万科总经理郁亮细说万科"提速"发展

连续三年盈利增长超过50%
　　“一直以来，外界习惯于以30%的增幅来预计万科的业绩增长。而实际上，最近万科已连续三年盈利增长超过50%。”万科总经理郁亮以这样的开场白奠定了与记者对话的主题：万科发展正在提速。
　　记者：每年50%的增长速度，你们还能保持多久？这样高速增长的极限是什么？
　　郁亮：其实，房地产行业有一定特殊性，因为要先拿地盖房子，然后才能有收入。你算一算每年的新开工面积和项目资源，就很容易估计出它2年后的发展空间。而更长期的前景，就要看这个公司的管理水平、专业能力和融资渠道了。
　　万科最近几年的高速发展，就如同跑长跑，前些年我们做了很多准备工作和铺垫，现在自然而然就快起来了。万科的销售收入从30多亿到100亿，用了5年时间；从100亿到200亿，只用了去年1年时间。
　　2007年到2008年，万科还在既定的高速发展期。2008年之后会走多快？要看我们新一轮准备工作有多充分。但我们的脚步始终不会停下来，我们是在发展中变革，在行进中调整，来不断适应新高度的要求。
　　当一个企业的规模效应不能抵消克服管理难度上升的成本时，这个企业就到了增长的极限。所以，万科从2006年就在改进管理架构，今年又提出了“精细致远”的变革主题。总的来说，房地产行业经营比较粗放，管理水平普遍还比较低。我们要向制造业学习，让管理更精细化。
　　记者：听起来你是在说，盖房子如同造电视？不过，在我看来房地产企业从事的是整合资源工作，房子是建筑商而不是你们自己盖的，何以向制造业看齐？
　　郁亮：你想一想，NIKE自己缝衣服吗？所以，房地产本质上与之是相通的。随着行业的规范，暴利逐渐消失，房地产商未来的生存法则，将越来越接近制造业。
　　以前一些房地产企业靠的是地产利润——土地增值来赚钱，未来这是不可靠的。而万科一直是通过运营赚取房产利润，所以管理很重要。以前，设计师在万科最牛，以后牛的不止是设计师。以前万科“海盗行动”挖的都是行业精英，以后还要挖管理精英、社会精英。比如说，那些曾经在跨国企业工作过的高级经理，他们有国际视野，有参与管理更大规模企业的经验。当然，这也要感谢股权激励政策，让我们可以拿出一部分股权来吸引这些人才。
　　记者：你对万科的发展胸有成竹，难道不觉得缺少什么吗？
　　郁亮：缺钱，缺融资工具，缺人才。人才刚才讲过了，一方面从外面引进；一方面自己培养。万科在这方面是舍得的，我们刚把一批人送到国外去学习。万科还是国内地产商唯一有研发经费，而且不封顶的企业。我们在东莞的产业化示范基地也开始建设了，在业内目前还是“只此一家，别无分店”。万科这么做，是为了更好地平衡短期利益和长远利益。
　　房地产开发是资金密集型的，企业的规模效益与资本市场信用支撑的融资能力密切相关。所以，万科今年准备增发A股，以解决万科快速扩展中的资金瓶颈问题，巩固公司在业内的竞争地位。融资规模不超过现有股本总数的20％，优先照顾老股东。
　　记者：会不会考虑增发H股？
　　郁亮：暂时不会。
　　万科净利润增六成纳税24亿元
　　2007年拟再次进行股权融资
　　本报记者 陈雪 深圳报道
　　
　　万科（000002）今日公布的年报显示，2006年该公司狂飙突进，实现销售收入212.3亿元、净利润21.5亿元，纳税24.2亿元，分别比上年增长52.2%、59.6%和83%。
　　去年，万科最引人注目的是其商业模式的改变，提出了资源整合的概念，即借助品牌、管理和融资优势，越来越多地通过有条件合作方式获取项目资源。年报显示，万科全年新增规划中项目1201万平方米中，约60%的资源是通过各种合作方式获取，其建筑面积达到2005年合作获取资源的2.29倍。
　　2006年，万科还保持了“有质量的增长”。公司的资产周转率约0.51，净资产回报率达到14.48%。同时，其客户研究进一步强化，细分战略得到深入实施。第三方盖洛普公司调查结果显示，2006年内平均每个老客户向6.41人推荐了万科楼盘，实际成交率为23.7％。客户满意度、忠诚度都较2005年有所提升。
　　根据年报，未来两年万科还将继续处于高速发展之中。2007年公司计划开工面积约700万平方米，竣工面积约600万平方米，并增加1000万平方米左右的规划中项目资源。为了满足未来的资金需求，拟再次通过资本市场进行股权融资。