停牌超过三年能否蜕变 明发集团迎来最后时刻

《投资者网》郑小琳

作为厦门最早一批房企成员，明发集团（00846.HK）很早就开启了全国化扩张之路，从一家小型地产公司，跻身进商业地产大亨，其地产业务已遍及全国。2009年在香港上市后，其创始人黄焕明曾一度成为《福布斯富豪榜》、《胡润富豪榜》的富豪级人物。但近年来，当其他闽系房企都在火速崛起之时，明发集团却陷入泥潭。 

摘牌还是复牌？负债高举、净利下滑，但公司亦为复牌做出了诸多努力。如今，面临着或复牌或退市的最后时刻，明发集团涅槃重生之路到底有多远难？

收入略增超百亿拿地

7月2日，明发集团公布了2016年-2018年度的业绩报告，这是自2016年4月1日停牌后，明发集团为复牌工作迈出的第一步。 

根据财报，明发集团2016年-2018年综合收入分别约为人民币50.9亿元、100.71亿元、116.42亿元，集团2018年综合收入约为人民币116.42亿元，较2017年增加15.6%。停牌三年，明发集团的综合收入从表面上看呈上升趋势，实际上明发集团的净利润却在逐年下滑。

财报显示，2016年-2018年公司权益持有人应占综合利润分别约为人民币11.69亿元、10.24亿元、8.55亿元；2018年公司权益持有人应占综合利润约为人民币8.55亿元，较2017年减少16.5%，且2016年至2018年集团每股基本及摊薄盈利已由人民币19.2分减少至人民币14.0分。

从销售额上看看，明发集团2016年、2017年、2018年实现合约销售额分别为140亿元、125亿元、163.59亿元，三年维持近乎同一水平。

根据公告，停牌期间，明发集团在持续增加土地储备。2016年-2018年，集团应占土地储备分别为1820万平方米、2140万平方米、2240万平方米，合计持有项目分别为77个、99个、116个，截至2018年12月31日，集团应占土地储备增长4.7%至约22.4百万平方米。

停牌3年3个月，明发集团仍在不断拿地。据《投资者网》查询，明发集团相继在安徽池州、南京、滁州来安县、马鞍山、镇江句容等地方拿地，其中，2017年7月5日明发集团斥资5亿竞得的安徽池州一宗150亩土地，溢价率达100%，刷新池州土地单价纪录2018年8月，明发集团与四川省巴中市恩阳区人民政府、汇融集团签约，合作开发黄石国际旅游度假区综合开发建设项目，该项目总规划用地面积约10800亩，计划总投资逾100亿元。

融资利率逐渐抬高

在企业净利润不断下滑、经营规模并不见好的情况下，明发集团拿地的"后遗症"不断凸显：资金链紧张、借贷增加、负债进一步"攀新高"。

早在2015年12月28日，明发集团通过控股股东质押16亿股的方式获得最高为1亿美元的定期贷款融资，年利率为8%，期限24个月；2016年12月，明发集团宣布建议发行6000万美元2019年到期按9%计息的债券，用于一般企业用途；2017年5月12日，明发集团发布公告称，建议发行最高金额2.2亿美元的3年期债券，年利率为11%。

此外，今年1月16日，明发集团披露海外发债信息，集团于2018年1月17日发行2亿美元的2019年到期按11%计息的债券已于2019年1月16日赎回。

当日，明发集团又发布公告称，拟发行2亿美元的2020年到期按15%计息的债券，用于若干现有债务的再融资以及一般企业用途。

很明显，明发集团的融资成本不断提升，从2016年的9%上升至15%，远高于行业平均水平。"在境内融资环境收紧的背景下，企业发行海外债是一种融资选择，但不会成为企业的主流融资方式，并且企业如果以高于行业平均水平的年利率发行海外债的话，其资金链必然处于绷紧状态，若企业成功融资，一方面，未来或将付出高昂的资金成本，另一方面，长此以往会对其利润造成严重侵蚀。"一位地产行业分析师对《投资者网》表示。

财报显示，截至2018年年底，明发集团的负债总额从2016年的476.4亿元增长到600.85亿元，总负债与总资产比率高达79.7%，而集团拥有现金及现金等价物（不包括受限制现金）共约52.63亿元，受限制现金约为4.3亿元，账面现金难以覆盖短期债务。并且集团应于一年内及一年后偿还的银行贷款及其他借款分别约为87.3亿元及21.1亿元，总利息开支合计约人民币10.11亿元。

面对巨大的偿债压力，明发集团开始变卖"家当"。今年4月4日，明发集团向世茂房地产出售其全资附属公司51%股权拟27.92亿元，代价为人民币27.92亿元。 

针对明发集团复牌进展以及公司债务压力、现金流等问题，《投资者网》致函明发集团董事长黄焕明、副董事长黄庆祝，但一直没有收到回应。 

复牌路上不断有动作

相比盈利能力不佳以及债务压力颇大的明发集团而言，火烧眉毛的第一件事就是如何从停牌到复牌。这也是市场对明发集团当前的最大担忧。

明发集团的停牌事件源于2016年3月17日，因三宗销售交易未能提供足够凭证，以及部分现金付款及首款未能解释，明发集团前会计事务所普华永道对其2015年年报"不发表意见"。

同年4月1日，明发集团被香港证监会责令停牌，并给出四个复牌条件：对前核数师提出的事宜进行调查并披露调查结果；处理2015年财报中的审核保留意见；将所有重大资料告知市场；刊发所有尚未发布财务业绩，只有满足上述四点要求，明发集团才有可能达成复牌条件。

停牌超过39个月，港交所曾于2016年4月29日及2018年7月27日两次向明发集团发出复牌指引，但直到2018年8月1日港交所正式发布修订版的"上市新规"之后，明发集团才开始有了新的动作。

按港交所新规，倘企业自修订版新规发布后维持停牌连续12个月，则可取消其上市地位，换句话说，明发集团如未能于2019年7月31日前达成全部复牌条件，并令香港联交所信纳而恢复股份买卖，则联交所将展开取消该公司上市地位程序。

2019年1月31日，明发集团发布了2015年度报告；3月31日，明发集团发表了的《独立法证调查主要结果概要》的报告，对核数师的疑问做了对应的说明。上述两步均为复牌条件之一；4月7日，明发集团发布了截至2018年12月31日止年度未经审核管理帐目，这也是停牌以来其首次发布的业绩报告。

7月2日，明发集团连发三则公告分别刊发了2016年-2018年的业绩报告，在复牌的路上迈出坚实一步。7月10日，明发集团发布公告称，集团委任刘煜炜先生为本公司执行董事，自2019年7月15日起生效。

"就自身的'努力'程度而言，明发集团还是复牌在望的，现在的问题就在于其能否在规定期限內顺利达成所有复牌条件，但自港交所愈加严厉的除牌新规出台后，现在也不好评论，明发集团提交的复牌报告是否能够经受审核，还存在诸多不确定因素。"国信证券一位分析师告诉《投资者网》。

成立于1994年，2009年在香港上市，明发集团官网称，公司以城市运营为核心，以商业地产、住宅地产、酒店经营为支柱产业，并涉及工业、商贸、投资等多项领域。

上市之后，明发集团加速在全国布局，先后在扬州、南京、上海、泰州等地拿地。然而，上市近十年，明发集团目前正迎来艰难时刻，迎来它的是最后15天摘牌与否倒计时。公司能否跑赢"退市危机"，涅槃重生？值得拭目以待。（思维财经出品）■