苏宁帝国地产成长史

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[摘要] 地产，老大的主业，也是两家公司业务结构中共同涉及的部分，更是维持这个王国运转的命脉之一。不过，在发酵的“去主业化”转型面前，两兄弟给出了截然不同的地产发展选择。

这是一对站在同一起跑线上的亲兄弟—老三张近东的苏宁云商(行情002024,买入)（002024.SZ）和老大张桂平的苏宁环球(行情000718,买入)（000718.SZ），两家彼此独立的公司组成了苏宁系的商业王国。

地产，老大的主业，也是两家公司业务结构中共同涉及的部分，更是维持这个王国运转的命脉之一。不过，在发酵的“去主业化”转型面前，两兄弟给出了截然不同的地产发展选择。

老大以几乎“革自己命的方式”退出地产并转向“大文体、大健康（爱基,净值,资讯）、大金融”，而老三则启动高调扩张，他更是希望旗下的苏宁置业能成为国内顶级商业地产航母—到2020年在全国拥有50个大型城市综合体和300个社区购物中心。

选择背后亦交织着企业家情怀和市场竞争的无奈，同时也是资本与企业管理之争。入局或出局地产并非易事，一个企业的转型并不会是一路顺风的过程。在现有的游戏规则面前，如何理性又冷静地和现实妥协抑或抗争，如何通过多元化战略分散风险并使企业生存下去，是留给苏宁帝国掌舵人的命题。

两兄弟无疑要向外界证明苏宁帝国在新历史时期自我变革的毅力和决心，但谁都清楚，道阻且长，实现目标并非易事。

早期地产掘金

地产业务在苏宁帝国中的发芽生长有着必然性。过去29年的创业经历中，张氏兄弟多次产生交集又分离。分分合合间，苏宁帝国中地产业务随之缓慢前进。

起点始于1987年。“仕而优则商”的内生逻辑驱动了彼时已经36岁的张桂平和24岁的张近东下海创业。这一年，江苏南京市宁海路一家名为“江苏苏宁家电有限公司”（以下简称“苏宁公司”）的家电门面诞生，占地200平方米，由两人共同经营。这也是现今苏宁帝国的前身。

事实上，建筑科班出身的张桂平是两兄弟中最早涉足地产的。接近苏宁帝国的相关人士对时代周报记者表示，在2002年之前，张桂平是苏宁帝国地产业务的指挥师。

张桂平很少被外界注意到的是他“92派”的身份。“有责任感、使命感和冲劲”被视为这一年代企业家的共性，“这点在张桂平和张近东身上有表现。”该人士对时代周报记者表示。

现在坊间还有一个关于张桂平的轶事，只要一在路上他能在任何情况下睡着，不过到了工作地点他却可以瞬间醒来，如打了鸡血般干活。

苏宁帝国地产的萌芽发生在1992年，这也是张氏兄弟创业历程中的第一次分叉点。嗅到政策对民营企业进军地产领域的眷顾，张桂平开始更专注地产，并逐渐有了现今总资产达248亿元的苏宁环球。

不过，地产和家电的发展一开始就拉开距离。早在1993年和南京八大国营商场的空调大战后，苏宁公司在家电行业就有了一席之地。地产相对默默无闻。彼时，南京城南片的几个住宅和商业地产项目是张桂平的战场。

“低价路线，大盘开发，薄利多销”是张桂平早期在地产领域的运营风格。显而易见，这深深受到了家电零售行业销售风格的影响。不过庆幸的是，在那段岁月里，帮助着张桂平进行财富的原始积累。

苏宁环球奉行的是长三角和环渤海二三线城市的沿江沿海区域的大盘模式，在避开与一线地产公司直接交锋的同时，也为公司的快速壮大做了准备。不过，南京是苏宁环球的根据地，直到2015年财报发布时，南京还贡献了营业收入的58.29%。

分岔口

时间拨至2002年，张氏两兄弟的故事开始进入到新的章节。

按照时代周报记者采访了解，不同于国美系的黄光裕黄俊钦兄弟出于方便资本运作的目的而“分家”，张氏兄弟日后在地产领域的发展更多是经营理念上的差异，而这跟两兄弟的个性有着莫大的关系。

“张桂平相对低调，张近东则激进高调”是时代周报记者采访中业内人士给出的对这两兄弟的一致看法。

尽管如此，张桂平的苏宁环球和张近东的苏宁置业还是被外界视为一体。不过两家公司在定位上确实存在差别：苏宁环球侧重住宅地产发展，且定位多为刚性需求和改善性需求；成立于2002年的苏宁置业则走中高端综合地产开发路线。

也是从2002年起，两家公司走着不同于彼此的发展路径。用日后张桂平的话来说，“原来是一股道上跑着两辆车，现在是两股道上各跑着一辆车，我想，这个力量肯定比原来大”。

不过放至苏宁帝国地产整体业务发展的框架来看。2002-2005年，是它新生长和(港股00001)变革的开始，这短短的三年里，张桂平的苏宁环球依旧还是苏宁帝国里地产大戏的主角。

在时代周报记者的采访中，不少人士认为2002年跨江战略的制定和2005年借壳ST吉纸上市，可视为苏宁环球在地产领域崛起的标志性事件。前者促使苏宁环球日后囊获了大量低价的土地并使其大盘模式的发展策略有了土地储备，后者则让外界见识了这家不起眼公司在资本运作上的长袖善舞。

张氏兄弟地产业务的正式分家是在2004年，即张近东意欲将苏宁电器（后改成苏宁云商）上市之际。一年以后，2005年，苏宁环球借壳上市。张氏两兄弟叩响资本市场的大门，风光无限。

生猛与激进，一度是苏宁环球2005年上市后最明显的行事风格。以2010年为时间界线，多项财务指标可以佐证苏宁环球的迅速膨胀。

按照2005-2010年5年间的财报显示，总资产由原先的15.2亿元跃升为152亿元，翻了10倍。流动资产是11倍的增长，由原先的13.2亿元蹿升至148亿元；利润总额上是100倍的增长，从0.16亿元到11.7亿元。

值得注意的是，这段期间苏宁环球在南京江北地区两项体量总共约1000万平方米的天润城和威尼斯水城的住宅地产是公司利润的主要来源。“因为拿地早，且有的地块为协议转让，光是土地的溢价就能产生利润。”不愿具名的分析人士陈凯（化名）对时代周报记者表示。

在这期间，苏宁环球开始发起了对一线城市的进军和扩张。典型的代表性事件即2007年8月的上海163地王，当时苏宁环球以44.04亿元总价摘得。

同一时间的苏宁置地则相对沉寂。2005年开始以旅游地产和商业地产为切入口，代表作品为钟山国际高尔夫球和苏宁银河国际购物广场。不过，苏宁置地的全国化过程堪称迅速，按照官网资料显示，两年后的2007年苏宁置业已经开始了全国多元化产业战略布局。

苏宁环球的地产迷局和突围

不过苏宁帝国地产的发展并非一番风顺。2010年以来一轮紧逼一轮的政策调控，是当头棒喝。

2010年开始，苏宁环球开始展现出了和前一个五年不同的发展态势。“保守”的姿态逐渐显现。除了不拿地之外，退地事件陆续扑面而来。

根据财报数据，苏宁环球开始撞上了成长道路上的天花板，早期的扩张也为日后埋下了隐患。各项数据指标昭示着风险。

在2010-2015年间，苏宁环球总资产分别为152亿元、174亿元、191亿元；207亿元、214亿元和248亿元。不过总资产的提高是因为流动资产项目的大幅度增加，而流动资产的增加是主要因素为存货的大幅度增加。

按照财报数据显示，流动资产分别为148亿元、167亿元、184亿元、199亿元、208亿元和234亿元，而货存分别为130亿元、153亿元、167亿元、170亿元、180亿元和164亿元，占比非常高。这意味着，苏宁环球存在大量的存货没有售出，而货存的长期积压将会侵害资金占有量，对运营资金产生影响。此外，在苏宁环球的流动性资产中，应收账款和存货占了很大的比重。

早期的扩张也为苏宁环球的负债埋下地雷。2005年和2014年总负债呈现直线上升，由原先的11.1亿元升至165亿元。其中流动负债方面，由9.8亿元跃升至145亿元。综合负债数据来看，流动负债在公司总负债中占比较高，足以见得公司以短期债务资金为主，这对公司在短期还债能力上提出了要求。

可怕的是在速动比率上，苏宁环球在2010-2014年间处于0.1-0.2之间，与行业设定的安全值1之间差距较远，更意味着公司在短期债务安全性上较低。

风险还在加剧，在总资产周转率、存货周转率和流动资产周转率上，苏宁环球都表现出了弱于同行的发展现状。

接近苏宁环球的相关人士表示，早在2012年起，张桂平就已经开始思考企业转型的事宜。“提高周转，快速回笼资金”为主题的建议书不断送到他的手中。

苏宁环球日后的多元化转型便不难理解，土地储备已经足够苏宁环球在短期内的开发，以这些土地为蓄水池，为“大文体、大健康、大金融”三大产业提供发展。

2015年被认为是苏宁环球的转型元年，不过从2014年7月以1亿元从大股东手中收购苏宁文化开始，苏宁环球已经实质性启动转型。而过去一年时间里，在三大领域的动作布局堪称迅速，在动漫、影视、美容、健康、金融领域的“买买买”动作更是密集上演。

从成立文化公司到收购游戏公司，从成立教育公司到和资管公司合作做大教育产业，再到与韩国医院进行合作，布局大健康等，这些无不显示着苏宁环球去地产化的决心。

而地产方面的积累则为苏宁环球相关领域的发展提供线下门店。从控制、利用韩国的技术和经验，再结合自身的国内资源优势，最终引流国内，回归国内消费市场，这一简单的商业模式被苏宁环球一再使用。

2015年的转型在财报上有着不错的呈现。对比2014年，在总负债、流动负债上有了降低，在利润总额、总资产周转率、流动资产周转率上有了提高。此外，营业总收入和毛利润也有了增加。

据苏宁环球相关人士向时代周报记者透露，过去5年里，管理层一直在“市值管理”上有过深入的思考。“大文体、大健康、大金融，无疑可以做大市值。”该人士表示，不过另一个层面，对苏宁环球的资本运作提出了考验。

庆幸的是，在过去的发展中，苏宁环球不断进行降杠杆的融资手段。据时代周报记者了解，融资上主要依靠银行贷款，此外在一定时期进行一次股权融资。

苏宁环球副总裁贾森对苏宁环球的发展信心满满，在他看来，2015年是苏宁环球转型的耕耘期，接下来将进入密集的落地期。在去年答复投资者的时候，他笃定地表示：“如果你知道去哪，全世界都会为你让路”。

苏宁置业的崛起

就在苏宁环球思考转型的时候，苏宁置业更多则是在物流项目和商贸项目的合作、拿地行为愈发增多。

在业界，苏宁置业旗下的苏宁广场被认为是下一个雄起的“万达广场”。

截至目前，苏宁置业商业地产涉足北京、上海、南京、天津、成都等全国众多一二线城市，储备开发了80余座苏宁广场、苏宁电器广场等系列产品。

按照张近东在2015年年会所述，苏宁置业目前已经累计开发100余个项目，规模近2000万平方米，发展方向也明晰，“（未来）建立起苏宁自身特色的商业地产经营模式。”他说。

按照苏宁置业相关人士对时代周报记者的介绍，苏宁置业拥有苏宁广场、苏宁电器广场两种城市综合体。这两类综合体主要按照商业体量来划分，苏宁广场为大型的城市综合体，包括多种业态，比如零售业、酒店、写字楼等，商业体量远远大于以电器店为主力军的苏宁电器广场。

涉足商业地产的并非苏宁云商一家，事实上不少连传统家电连锁企业都在积极进军商业地产。租金上涨，电器利润的下滑，被认为是传统家电连锁企业谋求商业地产转型的直接原因。

不过这一次，张氏两兄弟又再次产生了交集，主题是多元化。

苏宁云商的“多元化”可谓涉猎广泛，除了家电零售，为了从传统零售企业转型互联网，苏宁云商涉足的业务包括了电商、文化、地产、超市、金融、网络视频甚至足球产业。

显而易见，苏宁置业的地产业务只是张近东多元化中的一个分支。有分析认为，苏宁云商多元化布局和苏宁环球的多元化布局，目的是打造出一个生态闭环，有助于降低非系统性风险，加强业务协同性。

按照苏宁云商2015年年报表述，对于转型是非常满意的，“完成互联网零售转型的苏宁已经站在了时代和行业的最前沿”。