了我们很大的启发：机器人不好卖，那我们就转换思路，输出人机一体化的整套服务解决方案，以方案分包的模式对外交付——在印尼都能省这么多钱，而且清洁效果也经过了专业检测。而且，机器人不是用来替代人，而是跟人一起完成高强度的工作，减轻人的负担，这也是我们一以贯之的科技观。

后来，我们就跟支持我们测试的当地地产商朋友开始筹划合作，一起干这个事情。我们合资成立了一家智慧清洁服务公司，并已经开始运营。国内反而是在印尼走通之后，现在才考虑回头来看看。

我们做物业做了20几年，在全国70多个城市提供服务，有大量的非住宅项目，包括医院、学校等等。之前我们不是没有想过在国内推广——无论是产业清洁机器人，还是订阅式的清洁服务。

客观讲，同事们都不大愿意推，推也推不动，因为这完全是一套新的产品逻辑和业务能力，从销售环节开始，搞不懂整件事，就没法去销售。

在印尼打通之后，国内同事的兴趣和信心也都起来了。所以从去年到现在，我们在国内已经推了十几个项目，而且地方公司的积极性也明显提升。

邵宇：您的意思是，做智能化的清洁服务，先出海，然后出口转内销，把整个模式都改造一遍，同时把制造业也顺带做了？

罗韶颖：是的，制造业倒是以前一直在做，我们做了20几年。这并不是凭空孵化出来的新能力，是从我们自身产业基因里生长出来的实践。

回到时机和节奏这个话题，明天我会详细分享。简单来讲，我觉得是基因、人和心态。

还是要做自己基因里有的东西，转型不要追热点、抓风口，我觉得没有意义，还是要找到自己的基因，盘一盘自己的存货，里面肯定是有一些亮点的。市场上大家看到的转型方向大同小异，但能不能跑出来，很大程度取决于企业本身沉淀下来的禀赋。

另外，出海对团队人员的要求特别高，也非常挑合作伙伴，还有就是心态要好，这件事急不来。

邵宇：整个心态和逻辑都在调整。爱明总，您也是老法师了，给我们聊聊，有什么开心的项目或者尝试。

刘爱明：最近这一年更多还是在思考，原来的业务接着在做，这就不细说了。

我原来做了25年的房地产，最近又做了十来年的产业园。原来我觉得这两件事没什么关联，现在觉得它们的关联性挺强的。

传统上我们谈人的集聚，最大的动力还是城市化；但我觉得未来更多的动能可能来自产业，来自新质生产力形成的产业集群。

过去动力来自城市群，未来动力将来自产业集群。过去大家也这样说，但实际当中案例好像并不多。

经过最近这一年的观察和思考，我觉得这两个业务未来的关联性会越来越强，房地产未来新的动能，也许还是来自新质生产力。

邵宇：您说的就是产城融合这一块，新的产业园周边的聚集，是您觉得明显有机会的？

刘爱明：对。说个简单的道理：有产业的地方才有工作机会，否则连工作都找不着，还谈什么消费、买房？

邵宇：现在大部分都是做存量，要找新城确实很难找到。

刘爱明：从产业的角度看，比如现在大家热议的合肥就是一个。

现在国家的产业格局中，原来最早一批三线建设的城市--改革开放的时候大家不谈这些地方--现在有了产业，大家又重视起来了。

邵宇：这些城市对就业人口的吸纳是比较有限的。刚才谈深圳，大家说买豪宅，其实没几个人买豪宅，科技新贵就这么多；就算是新的产业，需要的人也不是很多，这个问题怎么解决？

刘爱明：不管怎么样，这些产业还是需要人的；真到都不要人的时候，大家都完蛋了。所以从这个思路来说，未来房地产商可能要研究中国的产业布局。

邵宇：接下来请张总也谈谈您的观点。

张鹏：我是在场唯一做园区运营的代表。园动力产业发展是7年前成立的，正好对应上“十四五”到“十五五”转换的过程，我们也是从这么一个阶段中走过来的。

如果说开心的事，我不知道房地产行业的大家是什么感觉；作为园区运营商，我们有两个特别大的机会点。

因为园区建设这个行业，从最开始产业地产的操作模式--还是地产思维、快周转、强调销售--发展到今天，提产业地产的已经很少了，我们这个行业一直在去地产化，所以“产业园区”这四个字代替了“产业地产”这四个字。

产业园区这个行业过去很长时间一直存在，但一直是国家队在玩。后来随着地产火爆、入局门槛比较高，有些人退到产业地产，做了一种非典型的地产模式，这种模式现在正在、也必将退出历史舞台。

现在回归到产业园区--从疫情之后到现在，园区行业才真正回归，大家都在思考如何真正做一个园区。

我们这个企业早于这个行业出现，名字就叫园动力，当时就没有“地产”这个词。现在，我们的行业客户已经从过去需要接受我们的一部分培训和教育，发展到今天跟我们有同样的认知，甚至在引领我们发展。

园动力一直做的是增量园区的市场，在我看来，这个增量还是不小的。这个增量背后主要的推手，过去是产业地产商，以民营为主；但是从前年开始，基本上是央企、国企平台公司下场。

而且我们已经基本上把国内各个省、市、区一级的开发产业园区平台公司合作遍了。这些平台公司的前身无非是几个主体：城投、建投、开投，他们会成立二级平台公司或者三级平台公司，叫做产投、园投。

所以，从大量城开公司下场开始干产业园起，大家就不再以销售额或者销售开发利润作为标尺，甚至有些时候，我们合作的这些平台公司大部分都不以这个为对标。

邵宇：直奔主题，讲讲您干了什么？

张鹏：在园区步入正题之后，园动力接受了大量来自这部分开发主体的委托，在全国已经完成了180多个园区、3000万平方米的全流程运营管理服务。

我们也帮助把低效用地盘活成全新的增量园区载体，这部分占了我们180个园区中30%份额。主要开发主体就是实体企业、龙头企业，到今天为止，我们的主要客户也是这两类。

过去几年，我们的营业额保持了30%到50%的增长，去年到今年是100%的增长，园区数量也是100%的增长，未来5年，我们的前景还是很光明的。

我们是从土地开始，把园区打造起来，到最后进行招商、运营，提供全流程的服务。

邵宇：您可以在演讲环节讲得更细一点，下面请丁险峰先生讲讲。

丁险峰：我今年创办了一家机器人公司，原来在阿里、华为工作，从万科离开之后，从福田搬到了南山，在万科云城办公。

万科云城的科技项目都是我做的，5年前做的时候还空空荡荡，5年以后再看，发现不得了--那里有500家机器人公司，万科泊寓有9500间房间，满租率97%，办公楼的出租率也极高。

但是现在的消费还是很差，感觉楼下的饭馆基本上跟当年富士康打工人的饭馆差不多。而软件工程师和硬件工程师的收入水平，和10年前富士康的收入水平并不一样。

邵宇：那个地方是宇宙中心，但是伙食还是太差。

丁险峰：是的。我现在做机器人，挺高兴的。因为离开了房地产行业再来看房地产，可以降本增效、开源节流--机器人属于降本增效、节流的部分。

离开了房地产，回过头来看，广阔天地大有可为：无论是巡检还是扫地，尤其是很多特殊的地方，比如很冷的地方、很热的地方、有危险的地方，普通人不想干的活。

比如物流园区需要用到叉车，我们可以提供自动叉车。所以我认为广阔天地大有可为，这是节流的地方。

第二个方面，机器人和AI要赋能开源。比如在抖音上发一些在K11拍的视频，就能吸引很多年轻人去K11看看。这非常关键，为线下引流是核心。

再一个方面，刚才提到REITs。要跨过REITs向RWA前进--线上化的REITs就叫RWA。我们如何提供信用，如何提供保证，如何让人流、车流、能源流经过区块链变成不可篡改的数据，从而向RWA前进，让资产服务在广阔天地大有可为。

我离开房地产行业之后，现在感觉很激动：事情很多，可以干的活很多。

邵宇：听起来很振奋。把各位嘉宾的分享加在一起，不管是做金融、出海、科技、产业运营模式创新，还是产品的打磨，都有星星点点的火光。所以大家也没必要焦虑--每年都说今年是最难的一年，但日子一直在过，大家还是要寻找出路。

这个会议大家也看到了，人来来去去；职业经理人每次都是以最亮丽的形象出现在我们面前，大家还在不断地寻找出路。我觉得这也是我们未来发展的底气和心气。

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