雷振华：谨防物流地产陷入夺地怪圈

（原标题：雷振华：谨防物流地产陷入夺地怪圈）

“要避免物流地产开发陷入夺地怪圈，既要在土地全国总供给上把好‘阀门’，又要拧紧各地借物流开发放松土地出让的‘水龙头’。”

据媒体报道，8月份万科新增物流地产项目5个，分别位于广州、宁波、昆明、杭州、苏州。除万科外，房企、电商、金融机构等多股力量都在加快抢滩物流地产，绿地、越秀等房企均将物流地产作为业务拓展的方向；京东、阿里等电商早已涉足物流地产领域；而作为金融机构的代表，平安也在积极抢滩物流地产市场。

众所周知，土地作为不可再生的资源，其本质上的稀缺性决定了拥有土地就势必抢占了财富的源头。当前，随着房地产调控政策的持续升温，短期内单纯的房地产业开发不仅费力不讨好，挣不到多少利润，而且还有可能在房地产信贷政策持续收紧的大环境下，导致产生投资风险，甚至不排除可能陷入资金链断裂的危险，使得普通房地产经营开发难度增加，令各类房企和投资主体不得不另辟蹊径。然而，当物流地产这一新兴房地产业呈现在公众面前时，其迅猛发展态势令人深思。

其一，多股力量加快抢滩物流地产，难道只为响应国家发展物流产业的号召？表面上看，进军物流地产的力量在一心一意打造现代化高标准的物流园区，做的都是全力支持物流业稳健发展的分内事，与此同时，目前我国一线城市的物流地产收益率在6.5%至7%之间，尽管比写字楼及购物中心高出2个百分点，但是按照投资价值理论分析根本不算高，因而物流地产值得国家政策支持。正是政策支持力度大、拿地成本低，同时对物流地产的政策硬约束限制少，才有了而今多股力量涉及其中。

实际上，进军物流地产的投资主体“胃口都不小”：一是看中开发物流地产的区域交通发达，积聚人口流入能力强；二是物流地产所处位置不是城乡结合的“黄金码头”，便是城市相对的中心集散地；三是物流地产用地面积大，内在占用土地多；四是物流地产开发对楼层高度限制少，开发的自主权大，综合成本相对低廉；五是能够规避房地产调控带来的多种不可预知风险，更能坐享土地升值的红利。

故此，可以发现进军物流地产的投资主体实则是“项庄舞剑，意在沛公”——坐拥土地，而非简单地响应国家发展物流产业的号召。

其二，多股力量为何加快抢滩物流地产？首先，我国实体经济面临的困难仍然不少，尤其是众多小微企业还在遭遇生存危机，导致各类投资主体不敢轻易涉足；其次，近5年来，国家尽管开放了能源、交通、环境、医疗等多个领域的投资范围，但是投资主体在巨大的投入压力下，仍旧步履蹒跚，难以做到大踏步前行，同时投资收益的不确定性更让人担忧；再次，我国近20年来房地产开发投资带来的巨大利润，尤其是拥有土地资源带来的暴利收入，令各类投资主体对土地情有独钟。

这样一来，作为具备隐形房地产开发的物流地产，其隐含的巨额收益和不败的土地优势，自然使得各类投资主体在投资渠道依然狭窄的当下，义无反顾地向物流地产“扣动了扳机”。

因此，多股力量加快抢滩物流地产，恰恰说明政策针对整个房地产业的调控仍存短板，可能会导致物流地产开发成为巧夺土地资源的代名字。

就现实而言，要避免物流地产开发陷入夺地怪圈，既要在土地全国总供给上把好“阀门”，又要拧紧各地借物流开发放松土地出让的“水龙头”，还要全面清查已造成巨大闲置率的各类开发区和住宅区，更要利用闲置区域发展具有规定密度和高度的物流地产，特别是要做到在不占用新增土地的前提下，通过综合规划和合理调配解决好物流地产开发，确保物流地产开发走向发展正路。

惟其如此，管理层注重做好顶层设计政策规划图、开发标准图、设施配套图、运行流程图、辐射管理图，同时出台和实施好保护土地的实施细则，一并推行失职终生追责制，始终让物流地产开发圈定在“不新增土地面积”的范畴内，用法律法规保证物流地产科学发展。

（作者系中国农业银行(行情601288,诊股)(港股01288)湖南省分行特约研究员）