张江规划世界一流科学城：拿890万平米用于租赁住宅

（原标题：张江规划世界一流科学城：拿890万平米用于租赁住宅）

白色的围墙内，大片待建中的土地，远处的空地上停了一辆黄色卡车和两辆挖土车，这是位于浦东新区张江南区配套生活基地的A3-06地块目前所呈现的情景。

该地块是上海首批公开出让的两幅租赁住房用地之一，7月24日被上海张江（集团）有限公司竞得，成交价格为7.24亿元，成交楼面单价为5569元／平方米。

A3-06地块西部毗邻申江高架路，东至规划一路，南达科农路，土地面积约6.5万平方米，规划建筑面积约13万平方米，目前开工日期定在8月中下旬，项目建成后，须提供不低于1226套租赁住房房源。

该地块“只租不售”的运营模式与《张江科学城建设规划》（以下简称《规划》）中对于新增住宅建筑的要求不谋而合。

8月7日，《张江科学城建设规划》在征求公众意见后，获得上海市政府正式批复原则同意。

按照《规划》，张江要“成为科研要素更集聚、创新创业更活跃、生活服务更完善、交通出行更便捷、生态环境更优美、文化氛围更浓厚的世界一流科学城。”《规划》明确，未来的张江科学城将围绕“上海具有全球影响力科技创新中心的核心承载区”和“上海张江综合性国家科学中心”目标战略，实现从“园区”向“城区”的总体转型。

“上海科创中心战略的落地需要一个落脚点，而目前张江高科(行情600895,诊股)技园区的体量和功能还不足以支撑科创中心的定位。”复旦大学城市经济研究所所长、复旦大学经济学教授周伟林告诉时代周报记者，“将‘园区’转型为张江科学城，说明上海的发展已经将整个张江园区相融在一起，是对张江功能的重新定位和升级。由原来偏向单纯的研发和生产，转型为城市综合配套功能，在突出科创之外，丰富生态环境、社区功能、公共服务等城市元素。”

生活配套跟不上租金水平

作为中国第一批国家级高科技园区，1992年就成立的张江高科技园区创新成果显著。目前，整个张江园区已集聚各类人才36万人，其中外籍人才4300余人、归国留学人员7500余人、各类高端人才400余名，中国工程院院士、科学院院士24人。

但因其产城融合相对欠缺，近年来发展颇受限制。其中商品房和社区配套的不足，尤其被人诟病。

时代周报记者在地处张江的一家房产中介内看到，周边一室的租金达到4000余元，两室的租金价格普遍在5500元左右。

这个价格，在整个上海算是中等水平，然而与其他区相比，张江区的生活配套显然未能跟上租金水平。

陈夏（化名）是张江某投资管理公司职员，租房时发现张江用于出租的多为回迁房，房间之间用板隔开，“我们公司旁边的房子好多是隔板房，隔音效果差，感觉十分压抑，条件稍好一点的租金更贵”。

后来陈夏将房子租在金桥金浜新村，“2人合租，整租差不多4500元”，坐地铁和公交上下班，单程1小时20分钟。

褚素梅毕业之后在2345网络科技公司担任测试工程师，将租房选在了川沙妙境家园，3室4600元，靠近地铁2号线，单程40分钟。“张江道路较宽阔，交通挺方便，但是吃饭的地方并不多。”

去年年底因工作原因，褚素梅换到了浦西，她坦承：“长宁区的生活配套方面比如吃饭、看电影、逛街，都比张江方便很多。”

“上海有一个很好很大的市场，做研发的配套，各方面都不错。但是，张江高科技园区经过这么多年的发展，与深圳南山区高新科技园区依然存在很明显的差距，还未形成真正的在国内乃至国际上具有极大影响力的龙头企业。这是其弱点。” 复旦大学城市经济研究所所长、复旦大学经济学教授周伟林告诉时代周报记者分析指出，张江生活服务配套差，城市功能与市区相比较弱，将“园区”发展为“城区”，有很大的发展空间，“张江作为一个科学城，规划要认真做。”

规划后：步行600米，生活圈全覆盖

据悉，《张江科学城建设规划》前期研究始于2015年，主要开展现状和需求调研工作，项目真正启动是在2017年4月。目前，随着规划获得批复，宣告第一阶段接近尾声。

此次张江科学城的规划范围北至龙东大道、东至外环-沪芦高速、南至下盐公路、西至罗山路-沪奉高速，兼顾国家量子中心等重大科技基础设施的要求，总面积约94平方公里。同时为加强与龙阳路枢纽、国际旅游度假区等周边地区的协调和联动发展，外扩形成衔接范围，总面积约191平方公里。

《规划》中明确，张江科学城将以张江高科技园区为基础，转型成为中国乃至全球新知识、新技术的创造之地和新产业的培育之地。

“本次规划强调提升公共设施、居住、绿地、研发用地的比例，减少产业用地；依托以轨道交通为主的公共交通站点，基本实现步行600米社区生活圈全覆盖；规划多元化、均等的公共服务配套，打造更宜居的生活城。”上海市城市规划设计研究院发展研究中心副主任、张江科学城建设规划项目编制负责人卢柯如此解读《规划》。

卢柯表示，目前张江有七成是已建成区域，要挤出发展空间，首先是产业用地的转型：“从现状的用地比例来看，工业用地的占比是非常大的，向研发和科创这方面转型，去提高教育科研用地的比例。未来他需要这个空间的时候，我们能马上拿出来。”

而对于不少人关心的生活配套问题，《规划》也明确，将加快张江科学城用地结构调整，规划教育科研用地比例不小于21%；居住用地比例约20%；文化、体育等公共设施和绿地比例不少于16%。进一步提高产业、研发、公共设施用地的兼容性和弹性，综合用途比例可研究提高到20%-30%。

890万平方米用于租赁住宅

据预测，张江科学城规划范围内，可居住的人口约70万，可提供约88万个就业岗位。《规划》指出，规划范围内新增住宅建筑面积约920万平方米，其中890万平方米用于租赁住宅，满足科学家和科创人才需求。

这也意味着，张江科学城新增住宅中将有九成以上用于租赁。

对此，卢柯解释，每年科学城吸引一批又一批的科研人员前来深耕研究、开展学术交流，居住时间以短期或中期居多，考虑到这些现状特点，就不难理解加大供给租赁式住宅的意义—这是与其他产业园区截然不同的特质。

“目前张江所能提供的公寓的缺口也是蛮大的，在规划范围内，有的可能在科学城范围内增加居住用地，增加居住供给；另外一个结合一些研发用地，工业用地的综合设置，提高兼容比例，设置人才公寓，结合一些工业用地提供一些宿舍，为纯粹的居住用地的一个有效补充。”卢柯表示。

“张江今后增加的居住面积，基本上都是只租不售，也是为了减少一些生活成本。”张江高科技园区管理委员会主任杨烨也在接受媒体采访时强调，“另外，我们接下来还会建两个国际社区，是为了满足不同层面的各类的张江的人才，在张江能够安居乐业，通过这样一些措施，我们要继续把张江打造成一个人才的高地，吸引更多的人才到张江来创新创业。”

“长宁区拥挤，人多，房租比张江贵一倍，张江环境不错，大，住宿便宜，比浦西好多了。”将工作和住宿都换到浦西的褚素梅在听闻《规划》之后笑着说道，“不错，那以后还是换到张江工作。”