楼市变盘房企资金压力加大 现金流考验箭在弦上

偿债压力将至

在企业层面，虽然销售规模和利润普遍提高，但由于拿地规模增加，企业的现金流同样受到影响。

万科公告显示，今年前三季度，其经营性活动产生的现金流为167亿元，比上年同期减少了61.14%。到三季度末，万科一年内到期的债务比上年末增加37.92%。

由于同期万科持有的现金流达到943亿元，这些债务并不会带来过大压力。但一些现金流并不充裕的房企，就会感到捉襟见肘。

如华侨城的短期借款比年初增加了295.63%，且前三季度经营活动产生的现金流为负。华侨城曾在今年8月将“新著东方”项目49%股权出让给泰禾，并在交易公告中表示，“本次股权转让有利于公司快速回收现金流”。

一些意欲快速扩张的房企，负债率可能更高。今年前三季度，阳光城负债总额1694亿，扣除预收账款后的债务1282亿，净负债率达281%。其中，一年内到期的非流动负债246亿，比上年末增加536.87%。

在一定程度上，这是由阳光城加大拿地规模所致。2016年，阳光城通过公开招拍挂、并购共获取25个项目(67宗地块)，耗资281亿元。今年上半年，阳光城又获得64个地块，耗资251亿元。

此外还有大量房企因公开市场拿地规模较大，出现经营性现金流大幅减少，甚至为负的现象。

由于企业的策略布局和资金管理能力不同，其资金状况有所差别，但就行业总体水平而言，资金压力增加的趋势已确立无疑。另一个理由在于，偿债高峰期将很快到来。

原华远地产董事长任 志强今年中曾表示，未来三年房地产企业有超过一万亿债务到期。海通证券也指出，房企存量债务到期压力集中在2018-2021年。其中，过去两年产生的3年期贷款将在2018-2019年到期。

严跃进表示，当前资金状况还没真正恶化，但可能会略有恶化的趋势。按照房地产市场运行周期，明年上半年资金面就会变差。

他认为，唯一的变数在于，若宏观经济表现弱于预期，那么资金面恶化的程度要弱于预期。即楼市的托底功能依然会受重视，适当阶段性地融资宽松做法也会体现。