“共有产权住房”来了！谁有资格买？价格咋定？如何申请？

（原标题：“共有产权住房”来了！谁有资格买？价格咋定？如何申请？）

最近关于房地产的消息不少，“租售同权”带来的热议仍未平息，首都北京拟推的“共有产权”住房又抢占了头条。

因为，一切和房子有关的消息，都会成为全民热议的话题。房子，在人民群众心里的地位实在是太高了，有房和无房的心境，差别太大。这里面故事太多，说多了都是泪。

帝都的房价，早已是全民话题，“共有产权”是怎么回事？政府扮演了什么样的角色？普通人的购房成本会降低吗？请继续往下看。

近日，北京市住房和城乡建设委会、市财政局、市规划国土委联合起草了《北京市共有产权住房管理暂行办法》(下简称《办法》)，并向社会公开征求意见。

共有产权住房的提法，在今年4月就曾出现。当时，住建部、国土部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，提出超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的热点城市，要增加公租房、共有产权房供应。

北京的这个《办法》，给出了共有产权住房的明确定义，即政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。

用大白话来翻译一下，比如小e要买房，这套房子比周边同品质商品房的价格要低，小e占80%份额，政府占20%份额，这就是共有产权。80%、20%这样份额的分配是小e随机写的，《办法》明确说明了分配原则，下面还会讲到。

这样有什么好处？当然是便宜啊！直接降低了小e的购房成本。面对高昂的北京房价，有了共有产权住房，小e可能就有了拥有北京房子的机会！

但是，但是，《办法》明确规定了申购条件、配售规则、份额分配、后续处理等等细节，小e能不能买？买了之后能不能卖？还要一一对照才行。

1、何人可买？

《办法》规定了共有产权住房的申请条件，其实挺宽松的，但该堵的洞洞也堵住了，比如假离婚也很难有效。

“申请人应具有完全民事行为能力，申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女。单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁。”

这个说的很清楚，可以家庭为单位申请，如果还没结婚的，需要年满30岁。小e离30岁还早，也还是单身肿么办？可以找到另一半，赶快结婚生子啊！

“申请家庭应符合本市住房限购条件且家庭成员名下均无住房”，“一个家庭只能购买一套共有产权住房”。

这个就要求申请人必须符合北京住房的限购条件，且全家名下无房。小e在深圳，显然不符合。

【北京现在的限购政策是全国作为严格的，京籍单身限购1套，对已拥有1套住房的京籍家庭限购1套，非京籍家庭没拥有住房，且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税，限购1套。】

【信贷方面认房又认贷。购买普通自住房，首套房的首付款比例不低于35%，居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。暂停发放贷款期限25年(不含25年)以上的个人住房贷款(含住房公积金贷款)。】

符合上面的条件还不够，如果下面这些情形，会被限制申请。

(一)申请家庭已签订住房购买合同、征收(拆迁)安置房补偿协议的。

(二)申请家庭有住房转出记录的。

(三)有住房家庭夫妻离异后单独提出申请，申请时点距离婚年限不满三年的。

(四)申请家庭有违法建设行为，申请时未将违法建筑物、构筑物或设施等拆除的。

重点是假离婚，需要离三年以上，夫妻双方的风险都加大了，这类申请人要慎重，毕竟人房两空的事情时不时的就会发生。

还要重点提及的是，北京户籍的无房家庭，可以申请本区的项目，也可以申请别的区的项目。而非北京户籍的无房家庭，只能申请工作所在区的项目。比如，小A是海淀区户籍，北京其他区的共有产权住房也是可以申请的。而小B没有北京户籍，在海淀区有稳定的工作，符合北京购房条件，就只能申请海淀区的共有产权住房。

非京籍的朋友也不用过度担心选择余地小，《办法》同时明确，满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。

2、怎么申请？

申请程序比较常规易懂，简单描述。

先是开发建设单位进行网上公告，就是开通网上申购的通道。符合条件的家庭可在规定期限内进行网上申请，填写相关表格，准备证明材料。之后呢，北京住建委会同公安、民政等多部门进行审核，审核通过的家庭获得申请编码。

接下来就是摇号了，以确定选房顺序。按照这一顺序，家庭先后选房，有放弃的，后续家庭依次替补。最后，选好房的家庭就可以签订正式的购房合同了。

上面提到的申请编码也可以用于申请其他项目。也就是说，这个项目没有轮到，可以用这个编码继续申请其他项目，但需要重新登陆网站进行激活。

3、价格咋定？

“销售均价在土地供应文件中予以明确。”

这一点极为重要，开发建设单位在拿地的时候就已经确定了房子的价格。

而土地出让，可采取“限房价、竞地价” “综合招标”等多种方式，遵循竞争、择优、公平的原则优选建设单位，并实行建设标准和工程质量承诺制。

当然，政府将对共有产权住房的建设用地合理安排，在年度土地利用计划及土地供应计划中单独列出、优先供应。

价格的确定，具体遵循下面的原则。

“共有产权住房项目的销售均价，应低于同地段、同品质普通商品住房的价格，以项目开发建设成本和适当利润为基础，并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。”

这就确定了一点，共有产权住房比同地段、同品质普通商品住房的价格要便宜，具体能便宜多少，这个现在还看不出来。

“开发建设单位依据销售均价，结合房屋楼层、朝向、位置等因素，确定每套房屋的销售价格，价格浮动范围为±5%。”

4、份额咋定？

能买到比周边便宜的房子，也是有合理的代价的，就是产权并非100%属于购房者，而是和政府共同拥有。

政府指定代持机构，和购房者分配房屋的产权。

“购房人产权份额，参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定；政府产权份额，原则上由项目所在地区级代持机构持有，也可由市级代持机构持有。”

这句话怎么理解呢？假设，周边房价是60000元/平，共有产权住房低一些是50000元/平，一套90平米的房子，购房者全款需要450万元。购房者获取的产权份额为50000/60000≈83.33%，代持机构持有的份额约为16.67%。

如果共有产权住房的价格被确定为30000元/平，那么购房者仅需支付270万元，获得房屋产权50%的份额。

现在还不能确定共有产权住房的价格会比周边便宜多少，便宜的少，购房者支出大占的份额多，便宜得多，购房者支出小占的份额小，就是这么个理儿。

5、能不能自由买卖？

满足条件后，可按市场价，按规定买卖。

分两种情况，一是未满5年之前，二是满5年之后。

“共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的，不允许转让房屋产权份额，因特殊原因确需转让的，可向原分配区住房城乡建设委(房管局)提交申请，由代持机构回购。”

也是说5年之内不能卖，有特殊情况要提出申请，只能卖给代持机构。这种情况下，也不能按照市场价来卖，代持机构回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。这个房屋还会被继续作为共有产权住房使用。

满5年之后就自由多了，全部是市场价，可购买代持机构所持份额，可卖予代持机构，可与代持机构一同卖，可转让份额。

需要注意的是，同等价格条件下，代持机构优先购买。代持机构放弃优先购买权的，其他转让对象应为符合共有产权住房购买条件的家庭。和代持机构一块卖的，购房人和代持机构按照所占产权份额获得转让总价款的相应部分。

此外，共有产区住房可用于出租、抵押。出租的收益，购房人和代持机构按照所占份额分配。如果用于抵押，代持机构抵押融资只能专项用于本市保障性住房和棚户区改造建设和运营管理。

《规定》还明确要求，房地产经纪机构及其经纪人员不得违规代理共有产权住房出售、出租等业务。中介和共有产权住房基本无缘。

6、共有产权住房会长什么样？

和上面《规定》同时征求意见的，还有《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则(试行)》，对共有产权的规划建设做出了具体的要求。

捡重点说。

理念：

城六区共有产权住房以集约规划为主导，充分发挥公共服务配套的优势，倡导“小户大家”理念。适度放宽城六区以外共有产权住房的层高、面积、容积率等方面建设规划指标。

位置：

共有产权住房项目应优先选择公共服务设施和市政基础设施条件齐全的区域，应与公交系统或轨道交通网络紧密衔接。

密度：

容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等综合技术经济指标应符合地区控制性详细规划的要求。其中，城六区共有产权住房项目容积率不应高于2.8，城六区以外共有产权住房项目容积率原则上不应高于2.5.

停车位：

机动车停车位应合理布局，宜集中设置。停车位数量应符合相关法律、法规、规范、标准等要求。城六区不低于1.0辆/户，城六区以外不低于1.1辆/户。

景观：

应结合现状地形地貌进行场地设计与建筑布局，保护场地内原有的自然水域、湿地和植被，种植适应本地气候和土壤条件的植物，充分考虑植被的视觉层次、叶色质感、树形冠幅、四季色彩的搭配，采用乔、灌、草结合的复层绿化，以大乔木为绿化骨架，绿地配植乔木不应少于3株/100平方米。

配套：

社区配套公共服务设施除按照《北京市居住公共服务设施配置指标》要求外，应将图书馆、健身馆、咖啡馆作为标准配置，形成居民学习、健身、交流的场所。

建设智慧社区，推广使用智能化建筑技术。全面推行三网融合，实现小区无线网络(WIFI)全覆盖。安装人脸识别系统，试点建造智能化小型公用仓库。

大小：

城六区新建项目套型总建筑面积不应大于90平方米；其他区新建项目套型总建筑面积在90平方米以下的占建设总量的70%以上，最大不超过120平方米。充分考虑两孩及适老性要求，套型以多居室为主，严格控制套型总建筑面积在60平方米以下的套型比例。

共有产权住房城六区层高不应低于2.8米，其他区不应低于2.9米。

各套型功能布局合理，各功能空间面积及交通面积应与套型总建筑面积相匹配。功能分区应明确合理，做到洁污分离、动静分离、干湿分离。

装修：

共有产权住房采用装配式建筑，应根据建筑高度和层数合理选型装配式建筑体系，并应符合我市关于装配式建筑的相关要求。应实施全装修成品交房，鼓励采用装配式装修。

建筑设计方案应以全装修成品交房的完整产品为目标进行方案策划，严格执行一体化设计。