聚焦一二线城市 深圳控股推进国企合作

（原标题：聚焦一二线城市 深圳控股推进国企合作）

[摘要] 4月21日，深圳控股(港股00604)有限公司（0604.HK，以下简称“深圳控股”）发布公告称，拟以公开挂牌方式出售5家间接全资附属公司的全部股权及股东债权，总挂牌底价约56.5亿元。

4月21日，深圳控股有限公司（0604.HK，以下简称“深圳控股”）发布公告称，拟以公开挂牌方式出售5家间接全资附属公司的全部股权及股东债权，总挂牌底价约56.5亿元。“潜在出售事项复合公司处理三四线城市项目及优化土地储备结构的发展策略，并可实现资产增值，对公司财务状态将会产生积极影响。”

“一、二、三、四五线城市火力全开”显然并不适用于这家深圳市属国企。在区域发展上，深圳控股需要作出取舍。

一方面，剥离三、四线低效资产聚焦一、二线，另一方面，深圳控股亦寄希望于与国企的合作，以获取其潜在资源。据深圳控股副总裁董方向时代周报记者透露，深圳控股和广电、巴士集团、报业集团的合作正在紧密推进当中，双方签署了相关战略合作协议，包括正在做的土地方案。

而在母公司资产注入方面，深圳控股董事会主席吕华在2016年业绩会上向时代周报记者表示：“我们有一个长期的计划，这个计划的实施或者落实要靠土地成熟的企业按进度，我们会争取在今年下半年或者明年上半年实现一个项目。”

剥离低效资产

“将深圳项目占比进一步提高至80%，加快6个三、四线城市总建筑面积约430万平方米低效土地的退出和处置。”在2016年4月12日举行的2016年未来战略发布会上，深圳控股如此表示。

“现在一、二线城市调控的力度非常大，三、四线有回暖的迹象，是不是意味着我们应该要改变既定的策略？”深圳控股2016年业绩发布会现场，吕华再次重申，“经过管理层研究决定，我们还是坚持原来既定的聚焦深圳，聚焦重点一、二线城市策略。”

剥离三、四线项目背后，利润过低或是最为直接的原因。

据管理层透露，2015年其深圳项目平均毛利率约为49.6%，其他一线城市平均毛利率约为39.8%，三、四线项目在理想的情况下毛利率可能仅逾10%。深圳控股2016年年报显示，其深圳项目平均毛利率约为49.9%，其他一线城市平均毛利率约为36.1%，二线城市平均毛利率约为31.8%，而三线城市平均毛利率仅约为11%。

“公司放着深圳毛利率超过50%的项目不做，去做三、四线城市毛利率可能只超过10%的项目，何必？”深圳控股首席运营官朱国强直言。

2016年1月，深圳控股与河源政府相关部门达成协议，将河源塞纳湾占地面积约62万平方米的未开发土地退还给当地政府。管理层表示，接下来，公司计划继续推进泰州、三水、姜堰、常州、马鞍山等项目的处置工作。

2017年4月21日，深圳控股发布公告正式拟以公开挂牌方式出售5家间接全资附属公司的全部股权及股东债权，总挂牌底价约56.5亿元。

时代周报记者从公告上获悉，以上5家公司分别于江苏泰州、佛山三水拥有项目，未开发土地合约100.47万平方米。其中，三水地产、三水投资与三水酒店在内的三家公司权益总挂牌底价为28.15亿元（其中股权约2.99亿元；股东债权约25.17亿元）；鹏基资产管理公司权益挂牌底价为26.04亿元（其中股权约11.41亿元；股东债权约14.63亿元）。鹏翔公司权益挂牌底价为2.29亿元（其中股权约1171万元；股东债权约2.17亿元）。

时代周报记者获悉，三水地产总资产约人民币21.01亿元，负债约人民币24.03亿元。三水投资总资产约1.14亿元，负债约0.94亿元。三水酒店总资产月1.87亿元，负债约1.67亿元。鹏基资产总资产约14.55亿元，负债约15.59亿元。鹏翔公司总资产约2.27亿元，负债约2.21亿元。

深圳控股表示，目前三水三家项目公司共同拥有佛山三水区一项目，项目地块规划为低密度居住用地及商服用地，其中未开发部分土地约1073亩，已开发部分剩余未售别墅139套（建筑面积6.49万平方米）。鹏基资产拥有江苏泰州市周山河新城“上林苑”项目，该项目为商住用地，其中未开发部分土地约275亩。鹏翔公司拥有泰州市姜堰区待一宗开发的居住用地，面积为159亩。

母公司资产待注入

一方面选择性地退出三、四线城市，另一方面，深圳控股则明确表态深圳仍为公司重点深耕区域外，其亦希望透过深圳巴士集团、深圳报业集团在内的多个国企战略合作，获取其潜在资源。

2016年，深圳控股母公司深业集团宣布与深圳广电集团签订战略合作协议，就后者位于福田、南山、罗湖龙华等潜在项目的合作开发达成意向。不出意外，上述战略合作项目将统一交由深圳控股运营。

作为深业集团核心上市公司平台，自2013年开始，深圳控股接连获得多个位于一线城市深圳的优质项目。

2013年1月23日，深圳控股以对价41.5亿元收购深业集团旗下科之谷项目100%股权。算上目标公司承担的债务和20亿元未付地价，总的土地成本约为96亿元。

2013年中期业绩会上，朱国强表示，未来两到三年内，母公司深业集团逐步将旗下深圳土地全部注入深圳控股，注入完毕后，深圳控股在深圳的土地储备占比将超过30%。2015年，深圳控股深圳项目平均毛利率高达49.6%，2016年平均毛利率约为49.9%

2016年3月15日，深圳控股以19.14亿元（约22.64亿港元）收购母公司深圳东岭项目95%权益事项完成。通过此次资产注入，深圳控股在深圳的土地储备的总建筑面积达到306万平方米，计容积率建筑面积达210万平方米，深圳占土地储备比例提高到25%。截至2016年12月31日，深圳控股盈利水平较高的深圳项目占比约77%。

按照计划，深业集团注入深圳控股的资产约为500万平方米。但由于资产注入程序复杂，导致其进展仍然缓慢。

“资产注入很复杂，公司内部也一直在走程序，积极推动剩余资产早日注入。”要求匿名的深圳控股内部人士对时代周报记者表示，“这也是公司的一个既定战略。”

2016年中期业绩会上，在回应时代周报记者提出的关于母公司深业集团剩余资产注入上市公司有无具体的时间表、具体会包含哪些项目等问题时，深圳控股执行董事及副总裁刘崇表示，母公司的资源具体包括沙河项目、光明新区项目、坪山农用土地项目以及南京项目等。

“这些项目要具备注入的基本条件，即必须获得土地证书。比如沙河项目，它的体量非常大，特别具有价值，公司目前正在考虑它的开发模式。另外，坪山农用土地项目在农科集团旗下，一旦相关手续完成，深圳控股有优先购买权。”刘崇向时代周报记者透露，上述项目加起来，建筑面积预估会达到150万-200万平方米。