房企多元化突围：长租公寓、文旅地产、特色小镇受宠

（原标题：房企多元化突围：长租公寓、文旅地产、特色小镇受宠）

[摘要] 作为行业转型的先行者，万科花大精力投入到创新业务，但似乎也收效甚微，在2017年的业绩中，除了物业业务之外的创新业务，总收入仅有27.57亿元，占总收入的比例为1.135%。

楼市进入白银时代之后，市场遭遇下行压力。房企陷入利润率下滑，融资难度增大的困境之中。房地产行业的种种变化，让这习惯了高增长、高利润的房企开始思考转型的问题，纷纷将目光投向房地产以外的世界，觊觎多元化业务发展获利。

在时代周报记者采访的多位业内人士看来，行业内部已经发生变化，开发商们已经来到一个新的领域，存量房崛起、新业务兴起、租售并举成为白银时代新的关键词。在这一轮调整期内，房企想要保持规模化的可持续发展，应该学会“将鸡蛋放在不同的篮子里”，从多元化的业务模式中寻找更多的投资机会。

克而瑞发布的报告显示，房企创新领域的细分产业共约有12个业态或门类，其中涉及长租公寓、特色小镇、物流地产、新零售等多个领域。同时，前30强房企的参与度都非常高，其中70%以上的房企都在加快多元化投资的步伐。

种种迹象显示，多元化已从过去的涓涓细流演化为如今的汹涌波涛。一场在其他领域上的卡位角逐战正在上演。而多元化的发展战略能否帮助房企实现逆市突围，有待市场检验。

长租公寓、文旅地产、特色小镇受宠

易居企业集团执行总裁张燕对近三年房地产领域的创新和转型趋势进行了梳理总结。她表示2017年是长租公寓元年，其中最显著的标志是规模房企纷纷进入到该领域中来。

2017年以来，中央一直构建租购并举的住房体系，鼓励发展租赁市场的各种政策陆续出台。一时之间，租赁投资机会成为市场的重点。

作为2017年最火热的风口，据统计，百强房企之中已经有超过30家布局长租公寓。其中，万科、龙湖、碧桂园、招商蛇口(行情001979,诊股)、佳兆业等企业已经抢滩布局长租公寓业务，而这一势头仍在延续。

万科推出的集中式长租公寓品牌“泊寓”目前累计获取房间数超10万间，开业超3万间，2018年将再增持10万间以上。碧桂园在长租公寓业务上抢点布局的速度也十分迅猛，力争在2020年做到100万套长租公寓。

第二、第三梯队的开发商在今年呈现积极跟进之势。旭辉的领寓国际预计三年内打造长租公寓10万间，而佳兆业旗下的寓享空间提出3年内实现5万套的目标。招商蛇口目前布局深圳约50万平方米、1.3 万套长租公寓产品。

而REITs的试点发行也给住房租赁企业打了一针“强心剂”。4月25日下午，中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》明确了优先和重点支持领域，鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。

中原地产首席分析师张大伟认为，租赁住房REITs为租赁住房市场提供了重要的金融支持。企业发行租赁资产证券化，能快速回流资金，其运营带来的资本压力也会减少，未来会有更多企业将参与到租赁市场的建设中来。

梳理房地产企业近一年的投资路径不难发现，颇受资本市场青睐的除了长租公寓之外，文旅地产以及特色小镇也同样深受房企的钟爱。

而在多元化产业之中，文旅产业的布局时间相对较早，在经历了2012-2014年间文旅地产的盲目扩张后，文旅地产在2016年进入理性期。在2017年以后，各大房企又一次掀起了文旅地产的投资热潮。

2017年，融创通过收购万达13个文旅项目的，完成了对文旅板块的布局。雅居乐地产集团副总裁兼产业发展中心总经理阮家声向时代周报记者表示，未来3年雅居乐在文旅地产的投资额度将超过500亿元。

近两年，特色小镇也发展得如火如荼 。从2016年开始，在中央和地方政府的推动下，特色小镇以星火燎原之势迅速蔓延。据统计显示，目前全国特色小镇总计划数量已超过1500个，加上住建部此前公布的403个特色小镇，今后全国将会出现近2000个特色小镇。

而在政策的扶持下，房企也在争相打造中国的“小镇计划”。时代周报记者不完全统计，截至目前，国内已有超过50家品牌房企进驻特色小镇，大多都已初具规模。其中包括万科、碧桂园、华侨城等房企。

目前，房企在特色小镇主要分为两类，一类是聚焦某类产业，例如绿城的“农业小镇”，雅居乐的“旅游小镇”；而另一类小镇则是以主题为核心，例如恒大的“足球小镇”，华夏幸福(行情600340,诊股)的“机器人(行情300024,诊股)小镇”。

摸着石头过河

“在政策鼓励之下，房企热衷于在多个领域的试水，通过构建多元化业务的堡垒来实现抵抗房地产弱周期中的风险。”上海易居研究院总监严跃进对时代周报记者如是说，他们需要寻找到更多的盈利增长点，而未来，规模房企在跨界转型上或将有更多动作。

万科董事会主席郁亮谈到了对房地产行业的趋势判断时表示，过去20年房子盖的太多，未来围绕房地产的服务要超过房子本身。

雅居乐董事会主席陈卓林对于雅居乐的多元化业绩寄予厚望，提出了更加明确的目标，“争取未来三至五年，四大产业占整个集团业绩的50%”。

事实上，多元化发展已成趋势，但前期仍面临资金沉淀、回报周期长的考验，很难在短时间内实现盈利，对于习惯了高周转、高利润的房企而言，需要更多耐心。

以长租公寓行业为例，目前仍处于战略投入阶段，截至2017年底，除了绿城投资的长租公寓实现了盈利之外，其他项目都处于亏损状态。

对于盈利困局，万科向记者表示，“长租公寓本来就不应该赚很多钱，更多是帮助解决居住问题”。

“但就目前而言，开发商资金实力雄厚，前期属于占领市场份额阶段，转型成本较少考虑。”来自投资咨询领域的不具名人士告诉时代周报记者，跨入新行业必然需要时间培育以及资金的沉淀。

在多元化的“跨界”中，其中不乏获得成功的房企，但多元化有风险，不少房企也陷入探索失败的境地。

其中，融创投资乐视网(行情300104,诊股)，最终亏损收场。而此前一直被万达列为重点发展对象的网科集团最终也消失在集团的四大业务中。

严跃进认为，隔行如隔山，房企在进行跨界的同时应该讲究产业的协同效应，与房地产主业能进行有机结合的多元化业务相对而言更加容易实现成功。

就目前而言，在转型的道路上，起色者寥寥。据雅居乐2017年财报显示，四大产业占比合计不到总营收的5%。作为行业转型的先行者，万科花大精力投入到创新业务，但似乎也收效甚微，在2017年的业绩中，除了物业业务之外的创新业务，总收入仅有27.57亿元，占总收入的比例为1.135%。

未来开发商需要多点时间，用来业务培育和试错。