房热股冷中产资产配置焦虑 高净值人群逆势减持房产

21世纪经济报道记者采访同时发现，高净值客户对于房产反而主要是在减持，目前想增持房地产的更多并不是手握大资金的超高净值客户，而是资产量相对偏少、缺乏安全感的那一部分人，包括原本就有购房安排的刚需群体。

“基金亏钱都要赎回去买房。”3月2日，某公募基金北京渠道客户经理余韵(化名)透露，其接触的一个客户看到近期深圳、上海、北京楼市疯涨，内心很焦虑，手头有大概300万的偏股型基金，买了几个月还是亏损状态，现在都想赎回，去追买北京通州的房子。

21世纪经济报道记者采访发现，这种因房价疯涨导致心态焦虑的现象在特定的群体有一定的普遍性。近期深圳、上海、北京等楼市短时间内大涨，让部分投资者情绪受到冲击。

但是，21世纪经济报道记者采访同时发现，高净值客户对于房产反而主要是在减持，目前想增持房地产的更多并不是手握大资金的超高净值客户，而是资产量相对偏少、缺乏安全感的那一部分人，包括原本就有购房安排的刚需群体。

诺亚财富2月23日发布的《2016高端财富白皮书》显示，将投资性房产作为主要配置资产的高净值人士占比降至46%，且45%的人士计划进一步减少配置，而计划增加配置的比例是14.6%。

房价上涨的冲击

接力深圳，上海猴年春节之后房价也开始出现大涨。媒体报道，2月底，上海一个千万级别的新盘——瑞虹新城六期352套住房在5个小时内售罄，均价在8.3-8.4万左右，销售总额约36亿元。与此同时，二手房进入明显的卖方市场，业主连续跳价成为普遍现象。

“上海主流楼盘的涨幅远比统计数据要大。”3月2日，某上海私募人士任湖(化名)告诉21世纪经济报道记者，其关注的市中心楼盘，从去年4月份至今，大概涨了六七成，有些楼盘都翻倍了。

中国指数研究院数据显示，2016年2月，其统计的十大城市中，有7个城市房价同比上涨。其中深圳上涨52.55%，涨幅继续扩大；武汉、上海、南京涨幅在10%-20%之间，分别是16.31%、15.01%和11.29%。

此外，北京、天津、杭州涨幅在10%以内，分别为8.99%、4.08%和1.59%；而广州、重庆(主城区)、成都3城房价同比仍处于下跌状态。

深圳、上海、北京为代表的一些一、二线房价迅速上涨，让部分投资者心态产生微妙的变化。

前述余韵的客户就是其中一个典型，原本配置股票型基金的钱，差点就被赎回，拿去投资北京房市。经过余韵百般劝阻，那位客户最终没有赎回基金去追买北京通州的房子，而是继续持有基金。

余韵说，能感觉到部分客户确实受到房价上涨的冲击。现在渠道上力推的保本基金原本很适合大资金客户，但有的大资金客户最近有点动摇，就是考虑挪一些钱去买房投资。

任湖则透露，其所在私募公司管理资金规模大概六亿元，近两周客户赎回了三四千万元，赎回量颇大，其中确实有一部分是去买房的。“这类客户基本只是买了200万左右私募产品，不是很高净值的客户。”

第三方财富管理机构亦有同样感受。

“这几天确实有一些客户受到一线房价上涨的影响，过来向我们咨询意见，希望能听到我们的观点。”3月3日，诺亚财富业务资源中心总经理、首席资产配置官陈昆才在深圳对21世纪经济报道记者表示。

陈昆才同时也提及了一个特征——目前想增持房地产的更多并不是手握大资金的超高净值客户，而是资产量相对偏少、缺乏安全感的那一部分人，包括原本就有购房安排的刚需群体。

21世纪经济报道记者采访发现，深圳、上海、北京等地房价疯涨的冲击更多体现在心理层面，投资者普遍较为焦虑，在资产配置的方向上重新斟酌，但最终真正付诸实践，近期冲进市场买房投资的并不算多。

“近期并没有真正见到赎回基金去买房的客户。”3月3日，深圳某公募基金的渠道业务部副总经理告诉21世纪经济报道记者。

3月3日，国内某大型商业银行私人银行部门的主管告诉记者，就其观察到的深圳市场情况，高净值客户现在普遍对房地产的配置比重并不低，加上深圳房地产去年就已经有四五成的涨幅，高净值客户对其风险也是有所顾虑和担忧。

高净值人群主要减持房产

事实上，在2014年下半年，主流投资机构并不看好房地产的投资前景，甚至有“卖房买股”的建议。

当年的11月份，某著名券商首席经济学家在2015年投资策略研讨会上判断，从刚需的角度来看，2013年开始中国的房地产已进入了拐点，而房地产的周期至少8年。从投资的角度来看，股票肯定是比房产要好得多的一类资产。如果有多余的房子，赶快把房子抛掉。

“对大类资产的配置已经很清晰，增加股票和权益类资产配置比例，增持美元资产(有价证券)，降低黄金和储蓄存款类资产配置比例，降低房地产类的资产品种配置比例，卖掉房子买股票，这就是我们的建议。”这位首席经济学家当时表示。

从那之后，股票市场出现了一轮快涨快跌的牛市，但房地产并未真正被投资者抛弃，反而在2015年三月底之后，深圳房价发酵出一轮上涨行情。

继而，从去年下半年到今年春节后，上海、北京、南京、合肥、武汉等地，房地产市场表现持续超预期。

而普遍被用来解释部分区域房价短期大幅度上涨的因素有三个：政策上，营业税及契税改革落地刺激需求；库存上，一线超级城市的库存处于偏紧的状态；资金上，从股市中挤出的资金闯入房地产，市场买涨不买跌。

在陈昆才看来，资金是最重要因素之一，从2014年下半年以来，充裕的资金先后涌进了股市、债市、一线房地产，让这几个领域轮番火起来。

尽管如此，房地产仍然没有被主流机构认为是应该增持的大类资产配置，尤其是住宅。

2月23日，诺亚财富基于来源于1000多名可投资资产1000万元以上的诺亚客户的调研数据，发布了《2016高端财富白皮书》(下称“白皮书”)。白皮书显示，伴随人口结构的变化与经济增速的放缓，房地产黄金十年终结，将投资性房产作为主要配置资产的高净值人士占比降至46%，且45%的人士计划进一步减少配置。

不过，高净值人群减少投资性房地产配置比例是基于过去较高的配置而言，仍有约55%的高净值人士计划维持或增加投资性房地产配置比例(其中，计划维持的比例是40.1%，计划增加的比例是14.6%)。

3月2日，金斧子理财超市CEO张开兴对21世纪经济报道记者表示，一线房价上涨成了现象级的事情，但其接触的高端客户在这轮上涨中主要是在卖房，减少房地产配置，增加其他多元化的投资，而恐慌性购房的，主要是中产。

作为对客户咨询的回应，3月1日诺亚财富研究与发展中心出炉的观点称，预期2016年整体楼市稳定中震荡，成交量将不会超越2013年的高点，但全年来看，不排除一线超级城市及重点二线城市价格仍有合理上调空间。另外，其它外围二线城市及三四线城市仍以去库存为当务之急，房价或存下行风险。

房地产投资应优化

不可否认的是，目前有部分声音开始担忧深圳、上海、北京等城市房市过热。

任湖表示，其作为刚需，2015年9月份在上海市区买了一套800万左右的房子，按照最新的成交价格，这个房子买了之后到现在，几个月之间已经涨了40%。

据陈昆才观察，受到房价上涨影响，近几个月身边一些年轻人的刚需及改善需求被爆发性释放出来，但是基本没有看到真正的高净值客户在这一轮上涨中买入，从类比股市角度来看，这个市场散户特征明显，投机性很强，面临的风险也比较大。

事实上，房地产之所以被称为通胀保值型资产，因有两个收益来源：一是较为持续和稳定的租金回报，二是价格上涨预期。

陈昆才分析，价格波动是有周期的，美国已经证明：美国一线城市在1987年到2007年的20年里涨幅也不到四倍。而经历2008年下跌后，虽然连续上涨了几年，美国一线城市2016年的房价还低于2007年的16%。

而相对确定的是租金回报，这部分要抵御物业管理成本、房产税费支出、可能的房贷利息支出等。陈昆才说，“所以，如果把买房当投资，则需要慎选优质房产，拥有好的地段、配套等，否则缺乏租金回报支撑，仅依靠房价上涨预期，这基本是赌博。”

“像耶鲁大学捐赠基金这样的长期资本，房地产配置比例在20%左右。”陈昆才建议，从资产配置的角度，房地产配置比例过高的客户可适当减持，而未来房地产市场呈现分化的发展格局，房地产基金仍然在股权投资和资产收购方面有不少好的投资机会，投资者应该优化房地产投资，而非简单地减少配置。

高净值客户的钱在流向何处？

前述国内某大型商业银行私人银行部门的主管告诉记者，其高净值客户中，目前更多的人是坚持现金为王，继续在观望，避险情绪明显。客户现在很愿意增加美元资产、黄金的配置，对海外投资兴趣加大。

陈昆才建议投资者着眼于长远，在信用风险暴露期更为谨慎，配置固定收益产品里的安全性高的种类；另外，聪明的投资者知道，投资看未来大趋势，文化、教育、医疗产业的中早期项目值得布局，加大跨周期私募股权产品的配置。

也有人认为相对于房市，股票及其他股权类产品目前可能是更好的投资时机。

张开兴告诉记者，现在金斧子销售的产品中，定增产品卖得较好，在股市相对低点，一些投资周期较长的客户更愿意投资股权产品。

陈昆才也告诉记者，近期客户对定增产品的热情提高，因为定增价格目前较低，但同时也要对冲掉一些市场风险，所以选择了对冲型定增产品。“客户现在明白，控制风险比上涨更重要，而且更愿意选择锁定期偏长的产品。”

“你选择在5100点的楼市买房？还是选择在2700点的股市入场？”2月底，上海某公募基金打出了这样的宣传语言，吸引客户买入股票型基金。