上海土地第一拍背后:地价超房价 地产商豪赌

一位老农扛着锄头，步履缓慢地走过上海松江泗泾外婆泾河东边的一片菜地。夕阳西下，绿油油的植物在风中左右摇晃。

这是2016年5月11日的下午6点。就在三个小时前，这里的两块“双子星”宅地相继拍出了近4万元/平方米的楼板价，一举打破了去年10月由同济地产以20531元/平方米的楼板价所创造的松江区域宅地楼面单价地王纪录。

其中，北边的10-05地块(以下简称“05地块”)被格力地产以37675元/平方米的楼板价收入囊中，溢价108.6%。紧紧挨着的12-01地块(以下简称“01地块”)被融创以38291元/平方米的楼板价竞得，溢价率111.62%。而与地块毗邻的金地自在城、建发玖珑湾等项目售价每平方米则在3万元左右。

“疯了。”拍地失败后，一走出土地交易中心的开发商心有不甘，他向时代周报记者甩下一句话，“不需要买地了，现在直接买周边的房子更便宜。”

和市中心的繁华喧嚣不同，这里不少路在地图上甚至都还找不到标注。郊区或者近郊，是外界给的主观印象。但和上海大多待开发的区域一样，这里被冠以“价值洼地”之称。而在过去两年时间里，区域内所成交的土地数量只有两块。

地价迅速膨胀，新拍土地价格反超过房价的现象，在过去上海的土地拍卖市场司空见惯，但这是3.25新政后已经45天没有经营性土地供应的上海。这样的结果难免让外界产生了一种荒诞感—为什么越调控价格会越高？

在地价推高房价与房价拉动地价不断的联动循环下，调控或将会走向强弩之末。新政后的45天里发生了什么？随之而来的疑惑是，地产商们是在豪赌明天透支未来，还是对未来房价的走势作出先知先觉的预估？作为房产开发的成本之一，地价被一再推高，是否意味着已大幅飙升的房价未来将无惧调控而再次升高？

随着拍卖会上槌子的落定，这些疑问再次扑面而来。

3·25之后的第一拍

夹杂着各种情绪，上海新地王时代的序幕在5月11日缓缓拉开。

当天下午3点半左右，走出上海土地交易中心12-01地块拍卖现场的杨科(化名)感觉自己刚从一个巨大的漩涡里逃脱出来。虽然没有拍到地，但却如释重负，“不过这只是暂时的。因为地还是要拿的”。

从3·25新政后，有的开发商等待了45天，有的至少“饿了”一年，有的甚至更久。还有一个事实加剧了杨科的不安。按照上海市规土局2016年年初发布的《上海市城市总体规划(2015-2040)纲要概要》，上海2020年之后不再新增建设用地。

闻到了“地”的味道，大家没有理由不猛扑上去。

按照公开信息显示，01地块有31家竞买人，05号地块则为33家，从场外交易大厅的实时直播电子屏上看，土拍现场人头攒动，黑压压的一片。据时代周报记者确定，旭辉的投资发展部、金地的投资拓展部、中国铁建运营中心总监和融信华东区的总经理都参与了当日的土拍。

这一天共有四块土地出让，上午下午各两块。早上，以22625元/平方米楼板价成交的上海远郊奉贤南桥新城地块，已经让外界大为惊叹。而这只是预热，当天的开发商都知道，高潮是下午松江泗泾两块宅地的出让。

如预想那般，虽然土拍在13点30分正式开始，但12点刚过，上海房地大厦一楼的紧张气氛已经开始蔓延开来：有的紧紧抱着装着各类资质证书的公文袋，有的不断地以深呼吸来平复心情，有的则不停地向周围张望侧耳聆听。到了13点，前往五楼土拍大厅的电梯口已经围满了人，大家生怕被抢了位置，错失了这通往五楼的通道，继而错失土拍资格。

两块地分两个场地同时竞拍，这让好几家开发商猝不及防。快进入闸门的时候，现场有的开发商忽然停住了脚步，犹豫着到底应该做怎样的人员安排。“把蓝牙打开，咱们实时对话，尽量两块地都拿下。”杨科对他的团队成员说，和金地、龙湖、新城、金茂等竞买人一样，他们选择了双线操作。

土地拍卖现场的各种景象和数据记录着5月11日下午的一切。

一次次的举牌。下午两点半左右，05地块的竞拍接近尾声，撕咬在30号格力地产、20号融创和27号同济之间展开。在报价进行到18.85亿时，主持人不得不提醒道，“竞价过程相当激烈，大家谨慎出价，也让主持人喝口水。”现场笑了，不多久，随即笑声就被掌声掩盖，14时34分，19.65亿元，格力地产最后成交。

一轮轮的上涨。05地块结束后，01地块的拍卖还在继续，但价格已经飙至28亿元。23号同济地产和28号融创的举牌进入白热化，你追我赶不相让。15时，30.05亿的总价，01地块成为融创的盘中餐。

一次次的绝望。杨科事后向时代周报记者回忆说：“到了后来也只能看着融创和同济在举牌，我不知道这是不是一个健康的局面。现在只要有地，就会有急于补仓的开发商争破头的去拿。拿不到的依旧拿不到。”

而拿地的开发商也有着无奈。在被问及为什么如此高价拿地时，融创方面给同行的解释是“上海项目已经做完了，没有办法”。5月12日，2016城市观点论坛现场，和融创团队有过交流的上海大名城(行情600094,买入)企业股份公司投资发展部总经理黄一珉对外澄清道。

开发商高喊“不要冲动”

但今天的地王以后一定会是明天的楼王吗？目前没有肯定的答案。但对于地王周边的项目而言，春天却提前来了。

5月11日傍晚，时代周报记者注意到，金地自在城“别等了，人生与房价，再也回不到3字头”的广告语已经在微信朋友圈刷屏。“格力花了19亿元，而全世界都在恭喜国贸”的文章也陆续出现。对于这些项目而言，融创和格力更像是“接盘侠”的形象。

按照惯例，地王的出现往往被视为房价上涨的信号，随即而来的是普遍买涨的心态。业内人士对此的分析是，不排除有项目近期会加快入市换取现金流。当然，推迟开盘从而换取更高的价格也不无可能。

面粉贵了后，想吃面包的老百姓(行情603883,买入)也在担心面包会继续变贵。不难发现，在痛斥高房价的同时，只要手上还有资金，人们还是在琢磨着是不是要买套房子，“不买房子，不然你告诉我到底买什么？”5月12日，地块周边的绿地香缇项目售楼处一购房者这样反问时代周报记者，因为所剩房源不多，他被销售告知项目下个月就要提前清盘，而价格也涨了3000-5000元/平方米。

至于二手房方面，截至上周周末，时代周报记者从区域中介机构了解的情况看，目前尚未出现明显的涨价，但已经出现有业主态度从原先的着急出手变为不着急了。

事实上，土地热了，开发商和地方政府对政策放松的幻想，也逐渐被打破。不少开发商已经相信，未来价格会越来越高。

在新城控股集团高级副总裁欧阳捷看来，政策的核心诉求是冷却房价，“但冷却是暂时的，房价只是在上台阶中歇歇脚，天热了，房价还是会起来的。”他形容道。依据有三点，一是尚未被有效解决的供求关系，二是M2超发后货币的廉价，三是投机避险的存在。

但他觉得可怕的是，当中国楼市成为一个永不降价的投资传奇之后，引来的新一轮调控。一旦这样，调控和房价之间奇怪的赛跑，没有尽头。5月9日，《人民日报》曾发了一篇题为《开局首季问大势—权威人士谈当前中国经济》的万字长文中权威人士强调，涨幅过快的城市有下调压力，需要微调。

“不要冲动，不要冲动，” 5月12日，欧阳捷对包括时代周报记者在内的诸多媒体和开发商人士反复呼吁，“如果我们太冲动，把房价推得太高，那一定会引起新一轮的调控。这样对于上海来讲，所有的企业都会受伤。”

在旭辉董事长林中看来，“一线城市土地市场泡沫，高价拿地风险很大。每一轮市场都会出现让你看不懂的东西，对风险的判断是非常重要的。我判断，未来一线城市大企业一定会深耕，而还没有进来的中小企业进来的难度是很大的”。

扭曲的预售证发放

眼下，如何踩准节奏，是业内对5月11日地王们的忠告。对于地王项目而言，未来市场是否真的能接受这样的价格依旧未解。但在这之前，企业必须要熬下去，现金流更不能断。

对于地王而言，眼下有着更“好玩”的情况等着它。

按照杨科对时代周报记者的形容，“仿佛在一夜之间，上海楼市重回计划经济”。他所指的是上海市政府对高端项目预售证的发放，以调节楼市的供应和成交。

这在时代周报记者采访的诸多业内人士口中“人为扭曲了商品房市场的供需关系”。所以反映在数据上有了和上海土地热潮迥异的成交数据。按照上海链家市场研究部监控数据显示：4月上海市商品住宅成交量为97.2万平方米，环比下滑56.1%，同比下滑21.8%。成交价格较前月继续下滑，跌破3.3万元/平方米，为近7个月新低。成交量和成交价格均有下降。

实际的情况是，4月20日之前，凡能够拿到预售证的大都是位于外环以外的项目。20日之后，不少内环的项目才进行了预售证的集中发放。

这就意味着，在3·25调控之后，在大量项目推迟开盘的背景下，这些拿到预售证的项目成为市场的抢跑者。而不少拿到预售证的项目也部分失去了对项目的定价权，按照杨科的形容“政府能接受的价格是低于市场价格的。但这样其实没有解决供求关系的矛盾，只是延后需求的爆发”。

如何办理预售证，已经是不少房企的一道难题。一位拿到预售证的营销负责人王梦对时代周报记者称，春节前企业已经预感到政策会发生变化，但即便庆幸于加快办理了预售证，现在更头疼的是项目第二批的预售证愈发难以办理了，“长此以往，肯定会逼着开发商想出各种变通的歪招”。

但这并不能阻碍开发商对土地的执着，地价和房价上涨的气息已经开始被闻到。5月18日，上海周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11地块已经进入公众的视野，而截至目前，报名竞拍的房企已经有40家。