访万科(000002)总经理郁亮

郁亮：民企国企我都爱
　　从去年3月与南都集团携手，到如今成为朝万中心的战略投资人，在行业环境巨变，市场并购风起云涌的时候，万科在房地产并购、资源整合方面的步伐明显加快。
　　借合作抢占北京“战略高地”
　　万科总经理郁亮在接受记者专访时表示，希望存续分立所设立的朝万中心能够承继它原来在朝阳区承担的广泛功能，在参与城市建设和开发上扮演更为积极的角色，而不仅仅只是盖住宅。
　　郁亮表示，这次成功合作对于万科在北京的土地储备有积极的意义。据了解，目前朝开在北京有3个项目，在东莞有2个项目。“但我们跟朝开的合作，不只是看中了它在北京的3块地。这不是万科的全部目标。”
　　业内人士预计，北京、天津作为环渤海核心聚焦城市，成为了万科下一步扩张的重点。郁亮亦表示，万科2005年利润结构中，珠三角和长三角仍占80%的份额，环渤海区域要弱一点，预计今年也不会发生根本性的改变，但希望3年后三个区域能够“三分天下”。
　　行业并购渐入佳境
　　今年1月，万科披露与朝开的合作事项，就引起了业内的高度关注和好评。事实上，过去一两年里各地产权交易所中小地产企业股权挂牌明显增多，人们亦看到万科与南都结盟及与RZP合作，天鸿集团与城开集团合并重组，复地集团连续收购公司股权，华远与SO－HO握手尚都，香港置地与万通、金地集团与浦发集团合作等，人们所期待的“房地产业并购时代”正在来临。
　　郁亮向记者表示，全社会范围内资源整合、优势互补、分工合作的效率，是单个企业永远无法达到的，企业总会存在某些资源方面的不足。对于房地产行业而言，近两年来宏观调控、土地招拍挂、房贷紧缩、治理土地囤积等新政频出，对此郁亮认为，“宏观调控还是给企业并购带来了一些机会。”
　　对于郁亮的判断，外界人士深表赞同，并认为未来房地产市场并购将呈现多元化的新特征。比如国企拥有土地资源，一些大型企业资金实力也相当强大，但专业开发能力和商业运作机制上往往不够成熟，寻求合作、谋求改制可能性较大；民企即使拥有土地资源或管理团队，但资金链普遍紧张，未来运营风险加大，被兼并的可能性最高；上市企业土地资源比较缺乏，对外合作或对外兼并的意愿较强；外资房企有资金优势，获取土地能力强，合作意愿不强但有兼并他人的动力；至于有资金优势的外资机构，其寻求与优势房企合作的意愿最为明显。与此同时，前三类的企业间合作、结盟也会更为普遍。
　　力争成为资源整合“枢纽”
　　“2005到2006年，将是行业的一个临界点。”郁亮向记者表示，随着国际化、金融化、国企化趋势的凸现，房地产企业未来的经营环境将与过去、现在有显著不同，万科需要打造新的平台，使公司在3－5年后依然能保持健康发展。
　　据了解，万科新一轮变革目标之一就是转向基于资源整合的操作方式。郁亮透露，在制订十年战略规划时，万科就非常清楚地意识到，单靠自身的增长来实现所预定目标是不现实的，未来一定要学会资源整合这种战略投资手段，并且未来并购将会成为万科的常规手段。
　　“在目标方面，我们没有特别的考虑，国企、民企我都爱。万科也不会都要求绝对控股，而且有些同行做得很不错，在未来合作中也未必都是由万科来操盘。”郁亮向记者强调，对于资源整合，万科关注整合能否带来项目资源，所在区域是否属于万科重点发展的区域，更希望合作方有其独特的资源，在某些方面能够跟万科形成互补。“但是，万科决不会跟信誉、声誉不好的公司合作!”