增加土地供给有利引导楼市预期

（原标题：增加土地供给有利引导楼市预期）

2月底以来，全国已有20多个城市启动或升级楼市限购、限购政策。距上一轮楼市大范围调控不到半年便再次启动调控，且一二三四线城市均有覆盖，调控城市数也超过上一轮，甚至很多城市一年之内发布4-5次调控措施，这确实出乎业内预料。即便如此，统计局数据显示，2月70城新房价格环比增长0.3%，相比1月0.2%的涨幅明显上升。这意味着，尽管热点城市新房市场过热态势有所控制，但广大二三四线城市新房市场普遍回升，导致70城新房价格在去年连续12个月涨幅持续扩大、直至2017年1月首次收窄后，又出现反弹迹象。

二手房市场反弹更明显，2月二手房价格指数上涨0.4%，涨幅比上个月扩大0.02个百分点。一线城市涨幅连续三个月扩大，二线城市二手房价也开始上涨。从20多个城市调控政策内容看，控制投资投机需求是主攻方向，如京穗二套房标准回归“认房又认贷”，北京限制企业购房再交易时间，打击以企业名义购房逃避限购；北京离婚一年内买房认定为第二套，异常形态房屋停止登记，广州和厦门限制单身购房，打击假离婚规避限购；赣州规定，未成年人不得在市区买房；“环一线”城市（县）则规定非户籍人只能买一套房，限制一线城市溢出的投资需求。

看来，始于去年10月、以重拾或强化限购限贷为主要内容的调控，在控制投资投机上还要继续强化，这是时隔半年后调控再启的原因。今年以来，热点城市新房量价齐跌，成交量普遍下跌30%-40%。但很大程度上，这与预售管制下开发商供应积极性下降有关。二手房市场快速回升，意味着需求或转向不受管制的二手房市场。同时，近期热点城市商住房等“类住宅”火热，2-3月深圳基本无住宅新盘推出，供应转向不限购的商务公寓，甚至以企业名义突破限购，投资需求是何等旺盛。

同时，热点城市强化限购限贷后，需求开始转向非热点城市，导致三四线城市不得不针对非户籍人口启动限购。目前，都市圈建设整体还处于起步阶段，周边三四线城市承接一线城市产业转移，跨界土地统一规划，基础设施建设等关键环节，还停留在政府间协同和规划层面，而楼市和投资炒作却热了起来。本轮调控已过一周，受调控城市成交量下滑，但市场预期并未明显转向悲观，政策出台前买到房的人暗自庆幸，未受调控城市则出现抢政策出台前买房的现象。

据笔者调研，目前热点城市争相购房的人群，很多抱着“怕上不了车”，加入不了“资产拥有者”序列，“担心无法留在大城市”的心态。此外，今年经济工作的基调是“稳增长”和“防风险”。楼市政策选择上，相对打压房价而在需求端下猛药，“去库存”和疏导需求更多地被强调。因此，有人认为，调控不可能针对房价。“猜测底牌”的思路下，有人将楼市暂时稳定作为建仓的时机。由此，预期已成为当前楼市重要的影响因素。

如何管理预期，将是未来调控的重点内容。笔者认为，大规模释放供地是引导预期的重要手段。始于2016年10月的本轮调控，管理层最强调的措施就是增加供地。但是，近半年来的信息显示，热点城市供地并未明显增加。首先，为防止“地王”出现，各地修订“招拍挂”制度，增加保障房配建或自持面积比例。但是，此举或降低了短期内商品住房的有效供应；其次，大城市释放减地信号，如北京“十三五”年均缩减建设用地30平方公里，上海未来20年土地供应零增长等。

事实上，据wind数据统计，2003年-2012年一线城市累计出让居住用地建筑面积3.25亿平方米，但同期住宅销售5.57亿平方米，新增住宅供应仅为新增销售的55.6%。2012年以来，一线城市住宅用地供应年度计划完成率不足60%。近期，热点城市均表态要增加供地。但笔者认为，目前大城市新增供地潜力有限，多增加几宗地无法从根本上缓解供求关系，无法引导预期，甚至可能因开发商“抢食”而抬高地价，加速房价上涨预期。实现大规模供地以引导预期，要从以下三个方面推进。

首先要提高住宅用地比例。基于短期税收、GDP考虑和配套支出压力，各地每年新增供地中，产业用地占大部分，住宅供地仅占20%，发达国家大城市该比例一般在40%以上。目前，大城市产业升级快，产业空间需求下降，产出效率降低，迫切需要改变政府激励，为居住用地腾出空间。新增住宅用地翻一倍，则住房供求预期会明显缓减。

其次，盘活城市闲置和低效存量土地。笔者调研发现，大城市外围同质化的商业办公建筑林立，除一楼餐饮还能充分利用空间外，二楼以上大量闲置。近年来，大城市各区仍兴建了大量商办综合体，但很多连招商都无法展开。工业园区也如此，深圳有上千工业园区，上海10层以上工业建筑占比仅30%，且各行政区均发展工业，导致工业碎片化布局，而规划的工业区内集聚度反而降低，导致生产、生活设施混杂和空间浪费。产业周期（20年左右）低于用地周期（最少也有40年），盘活存量有必要。目前，盘活存量的最大阻碍就是利益板结，卖住宅太赚钱了，掌握土地使用权的企业都想盘活，加上住宅类公共配套需求大，教育医疗要独立供地，改变土地用途要调整规划，盘活存量很难推进。因此，基于成本分摊和利益共享，公开地价补缴和公共配套标准，消除阻碍存量盘活的利益板结。

最后是增加周边中小城市供地。近年来，大城市轨道交通规划均延伸到都市圈，部分线路已开工，楼市供求半径扩大。但是，大城市与周边基础设施互联互通待推进，特别是“两头”接驳效率低，通勤成本居高不下，“工作在中心、住在外围”的“1小时都市圈”难实现。近年来，大城市周边三四线城市供应了很多地块，但楼市火爆主要为投资需求驱动。为此，政府间协同和部门间推动要打破“一亩三分地”思维定式，打破行政管理的空白和“懒政”，以高效的政府效率攻克接驳之痛。增加周边三四线城市供地，也相当于为大城市增加供地，这无疑是增加供应和引导预期的利器。