房企第二梯队应该如何弯道超车

万科大哥出事，对处在200亿-500亿元规模的“第二梯队”开发商有什么借鉴和启示？处在第二梯队的企业，又该如何弯道超车？

住建部住房政策专家委员会副主任委员顾云昌认为，直道超车凭实力，弯道超车凭技术，在房地产的转折点上，下一步能不能超越，这个时间点非常关键，要赢也是赢在转折点上。

经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟在接受时代周报记者采访时建议，房企在这轮周期里面，在追求规模的时候，还是要追求安全地盈利。

那么，这些房企又是如何思考的？

继2015年B转A成功之后，2016年新城控股(行情601155,买入)（601155.SH，以下简称“新城”）以全新面貌加速冲刺。这只“奔跑的骆驼”开始向行业展示其惊人的耐力和较强的奔跑能力。

一份漂亮的成绩单已经让投资者吃了定心丸。上半年，公司销售金额280亿元，完成本年度销售目标的70%，同比大幅上升144%，预计全年超过既定计划400亿元是大概率事件。

不过这在新城高级副总裁欧阳捷看来并不足够。他在接受时代周报记者专访时表示，新城要做的是努力在这一轮的房地产发展周期中做大做强。

欧阳捷相信，只要达到一定体量后，企业的抗风险能力、金融附加能力等自然进一步加强。“像新城这样的民营企业，也可以转为混合所有制，即反过来入股国有企业。”

采访中，欧阳捷表示，新城要在一线城市继续做大，上海、南京和苏州接下来都要做到百亿。此外，他还对新城当下的架构设置、战略方向、土地储备和楼市未来等方面做了回应。

比市场先行半步

时代周报：新城最近在金融上有比较多的动作，是基于怎样的考虑？当前的市场环境下，新城会作何应对？投资方向上有怎么样的规划？

欧阳捷：过去十年大家是在高速公路上跑，接下来是在戈壁滩上的竞争。新城骆驼的性格会跑得比较快。现在是发展的好时机，我们要抓住这两年政策的机遇期，在经济结构转型调整完成前，先把盘子做大。

只要达到一定体量后，企业的抗风险能力、金融附加能力等自然进一步加强。如果现在不做大，一旦日后泡沫破了，也就没有话语权。机会目前少则2-3年，多则5-6年，新城将紧紧跟着市场走，泡沫什么时候会破不能做预测，只要比市场提前半步，就能做大。

在投资上，新城控股主要还是两个方向，房地产业主要在住宅地产和商业地产，未来还会扩展养老产业。金融业会努力去争取做保险业，也不排除未来会考虑银行、证券等其他金融牌照。

时代周报：所以新城不担心未来几年内的发展？

欧阳捷：是的。越大的开发商越是会做大规模。可以预测的是未来2-3年内，百强房企的市场份额将会越来越大。如果现在不吃饱，未来怎么办？至少未来3-5年内的行情，我们是看得清楚的。十年之后就不好说了。我们看好市场，所以选择做大规模。

新城要在一二线城市继续做大，上海、南京和苏州接下来都要做到百亿。

时代周报：新城接下来在资产管理业务上会有哪些动作？

欧阳捷：控股集团下面设立了资产管理中心，对新城的可持有商业物业进行资产价值管理，在投融管退四条线上进行全程管理。

金融现在是新城比较重要的也是下一步主要的战略方向。在发行了第一期类REITS产品青浦吾悦广场资产支持专项计划后，我们对类REITs产品有了深刻的理解，未来将继续增加资本市场的满意度，同时加强新城本身的运营管理能力。

第二期类REITs产品的话具体看和资本市场对接的情况。其实资本市场要的东西比较多，既要租金回报率又要物业升值。目前三四线城市租金回报率还不够，如果能够做到10%甚至更高，不到10年就可以收回投资，不是很好吗？目前一二线城市资产升值速度比较快，等升值速度没有那么快的时候，资本市场的要求也会发生变化。

时代周报：新城今年年中报会有哪些亮点？

欧阳捷：今年上半年销售额达到280亿元，同比增长144%，今年肯定会超过500亿元。其中商业地产增长比较快，上半年销售额为109亿元，今年要争取达到200亿元。

其中，南京和苏州的增长比较快，原因是城市本身的利好。下半年从新城的城市布局来看，还是看好这两大城市。杭州在G20之后会把失去的机会补回来；上海发展将会趋向稳定。

做大方法论

时代周报：跟新城一样体量的开发商，是不是也是和新城的想法一样，考虑在这轮周期里做大？

欧阳捷：其他房企怎么想不好说。不过，上半年20强房企平均同比增长80%，相信大家都是想往前跑。新城的目标是2020年实现销售千亿，商业地产进入第一梯队。

就今年的情况来说，不少百强房企应该不会为销售业绩发愁，就看超额超多少了。从前20强房企来看，上半年业绩已经达成了目标，下半年基本不用愁了。至于明年，大家还会保持20%-30%的增长目标，当然有些企业会策略性地调低一点。明年全国房地产市场销售额保持20%的增长，是值得期待的。

时代周报：在做大的方法上，新城有没有考虑过兼并小的开发商来做大？

欧阳捷：我们不是没有考虑过这件事情，只不过我们做得比较少。如果做的话，会考虑从项目层面兼并去合作，这样相对比较简单一点，速度快一点。

我们现在拿了市场的存量也拿了市场的增量。就当下其他的中小房企而言，已经错过了卖出市场高溢价的最好时期，未来再卖出大的溢价比较难了。

像新城这样的民营企业，也可以转为混合所有制，即反过来入股国有企业。

自己强了后，未来能做很多事情。新城要兼顾速度与稳健，要在负债上留有足够的余地，做均好型的发展。新城是骆驼的性格，能够负重前进。新城目前的高增长源自于城市布局带来的红利。

时代周报：有开发商选择合作并表的方式做大规模，新城会考虑吗？

欧阳捷：新城在商业地产项目的合作上并不多。住宅地产是有并表的，权益并表只有20多个亿。

时代周报：合作并表会不会成为接下来行业的一个趋势？

欧阳捷：会。不过尽管在行业里面排名似乎提前了，但是权益并没有增加。目前，新城住宅地产的权益性销售额超过90%，并表仅仅是其中很小一部分。

时代周报：在做大的过程中对于可能遇到的瓶颈是怎么考虑的？

欧阳捷：主要是三个方面。

一是对大势的研判还不够，对城市分析研究不足，也有城市布局上的错失机会。比如之前的合肥，在地王起来前没有进去，把资本和精力放在了最保险的地方，错过了细分市场。

第二是商业运营管理还有不足。目前看起来是建立了一套完整体系，也有6%的租金回报率，有的项目今年可以达到8%，在行业里面算是还不错。不过跟REITs期望的10%还是有差距的。商业运营能力如果更强的话，什么项目都可以做的。

最后是在拿地上，目前在公开市场的拿地和二级市场的拿地比较顺利。不过在拿地速度上还不够支撑企业发展要求。

时代周报：新城接下来在土地储备和销售上作何打算？

欧阳捷：土地储备的目标就是要保证我们的滚动开发和销售。目前未开发土地滚动储备500万-600万平方米，不包括当年拿地当年开工的，拿地之后要进入快速开发，现在住宅是3个月开工，6个月内开盘，3年内要清盘。商业综合体是要在2年内交付开业。

应限制商业用地供应

时代周报：你对当下中央和地方对楼市的调控怎么看？

欧阳捷：中央的态度目前来看是放开的，开放了市场的供求关系，还把控房价的责任放到了地方政府上。但是中央管了两个根本性的东西，一个是钱，第二是地。

现在再讲货币的总量和增速意义不大，我们更多看超发，超发的钱多了自然是要往房地产走的。在土地上是结构性问题，三四线城市供地太多，一二线城市供应太紧，人和钱都往大城市走。

对于一些特大城市和超大城市，我们呼吁要增加一些土地供应，缓解供求关系。三四线城市库存量太大，就应该停止供应土地，消化这些城市已开工和已有的土地储备，减少可能的烂尾现象。

中央控制了土地指标，控制不了地方政府的“未批先用”的现象。建议管理权限和管理责任下放，通过省级政府管理，中央考核省。

商业方面问题更大，总体去库存周期要更长，按照每年9000多万平方米的销售面积计算，14亿的库存量至少要卖11年。商业做不好就一文不值，我们觉得要停止商业用地的供应，原则上不应该新增商业用地，特别是商业存量太大的城市。

时代周报：你呼吁限制商业用地的供应，对新城会不会有影响？

欧阳捷：对于供大于求的城市，我们本身就不会进去。即便进去了，也需要限制。

新城控股的商业地产并不一定说要去一线城市的商业集中地凑热闹，比如上海南京路等，而是在一二线城市中寻找空白板块的机会，比如我们去的长春绿园区、成都龙泉驿区、南昌高新区等，都没有成熟的购物中心。

时代周报：像上海这边，接下来走势会怎样？

欧阳捷：房价不可能涨到天上去，上海下一步楼市政策可能会收紧。从宏观经济学考虑，上海打造都市圈是解决房价上涨过快的根本之道，其首要条件就是把连接周边大中小城市的快速路网打造出来，产业布局统筹协调发展，并推进教育、医疗、社保、养老、公共服务等一体化，让更多人可以工作在上海、居住在上海周边。

从2011年到2015年，旭辉控股（00884.HK，以下简称“旭辉”）完成了50亿到300亿元的快速增长，被业界公认为是成长最快的房企之一。

不过今年年初的业绩发布会上，董事长林中就对外释放收缩买地的信号。2015年全年，旭辉共收购了25个新项目的权益，该集团应占土地代价合共约131亿元。林中对此的解释是目前土地市场情况不符合公司低成本拿地的原则。

尽管如此，在今年上海的土拍市场依旧能见到旭辉的身影。7月22日，旭辉执行董事兼行政总裁林峰在接受时代周报记者采访时表示，公司即便近期在土地市场上没有斩获，也会考虑从其他途径上寻求拿地。基于当下市场的风险，公司将有纪律有规划地拿地。

在年会论坛上，林峰对行业作出了乐观的趋势判断。他认为从长远的发展看，地产行业不会让地产商们失望。他同时呼吁政府进一步解决土地供给。

针对房地产发展本身，他认为房地产市场的发展必然要求房地产开发由原来的粗放型向集约型转变。因此，房地产市场已经由拿地开发就能挣钱的时代转变成拿地之后需要更精细的管理和更专业的团队，来应对需求提高的市场。

建筑产业化是旭辉近期的新步调。林峰对此的解释是，一是因为旭辉在浙江区域有较多的项目；二是从各方面成本上考虑，在江浙区域推行建筑产业化成本较低。

此外，另据时代周报记者了解，旭辉旗下的物业管理公司未来拟在A股上市，不过目前并没有具体的时间表。