地产调控现 结构性改革新特征

房地产调控在持续的去库存政策影响下，已进入一个新周期，大部分三四线城市库存压力大，对激发需求的政策越来越不敏感。在这种背景下，楼市调控政策向供给侧转移。

福建省政府日前下发了《关于化解房地产库存的若干意见》。其中明确表示，2015年12月31日前签订土地出让合同、未构成闲置土地，且已全部缴清土地出让金的商业办公用地，可转型为商品住宅用地。上海也明确提及在土地供应比例中增加中小套型比例。海南则约束了部分库存压力大城市的土地供应量。

中原地产分析师张大伟认为：这三个省市的政策与之前的房地产去库存政策明显不同，体现了从去库存到供给侧结构性改革的新方向。上海作为一线城市代表，供给侧需求就是增加供应量，而对于福建和海南的结构性改革尝试则是改变目前库存属性，减少库存压力大的城市的供应量。

张大伟预计，两会前后各省都将针对房地产库存出台不同力度的政策，整体看，房地产市场有望在一季度迎接一轮密集的政策宽松。

泰禾集团董事长黄其森认为，“去库存”体现在“结构性改革”，开发商就要从供给端刺激新需求、新市场，用高品质、高附加值、差异化的产品满足改善型客户不断升级的置业需求。通过观察存量二手房市场可以得出结论，市面上好房子太少了。而有改善需求的客户却大量且现实存在着。

黄其森认为，房地产政策持续、稳定很关键，这样才能做到中央提出的“促进房地产持续健康稳定发展”，这应该是政策的出发点与落脚点。否则，很容易热冷不均，造成市场不健康发展。这其中，政策扮演了重要角色，货币政策尤其关键。中国楼市中，“政策市”特征依然明显。

2015年我国宏观经济运行存在压力，当年GDP同比增长6.9%，20多年来首次跌破7%。全国固定资产投资增速回落，进出口总额同比下降，投资及出口表现不佳成为拖累经济增长的两大主因。而固定资产投资之所以增长缓慢，主要受房地产开发投资增速回落幅度较大影响，且房地产开发投资增速去年以来持续下滑。此外，房地产业不仅对宏观经济造成较大影响，而且由于房企整体购地意愿低迷，地方土地出让收入大幅回落。

张大伟表示，分城市来看，一线城市最被标杆房企看好。特别是经历2015年持续降息后，一二线城市的楼市资金面将明显好转。房价从统计局数据看已经全面上涨。三四线城市因为库存绝对值过高，这种情况下，2016年市场分化的趋势将依然延续。

但分化的市场格局下，就所谓的供给侧而言，房地产依然面临风险，特别是一线城市地王对房价上涨的要求非常高，2016年房地产市场中二线城市将成为热点。