万通地产(600246)董事长冯仑解读"房市"

三七开房市格局渐趋成型
土地储备多少不是衡量中国房地产上市公司价值的标准
　　有“地产思想家”之称的冯仑日前接受记者采访时强调，楼市的确面临拐点，但方向是(政策)向左或(政策)向右，绝不是向下，地产股实际是被市场错杀的对象。
　　自政府推出信贷、土地供应双重紧缩调控措施以来，房市遭遇政策拐点，部分地区房价下调消息频传，近期房地产股股价也纷纷向下。
　　他同时表示，随着政府重视廉租房和经济适用房的开发建设，全国房地产市场三七开的格局渐趋成型，即市场由70%的廉租房与经济适用房和30%的商品房两部分构成。该格局形成之后，房地产市场将进入平稳发展期。
　　今年净利润至少4.8亿
　　2月29日，华发股份配股和杭州滨江房产集团IPO的申请顺利获证监会通过，这被认为是我国房地产再融资初现“解冻”，也是继政府对上市公司再融资加强监管之后颇具意味的信号。
　　早在去年10月，证监会着手严格限制房地产企业在A股市场IPO的申请受理和审批。观察人士称，政策松动可能因为很多房地产企业的资产负债率居高不下，资金压力和融资需求在多家房地产上市公司的年报中都有体现。
　　然而，万通一直以来都慎重对待上市股权融资，并尽量降低债权融资。冯仑的理由是，既然公司能赚够钱，为什么还要到资本市场上圈？而且股权融资成本很高，容易稀释公司利润，万通作为股东导向的公司，基于所有股东的利益，一直慎用股权融资。目前，万通一直保持着合理的负债率。
　　冯仑提出的“新股东文化”强化了针对中小投资者的信息披露力度。他认为，上市公司能否持续发展，根本上取决于投资者关系处理得好坏。
　　万通在力求“稳健”的同时，也保持着发展速度。2006年和2007年万通地产已累计实现1.9亿元的净利润，并做出2006至2008年三年累计净利润不低于6.7亿元的股改承诺。冯仑强调，目前公司有大量应收账款，2008年净利润至少能实现4.8亿元，完全有把握实现承诺。
　　今年，万通将加快京津地区项目、杭州项目、成都项目的开发进程，为保证项目如期进行，万通将采取包括发行房地产信托在内的多元化融资模式，万通还积极寻求与投资机构、基金的合作。
　　万通针对项目公司的并购也一直在进行中，在成都、天津等地的并购有所进展，并购动作还将持续。
　　冷眼看“圈地运动”
　　冯仑认为，衡量房地产上市公司质量的标准不是“资金”或“地”的多少，而是充沛的现金流、低负债率和先进的商业模式。
　　在前两年房市的巅峰期，房地产企业掀起了圈地高潮，涌现了一批“地王”。而券商在对房地产上市公司进行估值时，也以其“圈地”的多少为标杆。
　　一直冷看“圈地”的万通似乎成了“异类”，也有媒体将“土地储备不足”列为万通的“硬伤”。冯仑表示，万通并不羡慕那些“地王”，原因是万通在践行“反周期经营策略”。按照这个策略，地产公司应该在房市繁荣时期售房，低迷时期买地，“地王”的做法恰恰相反。
　　冯仑表示，万通并不是不重视土地储备，但是有自己的储备策略，即“经营式储备而非存货式储备、有限储备而非无限储备、安全储备而非危险储备”，反观2007年买地高潮期，部分以住宅产品为主的房地产企业，为大量储备土地付出了高额成本，甚至降低了现金流、推高了公司负债率，这样的行为无异于“自杀式发展”。
　　在冯仑看来，另一个不宜跟风圈地的原因是，“圈地潮”在香港房市备受追捧，这与香港的土地私有紧密相关，而对内地房地产商来说，土地的国有性质决定了拥有土地并不代表拥有了财富，而土地涨价的部分也终归政府，因此，“跟风圈地”并不划算。
　　目前，万通地产拥有约380万平方米土地储备，预计未来4年年新增约百万平方米以上建筑面积的住宅用地土地储备。冯仑认为，考虑到万通地产的规模，这个水平的土地储备是比较理想的。在日后的土地储备中，万通还将注意控制买地成本，避免因此影响到公司的现金流和负债率。
　　房市转型“三重门”
　　近年来，经历了低调“厚积”的万通地产显露了“薄发”势头。去年底，万通地产和泰达股份实现股权交易时，冯仑称万通地产将利用这轮房地产行业结构调整机会，加紧扩大企业规模。对于此次房市结构调整，冯仑解读出三层含义。
　　首先，由于政府加大对保障性住房的建设力度，房地产市场将划分为完全竞争和有限竞争两类市场。其次，由于我国GDP持续上涨，以住宅产品为主的房地产市场将向商用不动产和住宅产品平衡发展的方向转变，未来几年内，商用不动产的需求量将大大增加，房市将提升纵向产品结构。第三，房市资本环境优化，不动产金融产品增多，房地产上市公司直接融资的空间增大，都将成为房地产市场发展的契机。
　　“美国模式”、“商用不动产”、“万通价值观”将成为万通应对未来房地产行业结构调整的“三把钥匙”。
　　为了增强企业的抗波动性，冯仑将万通的经营模式由香港模式转到美国模式，依照美国模式，万通的住宅建设集中于标准化的高端住宅，如“新新家园”；商用物业则做“万通中心”。与“单一化产品”的经营模式有所不同，万通的目标是拥有住宅开发、商用物业和定制服务三大事业群、开发与运营并重的地产公司。
　　冯仑表示，未来万通将在京津地区增加住宅开发用地，并在人均GDP达5000美元以上的二线城市大批复制“万通中心”，选址主要考虑城市核心商务区，拿下杭州地块仅是个开始。
　　目前，住宅产品仍是万通地产的主要利润来源，其次才是商用不动产。冯仑表示，未来3-5年的时间内，商用不动产将有望为万通贡献主要利润。
　　万通还在大力发展定制服务，即按照客户的要求来定做独立式的物业，由于定制服务是收费服务，其利润率比单纯的房地产开发要高。冯仑表示，目前定制产品在万通仅处于起步阶段，但未来5年内该业务的占比将达到20%。
　　三七开房市格局渐趋成型
　　冯仑称，自房市出现政策拐点起，我国房地产市场进入了“无人喝彩期”，这个期限最多持续到2009年上半年，此后的房地产市场将得到恢复，房价的升降将“因房而异”。
　　“房市之所以出现向左向右的拐点，因为政府开始重视廉租房和经济适用房的开发建设，全国房地产市场面临重新划分，整个市场将由70%的廉租房与经济适用房和30%的商品房两部分构成。”冯仑介绍说，这好比原本统一的市场忽然一分为二了，一半“打篮球”，一半“踢足球”。
　　而万通早就已经确定，将成为“30%”市场中的一员。而万科则是两个市场均有涉足。冯仑表示，二者的定位不同，也是万通不会学万科“降价”的原因之一。
　　“到明年上半年，70%的保障性住房供应量将提升，三七开的房市格局也将逐步成熟。”冯仑认为，这个时期内，购房者的抱怨并不意味着购房需求的消失，而是房市供求都将进入分类调整期，分类完成后，抱怨声将平息。
　　冯仑对未来房价的预测是这样的，由于需求拉动，30%的商品房房价还将缓慢上涨，这将是受市场供求影响，涨得最快、跌得最猛的市场；而涨跌幅度控制稍好的部分是双限房，但不排除这部分房子在调高标准后价格上浮；价格波动幅度更小的是经济适用房和廉租房等。
　　“在目前的三七开市场里，房地产企业在忙着找位置，购房大军也在忙着找位置，‘各就各位’之后，房地产市场将平稳发展。”冯仑这样分析着，似乎望穿了未来房市的云卷云舒。